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这是千古传颂的名篇。它名为“记”，却侧重在“议”，它把“记”与“议”巧妙地结合起来，表达了自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治抱负。
开头一节，五十来字，不仅简明地交代了重建“岳阳楼”的经过及作记的缘由，而且还包含了以下的丰富内容：它写出了滕子京的遭遇及其在岳州的政绩；介绍了重建“岳阳楼”的规模及内容；同时字里行间流露了强烈的对膝遭遇的同情和对他才干的赞美之情。紧接着笔锋直指岳阳楼的“大观”。
先指出：“……巴陵胜状，在洞庭一湖。”然后就集中笔墨描绘它“衔远山，吞长江，浩浩汤汤，横无际涯”的壮阔图景，及朝阳灿烂或暮霭低垂下的洞庭湖的“气象万千”。
这是洞庭湖的全貌和气势。洞庭湖“北通巫峡，南极潇湘”，地当要冲。湖边岳阳楼又是谪贬政客或诗人们经常会集的地方。人各有别，遭遇殊异，登临此楼“览物之情”肯定是有很大的不同的。
接着三、四两段分别描写了阴、晴两种典型景象所造成的不同感受：在那霍雨连绵，风急浪涌，日月无光，路无行人，一片阴森恐怖的景象时，登楼的人，只觉处境艰险，满目凄凉，必定“感极而悲者矣”。
至于春日和煦，风光明媚，湖天映照，鸟翔鱼泳，花香草青，或者明月当空，湖水如镜，渔歌唱晚，一片融和欢快的景象。这时登楼，心情开朗，忘掉一切得失，必定“其喜洋洋者矣”。
但这或悲或喜，都是从个人情绪出发，其精神境界是不高的，作者提出了批判。他从“古仁人之心”看到“或异二者之为”。那么“古仁人之心”是怎样“异”于二者的呢？就在于“不以物喜”，“不以己悲”。他们“进忧民”，“退忧君”，这就是仁人志士“忧国忧民”的博大胸怀。“进”“退”都忧，那又何时才乐呢？最后归结到：“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的伟大抱负。这就是作者崇高的思想境界！从而深化了主题。
最后，作者感慨万分地说：倘若没有这样的人，我将追随谁呢？表达了对这样人的仰慕之情。同时也是对朋友（这里主要针对滕子京）的殷切期待和激励！文章就此戛然而止，给读者留下了无限回味和思索的余地。
本篇题名《岳阳楼记》，可是文章却巧妙地避开楼不写，而去写湖，去写骚人过客对湖上不同景色所引起的不同感情，来衬托“古仁人之心”。这种跳出一般写景文章的案白的写法，不仅使情景更加交融，而且立意更显高明，内涵更加丰富、深刻。滕子京遭贬后，心情不开朗，重修岳阳楼也是为了“只待凭栏大数场”！范仲淹深知这位老朋友的脾性，怕他闹出事来，早想规劝。
适滕托写此文，范即借题发挥，把此文主题定为“抒发自己的胸襟怀抱，达到规劝朋友的目的”。
当然，范仲淹的忠君思想是鲜明的，这有他的时代和阶级的局限。但这两句话所体现的精神，那种吃苦在前，享乐在后的崇高思想，直到今天，仍有很大的现实教育意义。本文在写作方法上的特点之一，就是采用对比方法加强感染力。最突出的如写“悲”“喜”两方面的景色，不仅整体上用对比，甚至具体景物上也用对比，如：写天气，一方面是阴，一方面是晴，写湖面，一方面是“浊浪排空”，一方面是“波澜不惊”；写人物活动，一方面是“商旅不行”，一方面是“渔歌互答”。相互映衬，收到鲜明对比的效果。
在语言的使用上，骈、散结合，如文章开头是叙事，结尾是议论，便使用散文的句式以适应叙事和议论的需要。中间部分主要是写景抒情，便使用骈体句式，以加强表现力，这样形象生动而且音调铿锵。
