【帝都买房攻略基础篇2】
昨天在笔记【帝都买房攻略基础篇1】中分享了，购房资格的标准、真正的首付比例、网签价格与实际价格的区别三个知识点，今天我们延伸一下讲讲贷款额度和各种税费相关知识点。
问题：贷款总额如何计算：
答案：
1、可贷总额（首套）=网签价*65%（即：五环内最多304w、五—六环最多243w、六环外最多182w）
2、可贷总额（二套）=网签价*40%（即：5环内最多187w、5—6环内最多149w、6环外最多112w）。
问题：税费都有那些，如何计算。
答案：
房产税包含：契税、个税、增值税这三种税费，但是触发条件略有不同（参考：通用公式）其次计税基数都是按照网签价格进行计算（网签价上一篇内容有介绍）
通用公式（不含：特殊房产）：
首先满五的含义：是指拿到房本日起是否满5年，唯一的含义：夫妻在京名下是否只有一套住房（住建委可查）
1、满五唯一，90㎡以下，1%契税
2、满五唯一，90㎡以上，1.5%契税
3、满两年，90㎡以下，1%契税+差额20%个税
4、不满两年，90㎡以上，1.5%契税+差额20%个税+5.3%增值税
5、不满两年，90㎡以下，1%契税+差额20%个税+5.3%增值税
个人所得税=（现网签价-原值-原契税-现网签价的*10%）*20%
知识点总结：首先大家要尽可能的去挑选满五唯一的房子购买（不需要在户是否是90㎡以下的房子，税费差的不多）因为只有契税。如果在选房时满五唯一的房子实在没有看的上的，那就去选满两年的（税费包含：契税、个税），但是在选择满两年房子的时候一定要挑选原值高的这部分房子，不然个税高的吓人，不满两年的基本就是不需要考虑了，除非真的很着急变现，可以割肉。
最后提醒大家现在，对于二套用户来讲，3成首付也可以完成✅二套购买。首付不足还可以使用首付贷解决。希望大家都可以买到自己心仪的好房子。
#开发商债务暴雷,房子烂尾,钱都去哪儿了?#
这个问题不好说啊。
业主买房，全款业主的钱，基本进开发商的账户，而不是政府指定监管账户。
按揭业主的钱，进政府指定账户，如果银行和开发商那个啥啥啥，也不一定在监管账户里。
也就是说，业主的购房款在监管账户的钱少之又少。如果还有钱在监管账户里，开发商搞定监管和银行，基本上监管形同虚设。
关键是一个楼盘开发，购房款总共10个亿，开发商通过各种杠杆，拿银行存款、银行流水、土地质押，业主的房子质押等诸多手段，一个项目多押，以及拖欠土地款以及税费等各种手段，拿走估计会超过20亿甚至50亿。
利用套现的钱去投资其他项目，或继续拿地开发，当然也会给股东和高管分红。
如果房价不断上涨，他们靠房价差就会赚的盆满钵满。
如果房价下跌，他们就会利用“有限责任公司”，责任在公司，且是有限的，躺平，耍赖，破产，重组。某大威胁某省政府必须让他参与重组，借壳上市。结果没有满足，不多久就自己捅破窟窿，把一切堆给业主。
开发商破产了，他们股东和高管是不可能那自己赚走或套现的钱回来填窟窿的，因为法律上他们不存在明显的啥啥啥。
说了大半天，其实还是没有说明白，其实我也不知道。
不过，中国有句古话，羊毛出在羊身上。羊毛不见了，谁离羊近，谁伸手在羊身上薅过羊毛，谁就有嫌疑。具体怎样，估计相信不就的将来，相关部门一定会昭告天下。
多家银行首付降低，对于购房首付问题，经多方核实，限购区目前的情况是（如图）
瑶海、新站、新桥等不限购区域的情况，
再看曾经的首付比例，大家可自行对比首付降幅
对于离婚不查原家庭的房子，它无疑让很多离过婚的人，不会因为自己前夫/前妻名下有房，需要等2年才能买了，有的甚至可能突然间就获得了刚需资格。
这对于市场来说，无疑会释放一部分购买力，起到提振市场的作用；对那些新产生的刚需购房者来说，更是巨大的机遇，因为他们以往作为普通购房者参与“打新”，首付比例、贷款利率比刚需高，但摇号机会却比刚需少，他们获得刚需购房资格无疑是“咸鱼翻身”。
