广州金融城新盘珠江天郦年底入市，内部员工单价7.9万起？
珠江新城崛起之后，广州金融城就是天河重点打造的下一个CBD板块，面积不小，是珠江新城的1.2倍，分为起步区（核心区）、西区、东区和北区，有地铁4号线、5号线、13号线、21号线经过设站。
距离核心区较近的新盘不多，而金融城北区的骏景花园尾盘新货【珠江天郦】就是目前距离金融城较近的新盘之一。
【珠江天郦】北面是中山大道，东面紧邻车陂路，直通金融城也就1公里多点。项目主打改善为主大平层，涵盖住宅、商业中心、写字楼、学校、交通枢纽、生态休闲活动等多种业态的住宅社区，不排除后续在旁边的空地上建设配套的商业中心和写字楼等。
【珠江天郦】面积有125、140、180㎡四房户型，目前已正式启动诚意登记，预计年内开盘。不过天郦产权和骏景花园一样，预计现在只剩下40年，学位预计和骏景一样。骏景花园二手房均价目前在5.2万左右，天郦如果按10万+来看，板块溢价还是很高的，虽然距离金融城近，但北面和东面是主干道，车流量不会少，也会有噪音影响，追求环境的买家估计吸引不到，就看价格方面到时开盘有没有竞争力了。
据悉去年10月天郦就面对员工进行内部选房，当时的认筹价在7.9-9.5万/㎡之间。
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我在北京朝阳区珠江帝景有一套4居，孩子现在五岁，准备就在帝景上陈经纶了。但朝阳区好高中太少，中考太困难，想着到西城或东城买一套两居落个户籍，孩子以后可以去东西城参加中考！我在双井那还有一套单位分的一居室公房，估计能卖400万左右，自己准备再掏个三四百万！1、我应该现在买还是等几年？2、不想买那种老破小，有什么居住条件还可以的楼盘推荐吗？
回答：
1.刚5岁就甭着急了，这会儿买学区房的基本都是高峰期参加幼升小的家庭。他们是没办法不得不买，所以才推高了价格。如果只是留着中考就不划算了，相当于得存在手里至少以上，每年损失的租金还30%呢。再加上政策和高峰期之后的供需风险，我觉得犯不上。
一般都是建议买在投资板块，到小升初的时候再说。假定700万总价吧，东城每个月少收3000的房租，一年小4万，40万起步儿，算上租金涨幅的话更多。就算是过几年置换，如果是全款，税费成本肯定不超过这个数，而且还躲过了各种风险。
2.这看自己的判断吧，我是觉得不划算。要买的话还贷款吗？二套资格187万，意义不是很大，两手准备吧，看费用是否划算。
以800万买两居，那就在龙体呗，离帝景也近。这都不用推荐什么，没几个小区，常规就是幸福家园，房源多好选。其他的保利蔷薇，绿景馨园，小两居7/800万都能买到，都是商品房。
3.西城也一个性质，以这总价要买房龄新的话基本在广外学区为主，但小升初从现在看未必赶得上东城。以后看政策吧，如果真的资源均衡了或许也能提升。我建议如果真的只是想中考，那完全没必要现在买，存的时间太长。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：能涨的小区才是优质小区，以后还会涨！
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：京爷您好！刚刚加入星球。近期想买二套房出租兼增值用，主要考虑海淀和昌平，请问五环外的次新房和三四环的老房子，哪个更保值一些呢？上地清河最近涨了很多，现在还适合投资吗？
