怎么算差额，装修费算不算成本，按揭贷款的利息要不要包括在成本里？
近两年贷款买房的一定得谨慎些
买房不止房款
还有各种税费、装修、家电、贷款利息
房价涨一点你赚不了钱
房价跌一点那就是个赔
当然 买房也不能只看当前
十年二十年后
货币贬值让房价可能看起来涨了
但是如果短时间的跌肯定会让你后悔莫及
毕竟这是一笔巨大开支
不要为了买房而买房
需要买就买
就算亏一点也能承受
千万不能信了中介的话
匆匆忙忙定下来
大部分中介只是为了成交拿提成而故意制造恐慌感
#买房#
#爱的二八定律我来追# #爱的二八定律第25集#
曹以任如何用最少的钱，撬动最大的盘？
首先，结合秦施和阳华的对话，我们可以假定曹以任从房东手里租一套房，租期是五年，然后装修花费十万。
如果只有一年半是有盈利的话，那说明三年半才把本钱收回来，而不是三年半就赚到了付给房东五年的钱和装修花费的10万。
假设房东收取的房租是x元/年，曹以任租给租客的的房租是y元/年，那么3.5*y-3.5*x=100000，则y-x=28571.43元，之后的一年半时间赚取28571.43*1.5=42857.145。
所以，一套房子，经营了五年时间，曹以任只能赚四万多块钱，均摊下来，一年只挣到了八千多块钱。
这还是理想状态下，若是行情不好，房租有较长的空置期，只会挣得更少。
当然，除了装修费，还应该有房屋维护、人工服务等成本，若是三年半能回本，租赁差值只会更大，在这里就不把问题复杂化了。
就按一套房子一年挣8000元计算了。
这样算下来，一年的时间，十套房子赚八万元，一百套房子赚八十万，这对曹以任来说，还是赚太少了。
现在我们再做一个假设，一套房子，房东收的房租一年12万，中介公司收房租一年15万，装修10万。
所以，一套房子前期投入就需要22万，即便是实际装修成本是8万元，那也需要准备20万元，才能经营一套房子。
这种循规蹈矩的做法，初期的资金投入是巨大的！
那怎么才能用更少的钱，撬动最大的盘呢？
首先，把公司的服务包装成理财产品，一般的理财产品年利率差不多3~4%，这意味着十万块一年只需要付给客户利息3000~4000元。
然后，用这个项目弄一个信贷产品，用这笔钱让租户贷款，名称叫广聚好租，利率16%，而这个项目在银行做代发，里外里成本也就10%左右，这样赚取的利率是6%。
最后，房子的装修可以使用贷款，银行装修贷款利率是4~8%，一年要付给银行的利息是4000~8000元。
一套房子装修10万块的话，如果用自己的装修公司，成本可能只有8万。
那么，现在我们还用上面的假设，一套房子，房东收的房租一年12万，中介公司收房租一年15万，装修10万（实际用了8万）。
理财产品买的越好，项目前期投入的钱就会越少，如果能卖出去10万，再加上装修贷款，就能无成本拿下一套房子，记住，是无成本哦！
一年后需要付给客户本钱10万，以及利息3000~4000元利息，取平均值是3500元。
客户用贷款的话，中介租出去一年，可以赚取15万，以及利息150000*0.06=9000元。
而装修贷款，一年要付给银行4000~8000元利息，取平均值是6000元。
那么，三年半的时间，曹以任还能收回成本嘛？我们来算一下吧！
三年半后，曹以任需要支付的钱：
客户理财本钱100000元
客户理财利息3500*3.5=12250元
房东房租120000*2.5=300000元（第一年用的是客户理财的钱，所以需要减去）
装修贷款本金100000元
装修贷款利息6000*3.5=21000元
共计100000+12250+300000+100000+21000=533250元。
三年半后，曹以任赚取的钱：
租房的钱150000*3.5=525000元
租客用贷款，租房的利息差9000*3.5=31500元
共计525000+31500=556500元。
因此，三年半后，曹以任盈利556500-533250=23250元。
结论：
方式一：一套房子，前期准备资金20万元，三年半后盈利0元。
方式二：一套房子，前期准备资金0元，三年半后盈利23250元。
你们觉得哪个更合适呢？
装修贷的月费率是0.22%，那年化就是2.64%了吗？
很可惜，这并不是装修贷的真实年化。
装修的真实年化可不是直接用月费率乘以12就能算出来的，因为装修贷的本来就是等本等息的还款方式，不管是本金还剩下多少，每个月的月供都是固定不变的。
所以想要计算出真实的年化利率，最简单的方法就是使用贷款计算器或者是房贷计算器来计算。
算出实际的运费率后再乘以12，这才是真实的年化率哦。
30秒教会你正确计算装修贷的月还款。
金额装修贷的月供等月本金加利息
以20万为例，月费率0.22% 八年期，也就是96期，那每月还款的金额是，月本金20万除以96等于2083.33元
月利息20万乘以0.2%等于440元月供2083.33加440等于2523.33元
还有想计算的金额吗
