一笑老师，您好！现有周浦两套房，夫妻都是沪籍，一方收入25万，另一方8-9万，一套新房电梯房（，8层的5楼，130平3房2卫）市值600万，有贷款200万，我是主贷人，我爱人是参贷人，另一套多层老房（96年，100平，6层的5楼，3房2厅2卫，对口东南幼儿园澧溪小学中学）市值420万，无贷款，我曾是公积金主贷人，我爱人是参贷人，想向您请教是买一套老房置换，还是再买一套？
上面是一位条友的购房咨询，一笑给过一个最优方案。但后面这位条友思路改变，还是优先直接卖一套房子再买一套，直接换个大房子，一笑需要重新规划。
问题更细致:
一笑老师，您好！现有周浦两套房，夫妻都是沪籍，一方年收入20万（另，公积金6万），另一方12万（另，公积金近1万），一套新房电梯房（，8层的5楼，130平3房2卫）市值600-650万，剩余贷款190万；我是主贷人，我爱人是参贷人；另一套多层老房（96年，100平，6层的5楼，3房2卫）市值450万左右、无贷款，我曾是公积金主贷人，我爱人是参贷人，周六向您请教过，最优方案是去名再买一套，但目前办理LH和有贷房产更名比较麻烦，如想改善自住，买一套周浦某大平层（，18层的14层，180平，4房3卫，无车位），房东报价950万，底价估计是930万，想向您请教：从自住兼投资角度考虑，卖一套老房置换是否也可行？是否有可行的贷款方案？补充：目前手上有现金30万多
1）下面是一笑原来给这位条友的购房规划，偏向于投资+保值+防踏空：
一笑分析一下这位条友购房遇到的问题：
一）购房资格
因为夫妻都是上海户口，所以购房资格上是好操作的，没有什么大问题。不展开讲了。
二）现金估算
420W房产，经过操作，相当于现金：290W；
600W房产，经过操作（细节不表），相当于现金：160W；
年化利率：3.85%，等额本息。比首房首贷
LPR 4.65%，还便宜很多；比二套利率5.25%，便宜了36.3%。
这是一个福利！福利！福利！
三）购房策略
目前上海很多房子（如学区，品质楼盘，1500W以上的房子）都上涨了，虽然还没有普涨，但其它房子开始蠢蠢欲动。。。蠢蠢欲动。。。蠢蠢欲动。。。
所以这个时间点，如果置换，有可能踏空。。。省卖50万，贵买100W。里外里100W可能就出去了。
当下，最佳策略是，直接买。
一笑估算了一下，这位条友可以买一套450W的房子，问题不大。如果野心大，可以到600W。
其它条友，明白思路了吗?
2）下面是最新的购房规划，也就是转换，卖一套40W房是，买一套930W房产，侧重于：保值，自住：
出售一套无贷款的房子，得到现金450W，然后买一套930W的房子。
首先，需要夫妻操作一下，不然930W的房子税费在60-70W，现金缺口太大。
930万y房子，首付35% = 325万，贷款65% = 605，月供：3万。税费保守一些：70W，一共需要现金：325W+70W = 395W。
手里现金还有30W，所有现金一共是：450W+30W = 480W。
买房后，多余现金：480W-395W= 85W。
公积金收入：0.5+0.1 = 0.6W
现在自住的600W房子出租，房租：6000元/月
实际月供：3W-0.6-0.6 = 1.8W，年月供：21.6W。
年收入：20W+12W= 32W，月平均收入：2.67W
很多条友会被吓的不要不要的。。。不要不要的。。。不要不要的。。。
不能买啊，不能买，不然衣食无着落。
不能买啊，不能买，不然衣食无着落。
不能买啊，不能买，不然衣食无着落。
别急，别慌，冷静冷静。。。我们有另外一种算法：
手里现金85W，每月补贴1万，可以补贴：85W/12个月 = 7年-8年，毕竟这85万每年还有利息的。。。
则每月实际月供压力是：1.8W - 1W = 0.8W，这对于2.67W的家庭来说，完全可以承受。。。
一切看起来那么美好，但峰回路转。。。峰回路转。。。
可别忘了，原来600W房子，还有200万按揭贷款，月供：1.1W，这样对于这位条友来说，总的月供是：1.1W+0.8W = 1.9W，月收入是：2.67W。。。
显然压力就太大了。。。
不过，不过还是有其它办法，只不过这位条友要辛苦3年，如果他非买不可的话。
条友们，你们知道方法是什么吗?
~~~~~~~~~
没有购房资格怎么办？
首付不够怎么办？
买哪里的房子最好？
窍门儿都在这里：@一笑加一笑
~~~~~~~~~