回答：你好，五环外的次新有很多种情况，而三四环的老房子也很多种情况，所以无法简单评判。不过总体来看，如果是海淀北部、昌平回龙观的次新房，升值性还是非常不错的，毕竟有高薪产业。而三四环的老房子，如果没有学区，长远看，升值性不会太好。如果从长远看，上地清河依旧可以投资。需要记住：能涨的小区才是优质小区，现在都不怎么涨的小区，大概率都是差资产，尽量避开。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷好，请问500万左右两居在未来科学城&西三旗&回龙观有没有推荐的小区？
另外旗胜家园应该是限竞房&商品房&公租房混合小区，您怎么评价这个小区呢？
回答：500万左右，短期未来科学城没啥戏，西三旗附近可以考虑永泰西里、东里之类的，回龙观可以看看新龙城。旗胜家园，次新，交通方便，品质虽然不算好，但是刚需上车性价比还可以。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：京爷您好！目前有大兴黄村车站中里2居一套，中上车，已出租，现在跌了不少。我们公司大部分人住在通州，现在是否是好时机置换到通州，但是2居只能换1居，短时间内没有居住需求。或者还有没有其他位置推荐？
回答：我建议可以置换到通州，大兴黄村车站板块不是太好，没啥产业，没啥人口流量，而且是老房子，是跑输大盘的类型，果断放弃。通州未来潜力很大，很值得考虑和长持。可以参见星球资料《北京规划资料包》
4、提问：我俩一个在西四上班，一个在四惠，所以希望要一个离地铁近。预算650以内。自住+有一定升值空间。自己看了看丰台六里桥，马家堡，朝阳劲松的。其他片区您还有什么建议吗？自己看的这几个片区。也想详细询问下，马家堡草桥那边，马家堡角门公益西桥草桥几个地铁站都很近，但看到有别人推荐说草桥会比马家堡那边好，请问您怎么看呢？然后潘家园那边房价比劲松双井低很多，请问您觉得那边是否能考虑?
回答：你好，北京的板块非常重要，直接关系到未来房价的天花板。根据你们的工作地段，我建议还是往东或者往北看。比如咱们就在四惠、九龙山、朝青等板块买，一直都跑赢大盘。朝阳的劲松、潘家园之类的都不怎么样，升值性差一些。丰台马家堡就不多说了，一直是洼地。草桥还稍微好一些，界面还ok，热度较高，居住和升值都有保证。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》
5、提问：京爷您好，我二套购房首付200万，贷款100完最近看了海户屯附近珠江骏景一居，值得入手吗？ 二套主要是想保值增值，好租好出手. 另外还看了太平桥，丽泽片区老公房，剩下还有马家堡和角门片区没看，想听听您的建议。
回答：你好，纯投资的话，我建议还是寻找泡沫属性好一些的小户型，比如东城兴隆都市馨园，保值升值性不错。珠江骏景一居，板块不是太好。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
6、提问：使用过消费贷，并已经还清，这个纪录会影响房贷的批贷额度吗？
回答：还清了而且没有逾期的话，那就没啥事情，到时候提供一个结清证明即可。
我通州户口，已婚，名下有通州一套住房，有贷款。现在想在通州贷款买一个小开间，做资金保值，然后租出去。考虑200万出头的，像长城国际，珠江拉维小镇，K2海棠湾，清水湾。您帮我们看看，哪个小区适合投资呢？
回答：
1.通州我不熟，很少去，这还是问当地中介吧。
2.不过提醒一点，先想好了自己的需求，也就是注重什么。一般在资金不是很多的情况下，不可能做到什么都兼顾，至少租金和保值是相冲突的，看自己图什么了。
大多数情况下，凡是楼盘名字带“国际”的，基本都是公寓。优势就是租金高，劣势就是租金或许会显的越来越高。因为租金高是用升值慢换来的，东西不涨价，可不租金收益率就显的高了吗？