近来听前同事们讲起，拿新房时办理装修贷款，利率只有2.几，最高可贷到80万，然后拿这80万套出现金，去还房贷，房贷的利率可是6.几啊，这样还挺划算的，是超级划算，可是这样操作合规合法吗？据说还是四大银行的，友友们，能这样操作吗？
装修贷利率其实特别高！
装修贷的真实利率可能会吓到你！
今天陪着朋友去办理装修贷，一听月息0.31%感觉比房贷5.88%便宜了太多！太多！
当时的第一感觉就是装修贷可能是能贷到的最便宜的贷款了。
可是回到家里我又重新算了下，发现装修贷利息可不低！竟然高达6.94%！ 肯定有人说6.94%也不高呀！那么你说什么都对！
这两天看到同城抖音里发5.88的房贷利率怎么办，然后就有回复的，可以办装修贷，月利率0.25说(实际0.25收费)，划年利率3。然后贷出来还房贷，再慢慢还装修贷。
首先不说装修贷还房贷违规问题，现在算算这个装修贷的实际利率。
先以这个为例，装修贷额度20万，分5年60期，手续费每月为总金额0.25%，每月手续费500，本金每期还3333，总每月还3833。60期总还230000。
这3万手续费换成20万5年期等额本息房贷，实际利率多少呢？
算出来是5.65。
这些按照固定手续费率的分期，实际利率和分期数有关，期数越多，实际利率越高。
房子的持有成本难道仅是开发票的数字？按揭贷款的利息不是成本？装修费不是成本？这样的征税方式显而易见极不合理。
最近有银行工作人员联系我办装修贷
装修贷是按房子的面积算的，一平米最高可以贷到4500元，最长时间可以贷8年活动费率是0.27%，也就是说1万元一个月只有27元费用。
我算了一下看起来是比房贷利息低很多，但是这只是8年的费率，如果是贷款30年跟房贷利息差不多了
我想了下还是不要办装修贷了
看上去费率很低的装修贷真的合算么？
虽然数学真的不是我的趴！但作为穷装一员
是要硬着头皮了解一下！
装修公司和银行都会有装修贷合作，宣传的年费率
是0.26%x12,期限一般是五年，限额根据装修合同签
多少，看上去有点诱人，但经过一番分析会发现是个不大不小的坑，往下看
还款模式有两种选择按月还款或手续费首月收取
详见图1
！！前几年装修行业不景气，有些装修公司会对第二种
模式贴息，比如第一年0息，那么可能是划算的（当然羊毛出在羊身上），今年房子卖得好，装修公司生意好做这种优惠政策也没了，那就不太合算了，毕竟
如果借了10万，到手只有8万多了。
！！相比之下还是选择按月还款稍微好一点。顾名思义
就是每个月还：本金+手续费率（0.26%）*总贷款
额，所以每个月的还款额是固定的。
以10万贷款三年为例：
100000 /(3 * 12) + 0.0026 * 100000 = 3,037.78
看上去手续费一个月也就260不多，但事实上当你换
还到最后一期的时候，欠银行的本金可能也就几千
块，但还每月是要还260的手续费，其实是很暴利的
（说到底本质还是消费贷）
！！那么这种模式的实际的年化是多少呢？
以5年100万为例（贷多少钱并不影响你年化利
率），每期还款为19267，那么提前4年，3年，2
年，1年，正常还完的利率祥见图2（通过IRR计算）仅供参考
不提前，实际年利率：5.858%
提前1年，实际年利率：4.990%
提前2年，实际年利率：4.303%
提前3年，实际年利率：3.738%
提前4年，实际年利率：3.202%
这就清楚了，对于理财小白来说，普通理财产品也就3.5的年化根本比不上两年以后的贷款利率，也没有房贷30年通胀的大环境。
所以结论是：如果需要暂时的周转可以贷，贷满五
年，选择自己合适的时间点，越早还完越划算，这个
时间点怎么选看大家自己的情况而定，
和银行确认提前还完是不需要付后续的手续费
银行一般可以根据装修进程选择分2～3次放款，
计息是从你实际把钱花出去开始计算的（还算相对友好）。
银行赚的还是大家容易想当然和知识不对等的钱，写出来给像我一样对数字头痛的小伙伴提个醒
死了好多脑细胞
银行房抵（按揭房也可以）：先息后本3.1厘-6厘，
农户贷：利息3.6厘，件均30万
装修贷：2.5厘-3.4厘，30w起批
经营贷：有执照、流水好，可贷50万
垫资转贷、企业转贷10-2000w
业主群里面看到了一个装修贷（如截图），刚看觉得利率很低，0.25%×12=3%，这个年化很低，比房贷还低，完全可以借一笔出来还房贷。这样还可以把高利息房贷顶出去。但是细想一下，觉得不对：
就以图中的10万借8年为例，每期本费1372*96期（8年）=131712元，相当于10万本金，3.17万利息。利息占比为：3.17万/10万=31.712%，一共用8年，相当于31.712%/8=3.964%年化，约等于4%。
这个4%的前提是你借10万一直不还钱，到8年后一次性还13.1712万元，这才是4%。
但是实际你是一直在还款，所以利率远高于4%。
所以思来想去不划算，还是觉得不适合我。另外就是我不太喜欢去银行，就像太监不喜欢去妓院。有些东西我没有，去了，也是自取其辱。
