4月3日，徐女士看中了某小区一套总价293,802元的公寓，各方面条件都让徐女士颇为满意，在与销售人员确认了购房资格等问题后，徐女士向房屋销售方某置业有限公司先行交付了1万元定金。
10多天后，她再次来到该小区销售租赁中心，支付了首付款143,802元，并于当天下午前往银行办理贷款，然而在银行办理贷款时却遇到了问题，令徐女士十分烦恼。
徐女士在缴纳了14万多首付款之后，前往银行贷款时却发现无法办理。而更让徐女士担忧的是，既然这银行的贷款无法办理，自己交的首付款还能退吗？
徐女士先是自己找房屋销售方要求退首付款，但销售方那边坚持说退款要赔付高额违约金，徐女士不接受，双方陷于僵局，无奈之下，徐女士求助到电视台，记者找到徐女士。
徐女士向记者说明了事情原委:“4月13日，我再过来交的首付款，交了148,302，交了过后就去银行办理按揭，这个按揭他都没通过，一家银行也不行，第二家银行也不行。”
徐女士:“流水不够就没办到，又回去准备资料第二次又来，就去那个银行办，他还是办不到，还是流水不够还是办不到，因为我现都已经都办不了流水了，按揭办不了的话，肯定只有找他退房。”
由于无法申请到贷款，徐女士再次找到销售方某置业有限公司寻求解决办法。
徐女士:“他就说叫我要不去找个担保人，现在肯定这种担保人是找不到的，也没得人愿意担保，是不是？这个都要承担责任的，还有就是他叫我半年过后来办按揭，流水够了再办，假设我流水不够，那我不是一直还是办不了，反正我现在坚持还是要退款，但是他们退款，就是说现在按(扣除)房屋总价的20%(违约金)退，我算了一下，大概差不多六万左右，但是这样子算下来还是有点高，有点不合理是不是？因为当时这个合同，只是我签了字，他们公司都没有签字，都没有盖章那些，肯定那个合同都没有生效啊。”
徐女士认为当初签订合同时，销售方该置业有限公司并未在合同上签字盖章，合同按理说并未生效，自己不应支付违约金。随后记者陪同徐女士前往该置业有限公司了解情况，由于负责人不在销售中心内，记者通过电话对其进行了采访。
销售方负责人:“退款，公司肯定是不支持退款的，因为个人按揭的情况都属于个人的一个情况。”
期间该公司负责人再次向记者说明了徐女士所遇到的情况，并提出了解决方法。
销售方负责人:“她是因为个人的收入情况不太稳定，银行是拒贷的，这种情况的话，正常来说我们可以通过增加担保人这样的形式，因为所有银行基本上都是这样的要求，如果她能证明此后的还款是有具备还款能力的，银行也是可以正常放款的，增加担保人这是其中一种，另外一个还有一个是我们暂缓她的一个办理按揭时间。”
对于徐女士指出的合同中公司并未盖章签字，合同并未生效，自然也不应支付违约金的说法，公司负责人也给出了回应。
销售方负责人:“我们是每一批合同一起去盖。因为公司用章的话，它肯定是有用章的一个规定的，它并不是说我们没有盖章，这个合同就不生效，商品房买卖合同它也是房管局给到了我们一个统一的模板合同，其实她在签约的时候，这些条款其实我们都是有约定的，并不是没有约定的，而且她是同意这个约定，然后签约。”
记者了解完情况后做了一些调解，但过了几天之后，徐女士遇到的问题，双方仍然未能达成一致，那么问题应该如何解决？记着就该问题咨询了律师。
律师:“这个问题我们知道，一般在签合同的时候一般是一式两份，双方各留了一份，但是我们知道开发商手里边合同他是随时可以盖章的，只要有一份有双方的签名和盖章，那合同都是可以成立的。
对于第二个问题，没有通过贷款的审批，开发商是不是可以主张违约金的问题？这个问题其实是比较普遍的，对于这种情况最高人民法院其实已经出了专门的司法解释，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，有的开发商会觉得违约金是天价，严重的不合理，在实际的案件中买房子一般的会向法院提出违约金过高，并且要求降低了抗辩。
那么院会综合考虑一下买房子的违约程度，违约的时间以及开发商的实际损失等各种因素，会酌情的将违约金进行调整。那么至于实际调整金额，这是法院的自由裁量范围，会根据案件的具体情况有所不同。”
最后，在此提醒广大的购房者，在购房前一定要确认:一，自身是否具备购房资格；二，是否符合贷款条件；三，仔细的阅读合同中关于违约责任条款是否合理，避免类似的情况再发生。#房产# #房价#
提醒一下，无论买房自住还是不动产投资等，有很多相关的专业知识，如果不懂的话，盲目操作很容易出错，会造成不小的损失，如果不知道买房知识，不知道如何判断好房和砍价方法很有可能损失几万几十万甚至几百万，所以买卖不动产前一定要多学习。