长城国际之前一直和大盘的价格差不多，略低一些。现在大盘6万多，这里多少钱了我不知道，看看跟上了没有？以后大概率也这趋势。
3.另外房产的价值由地段体现，其次是产品。开间尽量选择离地铁和产业区近的，面积别大，平层最好不超40平。拉维小镇的开间印象中比较大，离的也远了点儿。K2这俩应该差不多吧，房龄也接近。我不太熟，比较一下吧，可能是清水湾相对好些，仅供参考。
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卖了珠江新城860万的房子 回到农村是多么错误的决定
相信很多从农村走出来的人都有个想法——等自己资产上千万的时候，再去三四线城市，甚至是回到农村买个房子提前养老，安度下半身做一个世外之人，潇洒、悠然地度过余生，那是多么幸福的生活。
大数人对此只是想想，并不会真正付诸于行动。但本故事的主人公是个例外。
故事主人公初中毕业，来到广州的他才17岁，也就是，刚出社会因为没有文化，只能在工地做小工，辛苦而又危险，那时候没有办理暂住证，还随时会被治保会抓去拘留，可想生活条件多么恶劣！后面陆陆续续进过工厂，摆过地摊，直到在某公司做业务，赚到了人生第一桶金10万，看到身边的朋友都买房了，于是也鬼使神差地在珠江新城买了一套商品房。当时房价是7000多一平米，买的是一套106平米的3居，房价高达74万多。这在当时对很多人来说是一个遥不可及的天文数字，当时主人公的收入也不过5000元，交了3成首付，找家人集资凑总共22万，然后拼命做业务，省吃俭用开始供楼
后，还清了房贷。后的初，以860万的价格把房子卖了。
至于卖房的原因，毕竟文化有限，工作又不如意；二是家里年迈的老人身体不好，需要照顾；三是老家亲戚朋友的各种劝说；而第四，也是最重要的一点——主人公判断，广州房价已到顶，随时可能跌。于是，惊人的魄力把它卖了，同时也辞去了广州的工作。
手握800万巨款，像打完胜仗的将军一样凯旋，回到自己老家——一个十八线农村。
于是，花了50多万，迅速把自家的破房推倒，重盖了一个三层小洋楼，给父母住。自己又花了50多万，在市中心里买了一套120平米的大三居。加上装修、买车，以及“借”给亲戚朋友、父母兄弟姐妹的赞助费，手里还剩个600来万，分别存了定期、余额宝，还买了理财和保险，坐收利息。
就这样，主人公梦想中的赛神仙的日子终于到来了。
时间一晃，一年过去了。底的时候，我卖出的房子已经涨到了1160万，开始有点不爽
后来似乎融入不了，农村这种天天打麻将、说话跟吵架一样、一下雨就满脚泥泞、一进村充满各种肥料气息的生活。
去镇上最大的超市买点东西，发现无论什么都比广州贵。一瓶2L的大可乐，一般都在8-9块钱，而广州记得也就5块多一瓶，贵的时候不过6块钱。
然而最让主人公无法容忍的是，贵也就算了，但买到的东西一不留神就是山寨货。比如“OO糖”、“漂柔洗发水”、“美地电风扇”，还有“旺好牛奶”。
想去上班，才发现这里根本找不到适合的企业，甚至这里根本就没有收入高的工作。
最后还是打算创业，投资500万开了大型的养猪场，租了30多亩土地，请了20几个工人，正式做老板！但在农村想约个朋友去咖啡厅坐坐，抱歉，没有！想去吃个海底捞、绿茶、呷哺呷哺？没有。就连想去吃一次垃圾食品肯德基和麦当劳
后来经历了一波残酷的瘟疫，养的几千头猪，全部得病，最后情况可想而知，接下来又是疫情，反反复复
瞬间一个人的精神垮了，万事都变得不顺。养殖场亏损590多万，多年开销花掉了200多万，兜里所剩无几
再一次做出了一个大胆的决定——杀回广州
再次回到广州，回到了之前住过的小区，眼睛有点模糊湿润了。一切虽然都是那么熟悉，但家已经不属于自己，再也回不去的那种感觉是多么的心痛。
