准备给孩子买学区房，要不然怕来不及了，明年上学。本来不想买的，但看您说明年是入学高峰期，怕孩子真的输在起跑线上，所以还是准备买吧。现在是准备卖掉昌平的一套老破小和老家的一套，能首付400万。要求是不用太好学校，中等以上即可，满足一家五口人居住的即可，或是小三居，或是两居能改的，请问哪个学区合适？
回答：
1.明年入学高峰期是事实，这几年都是，一直到2025年之后才缓解。但这和是否输在起跑线上的关系不是很大，买学区房也未必能起太大的作用，只是其中一个因素而已。牛娃其实在哪儿都差不多，昌平的一中二中也很不错，更能跨区走市级统筹，只要是天分高能努力，那有没有学区房不重要。
2.另外是你们的要求比较高。中等以上“即可”，这不是即可的事儿，而是中等以上的就基本都是热门学区了，房子的溢价都不低的。400万，二套资格吧？那减去税费最多能买550左右的。小三居或能改的两居，怎么也得7/80平，也就是在8万一平之内。这难度大了点儿，五环内没有这价格，五环外也不容易，能买到的都是学区顶多中等，满足不了要求。
3.所以要不先别着急卖房了，先去市场上了解一下行情再定。别房子卖了再买不到合适的，那就不合适了。中等以上的需求基本就是万寿路、翠微、八里庄、青龙桥、紫竹院等等，先找当地中介看看吧，看完了再考虑换不换，或许要降低一些要求。
仅供参考。
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#16万一平“神盘”掀起学区争夺战#北京几个城区十几万一平米的房子说实在真是不新鲜了！当然如果学区房就要更贵了。我昨天看了看连翠微路的楼房都十四五万一平方米，一般人真是买不起了。真正老北京人大部分还是住在原来单位分的房或者因为拆迁解决的房子。真要买房，也是要举全家之力凑足首付款。老人有房子，自己有房子，一个上学的小孩也不必着急买房。如果改善，也是卖小买大，换一下，添一部分钱还努努力能解决。
对学区房的重视，或者说学区房抢手，表面上是能上好学校，希望自己孩子成才。但实质上是希望孩子完成学业后找个好工作。而这在很久以前，特别是文化大革命之前，基本上不是大部分家长考虑的，都是就近入学，顺其自然，干什么工作也是服从分配。我小时候就是，考中学怎样报考，和老师商量，家长不管。文化大革命把文化人当成臭老九，工人阶级领导一切，人们把当工人作为一种光荣。但是文化大革命以后，拨乱反正。人们开始对工作有了更多选择。家长都怕孩子不争气，考不上大学找不到好工作。而各行各业都强调文凭，学历和能力划了等号，连基层办事员都要大学毕业。家长就把上个好学校当敲门砖，学区房就水涨船高，孩子压力也越来越大。所以我想，关键还是要整个社会转变观念，不能轻视体力劳动。即使发达国家也少不了工人，而且现在的工人也不是简单的劳动者，也需要很高的知识和文化。真正能让我们的孩子顺其自然发展，少给孩子点压力，童年多点幸福。社会缺了哪一行能行？道理都懂，能做到也难！
章哥，我在海淀翠微有套一居室，属于二套房，现在预计能卖550万。计划今年卖掉然后在六城区以外买一套别墅或普通住宅，现在还没想好买什么。核心目的是为了积分落户多加几分，如果买别墅呢，就是一步到位，以后居住（总价1000万左右都能承受）。如果买普通住宅，就是为了升值投资了（就花这500多万，不在额外加钱）。请问您有什么建议？家里人短期内倾向于买一套普通住宅。具体麻烦您给一点建议如何买？以及买哪里？
回答：
1、这我不好有什么建议，已经考虑的非常清楚了。别墅就是消费，和普通住宅是完全两种产品。这就相当于问，在解决了温饱之后，是开始享受人生呢，还是继续努力赚钱？
这没有统一标准，更无法建议，看自己的生活态度和追求了。按照香港电影里的常用台词：人活着，开心最重要喽！
2、别墅基本都是纯消费品，至少是消费远远大于投资。这就是有钱之后的享受，和豪车游艇私人飞机一样，别指望着还能有多少投资回报，绝大多数都很低。房子是用来住的，别墅在这点上体现的非常好。
纯投资房，那就看看亦庄吧，相对合适的多。既能加分，也没有投资的风险。核心区和河西都可以，核心区的交通和配套更全，河西是未来的发展更好，这凭个人喜好选择吧。
3、总之，是追求享受还是继续赚钱，这只能自己决定，别人的建议也不重要。仅供参考。
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章哥好，背景描述：父母老北京，去年底将海淀翠微唯一一套自住公房550万卖了，想改善住房，欲购东区国际房一套，但不知是否值得孤注一掷！？北京朝阳慈云寺桥“东区国际”值得购买否？两居室120平左右，全朝东向，800万，满五唯一。
回答：
1.孤注一掷，怎么都用上这个词儿了，纯粹赌一把的感觉。没必要，普通买套房而已，还到不了这不是天堂就是地狱的份儿上。
