【帝都买房攻略基础篇2】
昨天在笔记【帝都买房攻略基础篇1】中分享了,购房资格的标准、真正的首付比例、网签价格与实际价格的区别三个知识点,今天我们延伸一下讲讲贷款额度和各种税费相关知识点。
问题:贷款总额如何计算:
答案:
1、可贷总额(首套)=网签价*65%(即:五环内最多304w、五—六环最多243w、六环外最多182w)
2、可贷总额(二套)=网签价*40%(即:5环内最多187w、5—6环内最多149w、6环外最多112w)。
问题:税费都有那些,如何计算。
答案:
房产税包含:契税、个税、增值税这三种税费,但是触发条件略有不同(参考:通用公式)其次计税基数都是按照网签价格进行计算(网签价上一篇内容有介绍)
通用公式(不含:特殊房产):
首先满五的含义:是指拿到房本日起是否满5年,唯一的含义:夫妻在京名下是否只有一套住房(住建委可查)
1、满五唯一,90㎡以下,1%契税
2、满五唯一,90㎡以上,1.5%契税
3、满两年,90㎡以下,1%契税+差额20%个税
4、不满两年,90㎡以上,1.5%契税+差额20%个税+5.3%增值税
5、不满两年,90㎡以下,1%契税+差额20%个税+5.3%增值税
个人所得税=(现网签价-原值-原契税-现网签价的*10%)*20%
知识点总结:首先大家要尽可能的去挑选满五唯一的房子购买(不需要在户是否是90㎡以下的房子,税费差的不多)因为只有契税。如果在选房时满五唯一的房子实在没有看的上的,那就去选满两年的(税费包含:契税、个税),但是在选择满两年房子的时候一定要挑选原值高的这部分房子,不然个税高的吓人,不满两年的基本就是不需要考虑了,除非真的很着急变现,可以割肉。
最后提醒大家现在,对于二套用户来讲,3成首付也可以完成✅二套购买。首付不足还可以使用首付贷解决。希望大家都可以买到自己心仪的好房子。
#开发商债务暴雷,房子烂尾,钱都去哪儿了?#
这个问题不好说啊。
业主买房,全款业主的钱,基本进开发商的账户,而不是政府指定监管账户。
按揭业主的钱,进政府指定账户,如果银行和开发商那个啥啥啥,也不一定在监管账户里。
也就是说,业主的购房款在监管账户的钱少之又少。如果还有钱在监管账户里,开发商搞定监管和银行,基本上监管形同虚设。
关键是一个楼盘开发,购房款总共10个亿,开发商通过各种杠杆,拿银行存款、银行流水、土地质押,业主的房子质押等诸多手段,一个项目多押,以及拖欠土地款以及税费等各种手段,拿走估计会超过20亿甚至50亿。
利用套现的钱去投资其他项目,或继续拿地开发,当然也会给股东和高管分红。
如果房价不断上涨,他们靠房价差就会赚的盆满钵满。
如果房价下跌,他们就会利用“有限责任公司”,责任在公司,且是有限的,躺平,耍赖,破产,重组。某大威胁某省政府必须让他参与重组,借壳上市。结果没有满足,不多久就自己捅破窟窿,把一切堆给业主。
开发商破产了,他们股东和高管是不可能那自己赚走或套现的钱回来填窟窿的,因为法律上他们不存在明显的啥啥啥。
说了大半天,其实还是没有说明白,其实我也不知道。
不过,中国有句古话,羊毛出在羊身上。羊毛不见了,谁离羊近,谁伸手在羊身上薅过羊毛,谁就有嫌疑。具体怎样,估计相信不就的将来,相关部门一定会昭告天下。
多家银行首付降低,对于购房首付问题,经多方核实,限购区目前的情况是(如图)
瑶海、新站、新桥等不限购区域的情况,
再看曾经的首付比例,大家可自行对比首付降幅
对于离婚不查原家庭的房子,它无疑让很多离过婚的人,不会因为自己前夫/前妻名下有房,需要等2年才能买了,有的甚至可能突然间就获得了刚需资格。
这对于市场来说,无疑会释放一部分购买力,起到提振市场的作用;对那些新产生的刚需购房者来说,更是巨大的机遇,因为他们以往作为普通购房者参与“打新”,首付比例、贷款利率比刚需高,但摇号机会却比刚需少,他们获得刚需购房资格无疑是“咸鱼翻身”。