这时，与当初相同户型的房价已经是1500万了，相对于兜里的还剩下的50万来说，已经是遥不可及。由于之前在广州有过贷款记录，现在我再购房只能算是二套，首付要40%。要买这套房需要600万，已经完全买不起曾经的房子
如今，最大梦想就是——努力干好工作，争取在退休之前，把房子换回同小区106平米的三居，你能够为我加油吗？
学位的溢价该怎么计算？
房子越差，学位溢价占比越多
地段越好，学位溢价占比越少
比如，越秀天河北的老房子，大多只有学位价值，学位价值占比越多的，投资一定要谨慎，所有摇号统筹等利空对学位房都是一种洗牌和打击
再比如，珠江新城的房子，总价越高，学位价值占比越少
越秀500万的老破小，学位价值占七成约350万，珠江新城的房子，总价2000万，学位占比约0.5成约100万，几乎可以忽略，汇悦台卖30万，绝不是依靠它南国花园的学位
继续扩散思维，越秀500万的老破小能升到1000万吗？难，银行不给你贷款，无论如何都升不上去，也没有人愿意花1000万去买学位房，还不如直接上私立就好
珠江新城2000万能涨4000万吗？当然可以，凯旋新世界中海花城湾就已经完成这个目标了，那买4000万房子的人你觉得他是看中了体育东的学位才买的吗？
你可以花500万买学位房，但是你不会花5000万买学位房，原来涨的将来还会涨，原来不涨的以后都没机会涨
这里的底层逻辑是：银行可以给你的房子有明确的估值，而不会给你的学位估值
不建议纯粹投资学位房，不能自住的学位房不能买
#拿铁房产观# @拿铁房产观
现在是卖出知识城的最好机会
知识城这个板块，单纯的内生需求不多。不少是在科学城上班，低价上车知识城，所以常常看吐槽知识城通行时间的贴，另外就是纯投资。我身边也有几个老广的老友，当年就因为在罗岗万达接过了一张宣传单，被几个中介开车挟了去知识城，当时看到周边荒山野岭都想立即跑的，但想在9000多的单价，和清远差不多，买了也亏不了多少，所以才买。
所以，很多人买入知识城的逻辑就是低价和产业，这是最常被人用来宣传的两点。低价对于不限购板块是好，但对于限购区，不是一个优点。知识城涨的最厉害的也就是黄埔放松限购的一段时间，放松了限购，各类资金涌入，低总价的板块自然受到起偏爱。但黄埔严格限购政策之后，名额还有首套贷款资格都是矜贵的，自然不愿意买这些新开发区。
知识城确在引入产业，但附近的小鹏汽车也在不断裁员。在疫情下，各个投资规模都在收缩，知识城这么偏远的地方，指望企业花大钱投资和拉动很难。其实留意现在的新闻，都会发现关于知识城的规划和产业的新闻是小了。所以未来知识城周边的内在需求增长不了多少的。
知识城的购房需求主要还是承接科学城的低价外溢。现在科学城多个新楼盘价格都在3万多，知识城的二手还普遍挂3万，几千元的价差怎么能说服那些刚需，多花半小时以上的通勤时间而选择知识城？知识城再怎么吹捧产业，仍有现在的科学城现代化？还有别忘了老黄埔还有一个万科黄埔新城。背靠老城区，直路通勤到珠江新城，价格比知识城二手贵不了多少。
我预测新的买家会更多选择科学城和黄埔东区，甚至不少知识城的住户都会考虑置换。知识城的周边还有广阔的空地，未来的供应也不会小。
供过于求，缺乏预期，知识城将会是下一个内卷的板块，应该趁着知识城和科学城的价差小的时候尽快进行置换
近日，广州二手房市场上出现一套顶级豪宅。珠江新城一套豪华复式，原价1.1亿，放盘8000万，现在又降价1500万，只需要6500万就可轻松拿下，产权清晰，已过五年限制期，装修豪华，先到先得。不过，看房之前先得验资5000万。
