章哥，我34岁了，首套首贷，目前在国有企业工作，收入稳定，税前45万左右。。未婚，但肯定马上面临结婚生子问题。据说今年房价行情不确定性大，最近也在马不停蹄看房，首付能力250万左右，总价希望550左右。目前感觉几套房源还不错：
一是广外马连道中里63平的南北向两居室，96年房子，已购公房，560万能拿下来，精装修可以拎包入住。
二是海淀田村永景园00年的房子，与部队家属院统一管理，小区管理好，70平，报价570。
三是海淀花园桥附近八十年代60平的房子，户型不错，学区一般，均价9万多，但上班方便，据说二里沟小学40%直升首师大附中。从上车以及保值角度，您感觉哪个更合适？此外我这种情况有没有更合适区域，感谢。
回答：
1、如果是我的话，选永景园。
2、这三个都算学区房，马连道中里是广外学区，北小分校，普通校。很多家长买这里也就是占个西城学籍，中学看派位。二里沟中心挺不错的，现在是首师大附小。但这种直升是考试的，相当于也是点招。永景园本身就是武警家属区，这名字就是谐音，好像只有三栋楼可以交易。对口图强二小，也是不错的小学，就是永定路学区一般，也是得搏点招。
我没算这三个小区的学区溢价，感觉上应该差不太多。花园桥是紫竹院学区，应该更高些，得接近30%，另两个也不会低于20%，永景园应该更低一些。
3、如果是孩子很快就要入学，那当然选花园桥的。当然如果图西城的压力小也可以选广外。但既然还没结婚，那太早准备好学区意义不大。我是一直觉得像永定路这种学区不会一直偏弱，毕竟是四环边，没道理被忽视。田村一带的生源并不差，只是缺好中学。十一晋元建在这里，甭管是否和学区有关，也是一种支持。反正还有至少八年才会用到学位，那不如选个溢价低的，等着看学区是否能赶上，时间是足够了。
4、所以，我建议是永景园。图强二小本来也不弱，海淀小升初并没有太多学区房概念，那干脆选这里，等着永定路学区发展。仅供参考。
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我们预算的上限是1200，目标区域在西三环甘家口地区。因四老房是二里沟小学学区，小孩是26年入学，为以后老人能接送孩子上下学所以想在附近买个离地铁不太远的房。
1、旧房卖出问题
现在置换的时机是否合适？过两年也许学区房热度减了，这一片的房子价格能下调。但是我们的旧房房龄特别老，是69年的房子，房本上没有显示建筑年份，中介说目前还能在某些银行贷到款，是不是应该趁现在出手？另外我预算上把这套房子的价格预估按80年代的老破小的9折出售，也不知是否合适？旧房这种情况我们是应该先卖后买，还是先买后卖？
2、选新房问题
看到今年次新房猛涨，想着买次新房以后更保值。但是这个预算买次新只能买朝向不好楼层不好的小两居，而且这边的次新都是08年以前的房子，建成也有十五年以上了。漏雨、下水、电梯等都可能出现问题。自己本身也没住过塔楼只是觉得，它的朝向以及多户使用电梯会造成居住体验下降而且得房率也不高。预计我们这次置换后应该会使用十年。十年后的次新塔楼升值空间会高过老破板吗？
3、贷款问题
我们目前还是有首套房的贷款资格。如果我们注重居住体验选择老破板的话，这个区域老房太多，很多老小区相对新的楼也是塔楼，85年以后的板楼选择也不是很多，有一些90平左右的老房子是没有什么厅的三居，可能是900左右的报价。如果选择这样的房子可以全款，最多贷个消费贷也可以全款付，您建议我们还保留首套的房贷资格吗？十年后再置换也不一定是认房又认贷了，现在贷个公积金款，理财收益上会比不贷款更值一些。
回答：
1.现在置换，没什么不合适的。能先买后卖最好，至少尽量缩短空白期就行。今年的行情不太好说，但北京作为全国的风向标肯定不会跌，否则其他城市就没信心了。所以卖了房就赶紧买，小心踏空。过两年入学人口才减弱呢，这两年应该没什么影响。房龄老在这种时期的贷款还行，也就是年限短一些，但银行额度较足，不难贷出来。具体价格别自己定了，让中介给估值，调出同类型的成交价和挂牌价。没必要上来就挂低价，先试探一下市场。但这得让中介真的带人看房，他们要不推的话也没辙。
2.次新的塔楼，没什么可能超过老板楼，至少在之前这20多年来极少这种情况。塔楼毕竟不太好选户型，所以每次行情除非是品质很好的，否则顶多是跟板块大盘拉平，并不超过。尤其老房还有个维护和原址重建的可能，塔楼则相对难。所以尽量选板楼户型好的，无论新旧。
3.首贷资格，如果用的话就尽量多贷，如果少的话就干脆保留，相当于福利，不用足额度就亏了。还是贷款吧，一次到位，省得过几年又折腾，那就又浪费一次置换成本。公积金尽量用上，谁知道以后什么政策呢。
仅供参考。
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