导语：你家的物业怎么样？有没有遇到过一些糟心事？这次，北京金诉律师事务所戴金花律师给大家讲讲物业那些问题。
本文作者丨戴金花律师（北京今诉律师事务所）
问题一：“戴律师，我都没有签物业合同，我可不可以不交物业费？”A问。
答：一般不能。
这个问题确实很容易误解，在房屋权属流转过程中，二手房购房者大多数情况下都没有跟物业重新签署物业合同，甚至有些中介对于物业的交割也没有要求的那么明确，于是导致很多二手房购房者根本不知道原房东是否签署了物业服务合同，物业费大概多少钱？
但是在司法实践中，法院对于拒交物业费的理由要求的比较严格。一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，而业主往往很难举证证明物业不履行合同，或者履行合同总存在重大瑕疵。
因此，即使未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，业主若是无法举证证明拒交物业费的理由而拒交物业费的，往往不被法院支持。
问题二：“戴律师，我们小区的物业太差了，脏乱差，而物业费却收了那么高，我们能不能要求降低些？”B问。
答：可以。
关于物业费价格问题，属于市场调节的范围，我们国家的相关部门对于物业费价格并没有明确的限定。但是市场调节也应有道，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。
若是物业费过高，可以有以下几种方法解决：
（1）、可以要求物业提高相应的服务水平使之与物业费相匹配，因为业主觉得物业费过高，主要是因为物业没有提供与相匹配的物业服务；
（2）、可以跟业委会沟通了解物业公司的相关情况，由业委会与物业公司协商确定收费标准；
（3）、也可以向相关部门投诉反映。价格问题，可以向物价局投诉，物业服务问题，可以向房管部门投诉。
问题三：“戴律师，我们的物业公司太差了，我们可以更换物业公司吗？C问。
答：当然可以。
（1）、可以看看物业管理服务合同中是否有关于解除合同或者终止合同的相关约定。若是有约定的，从约定。
（2）、若是合同中没有约定的，可以先向业委会了解一下关于物业选聘的相关文件，只要经占全体业主总人数过半数且占总建筑面积过半数的业主同意，即可解聘物业管理企业，选聘新的物业公司来接管原物业公司，向小区业主提供物业服务。
（3）、若是所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接选聘物业公司，得先成立业委会，选聘物业公司的程序比较复杂一些。
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