有人说，这是许家印要卖房救恒大，出了血本。也有人说，真是看得起我，居然给我推这个，这么好的房子，我倒是想买，但实力不允许啊！也有网友调侃，首付5000行不？还有看热闹不嫌事儿大的说，银行只要敢给我贷款，我就敢买。
看到这么繁华的房子要易主，心里不由得感慨，真是此一时，彼一时啊！伤心秦汉经行处，宫阙万间都做了土。这区区七百多平，紧要关头，舍便舍了。留得青山在，不怕没柴烧。您说对不？
关于此事，您怎么看？
事件、图片和信息来源：极目新闻。
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现在楼市的问题，不在于房子，而在于其他
换句话说，只放松调控政策，救不了楼市，现在情况已经很恶劣到，放松贷款也很难拉动
因为楼市最大的问题，是没钱没信心，这不是你降低门槛，多印点钱就能解决的
当然，政策放松后，楼市会有好转，但这主要针对于改善和豪宅，因为有钱人还有钱，贷款很便宜，买豪宅能保值，所以豪宅猛涨，据说广州珠江新城豪宅最近就涨疯了
但刚需和上车盘呢？说实话，没那么热，因为买得起这类房产的人，底子没那么厚，要么就天天努力工作生怕被裁掉，要么就减少消费多存钱赶紧还贷款，主流人群的购买力其实有问题，所以楼市行情还是依旧疲软
那具体该怎么办？前几天的高层会议，已经讲的很清楚了，以经济为中心，该放松的地方放松，有些要求没必要卡那么死，这算是个好的信号，但大家最关心的抗疫相关的问题，还是没有个明确的说法，其实如果早一点给足信心，不折腾不打压，楼市回暖甚至都不需要出台政策，但这个时候已经到了不出政策就不行，甚至是出了也没啥卵用的阶段
章哥，我是老西城户口，学区是什刹海，三年后，孩子大概率在片区上小学。最近想买一套房，主要是保值，能增值最好。含贷款预算1100万左右，原本想买金融街片区房子，打算换个学区，但是想想意义又不大，又不是刚需，没必要硬往里挤。现在迷茫中，也不知道该买哪，最好四环内，能增值的房子或地区。谢谢，多有打扰。
回答：
1、四环内，真不是太好办。都是老北京，知道这发展的趋势，80年代开发二环外，90年代三环外，2000年之后四环外，之后重点五环外。而之前，北京的开发理念相对落后，也没什么经验，又是老城改造，所以规划的一般。四环内新旧杂陈，两头够不上，近些年商品房的升值走势不是太好。
2、像双井到大望路，可以说是拆迁很彻底的了，京东五厂全部夷为平地。但那个时代的北京开发商还是挺土的，珠江进京让北京人知道了什么是粤派商品房，富力城让开发商明白了怎么搞园林设计，更是直接引发了房地产转型。但等到转型期结束时，已经完全是四环外大发展的时代了，规划更好，设计更人性化，所以抢走了很多四环内的市场份额。
双井向东，升值跑赢大盘的只有一个金茂府，其他的富力城珠江帝景等等也就是跟随大盘，没超出什么，算不上升值多好。其他向北的就不多说了，除了太阳宫，选不出几个合适的。
3、所以如果是我建议，没必要非得四环内。既然是纯投资，哪儿赚钱买哪儿，不考虑个人喜好。像我爸甭说四环了，在他心目中出了二环全算郊区。前些日子突然说想回城外住，我以为是上顺义种菜去呢，其实他是想回崇文门外的城外。但这种理念过时了，新区才是增值快的板块，尤其是产住结合的新区，这才是投资方向。
4、总之吧，不太建议是四环内，基本就是跟随大盘而已，本身也是大盘组成部分。纯投资最好在四环外，比如朝阳的望京奥园新北苑亚运村东坝朝青，海淀的清河西北旺西二旗，这都是五环外了。丰台的丽泽草桥倒是在四环内，相当于海淀朝阳的五环。以上都是这些年升值较高的，建议考虑。仅供参考。
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