2.东区国际是否值得，这看自己的目的了。如果是以自住为主，升级居住体验，那就很值得。房龄新的高档社区，地段好配套全，日式的水系景观也很不错，好像是叫枯枝山水流派吧。
而且这里的开发商是中宏，总部就在旁边的中宏大厦。从这点上来说也可以说明质量不错，要不然维权的能天天去总部散步。所以买来自住合适，大户型住的是也舒服。
3.但你这没提保值投资什么的，算我多嘴简单说两句吧，不算太合适。
其实这从价格就能看出来，这么好的小区，满五唯一才6万多，在这么好的地段都不太合适吧？商品价格是供需关系决定的，之所以价格偏低，那就是买家少，而且不愿意出高价。
这种公寓在市区很多，主要都在朝阳。档次高价格也高，当年能买得起租的起的都是富裕阶层。只是近十几年来这种产品过时了，所以不太受追捧，价格也就没涨上去。早期的价格是远远高于周边的，也是北京大盘的两倍多。但现在已经快和旁边老破小差不多了，逐渐接近于北京均价。
4、所以这谈不上什么孤注一掷，都是明摆着的。自住很合适，保值不算太好，塔楼公寓很难再度受到追捧。仅供参考。
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年轻人可不可以换个观念？不买房，租房可以吗？把钱存的差不多了再买房。我们这有小两口，带一个孩子，每月一千元租费，他们住了十多年了。
章哥，有首房首贷资格，首付150万这样，是选天通苑的一居还是翠微新城、双合家园、朝丰家园的两居呢？两人都是码农，目前工作地点在北苑和将台，后几个通勤时间长点，天通苑目前只能买个一居，婚后可能不够居住的，有点纠结，或者有没有什么好的推荐？自住为主，不贬值就行。
回答：
1.翠微新城是哪儿啊？这我还真不知道。
2.这看自己的主要目的了。如果是相对注重保值，过几年还想置换，那就以天通苑为主。如果就是注重自住面积大，那就选其他的。这没有标准方案，看自己重视什么了。
甭谈什么不贬值就行了，所有说这种话的都是骗自己，给自己找借口而已。在北京买房的没有不想着升值赚钱的，至少也想在以后的置换中不吃亏。真要是有不贬值就行的高大上理想，那还买房干嘛？租一辈子不就完了，拿着钱去追求诗和远方好不好。
3.房产的价值由什么体现？地段、地段，还是地段！想保值就首选成熟板块，宣扬所谓偏远板块潜力大的，都是耍流氓。
刚需就这些资金，买不到又便宜又宜居还保值好的房子，不现实。北京的有钱人们没那么傻也没那么善良，不可能把好房子给别人留着。也甭幻想一步到位了，先买个相对保值的日后再置换吧。这当然不是最好的方案，但却是没有办法的办法。
4.不多说了，没什么意思。道理其实谁都明白，但就是纠结，都幻想自己的运气最好，没什么办法。如果是我就买在天通苑了。仅供参考吧。
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章哥你好，我小孩刚1岁，目前他户口在丰台。我和媳妇都在海淀北部工作。前段时间海淀出了幼升小新政策后，我就考虑在海淀区增购一套房子（二套），元旦前把小孩的户口从丰台先落到海淀来。目前能拿出来的首付预算也就是300万左右。请问我这种情况，是先买一套学区溢价低的，先把户口落进来，保值的同时观察未来政策呢，还是稍微跳一点，买个有一定学区属性的直接占位呢？两种方案，您看都分别有什么小区或者地段推荐吗？或者您有什么建议吗？非常感谢~
回答：
1.这没有标准方案，一得看期望值，也就是过几年是否置换到好学区；二得看是否愿意接受置换成本。这就算笔账吧，看是否合适。
2.孩子一岁，那假定先买普通学区的房子，没什么溢价的，相当于纯投资。在不考虑保值升值差异的情况下，优势就是租金高，比学区房高出30%左右。
以300万首付，那二套资格就是贷款187万， 能买450万的房子吧。非学区房能收租金接近7000，学区房能收不到5000，相差2000，每年2万多点儿。
那假定5年后孩子6岁的时候置换学区房，这5年中多收了10万以上的租金收益，12万吧。而二套资格的置换成本一般是6%，450万就是27万，最低的话也要20万。
那也就是说，如果5年内海淀学区房没有因为政策而单独贬值，或非学区房单独升值，那先买非学区再置换就是不划算的，浪费了时间精力和税费。
3.所以，我建议是直接买学区房吧，落个心里踏实。或许会有些政策风险而影响房价走势，但主要目的是为了孩子上学，只要这个目标达成就算是成功。其他的所谓保值都是副产品，毕竟不是纯投资炒房。
4. 现在也没什么好建议的，450万，我也不知道哪儿有房。看看翠微吧，学位相对充足，学校也好。就算是多校，大概率也是在万寿路和北蜂窝，总不至于派到永定路去吧。但这预算是否能买到我说不好，难度不小，看看吧。仅供参考。
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