昨天晚上看到朋友圈房产人员发的广告：南山华侨城天鹅堡有笋盘247平，降价1000万，最新价1900万，无欠款，红本在手，折合单价7.6万。
然后今天早上又看到另一个房产人员发的本套房子“现在最新1700万可签合同，单价6.88万”。
我继续搜索一下该小区，还有其它6.8万单价的房子。（如下图）
在深圳的核心区域，GDP最高，房屋均价最高（三月份9.8万），人才最多的南山区，而且还是传统的豪宅区域，还有单价6字头的大房子出售。
这是怎么回事啦？这个价格比号称宇宙区新区的龙华还要便宜，偏远的光明卖5-6w，甚至7w的单价，这个价格和光明差不多了。
如果是你来买房自住或者投资，应该如何看待这些现象？
今天我来做一个简单分析和分享。
首先对华侨城片区整体上概括一下。
从大的范围看，地段很好，处于南山的中心地带，背山面海，交通方便，多条主干道和多条地铁穿越，周边都是完善的配套，华侨城各种豪宅，咫尺之间，波托菲诺和新天鹅堡等均价都在11-17万，即便是本小区，均价也是10万起。北边的香山里和首地容御因为双拼的和学位等原因，单价8-9万，南面的就是很旧很普通的小区了，单价更低5-7万。
在华侨城片区无论去福田去南山科技园前海后海都是几公里的路程，周边工作机会不缺，吃喝玩乐尽有，还有世界之窗民俗文化村等旅游景区。从地图上看，这个地段不应该会差啊。
但看房子不能只看大的范围和地段，更要看“小”的。你说好比离天鹅堡3公里的华润城二期，成交单价都超过17万了。
所以我们要深入仔细看看。天鹅堡实地看盘就能发现一些影响价格的问题了。
第一个交通很不方便，尽管周边好几条地铁线穿越，但是无论你去最近的世界之窗还是白石洲都有1.3公里那么远，去2号线侨城北也有1.4公里，实际走一走发现从小区下电梯出小区到地铁站候车区大约是1.5公里，花时间20-25分钟，老人小孩就要更长一点时间，天天这样走两次，没人受得了的。
另外，就是即便是不坐地铁，公交或者自驾车，你会发现片区内道路狭窄，只有两车道，上下班高峰容易堵车。片区整体离大马路离地铁很远，交通真的不便。
第二个就是小区环境绿化不错，三期合计大片区16万平方的绿化，也是低容积率，但是蚊虫特别多，夏天穿短裤或者裙子很容易被蚊子咬，或者说在附近活动很难不被咬。还有就是房子的设计了，一期的房子，电梯不能直达地下车库，很不方便。有住户说小区房子有个隔音差的问题，楼上楼下有孩子哭闹，声音会很大。还有一个是房子是2002年的，楼龄久，炒房客口中的老破大的房子，深圳这种城市不适合炒高总价大户型老破大的。
第三个就是教育医疗的配套。附近没有什么有点名气的中小学。一来上学不便，二来学校质量一般。附近豪宅的有钱人会去上国际学校或者想办法去其它名校。
最核心的问题就是户型大，总价高。购买该价格段的目标客户群体看得上买得起不会买，买不起的就不用说了。所以吸引不到年轻创造力强的群体和资金进去。
这类户型只适合自住，即便是自住，综合衣食住行来看，上面存在的几个问题，使生活也不是特别方便。
有钱的土豪不会买这种楼龄久过气的老大房子，深圳湾的住宅不好吗，即便是周边的公寓也是新的。
投资客买房更是挑剔。这个房子现在自己买了，将来谁接盘是个问题。既然是投资就是考虑升值后出货的。接盘的买家类型定位好了吗？投资客好比是“渣男”，最好的几年时光占有了，等升值后抛给“老实人”就是所谓的刚需者接盘，继续炒下一套房，而不是跟房子结婚。
既然是刚需，那么都是几百万的上车盘，首付100-200万那种，这种总价1700万是不适合的，现在总价一般超过800万都不是刚需的菜了。
深圳人整体投机炒房的性质比较重，名义上说自己的刚需买房，本质上也是炒房的。谁也不会买入一套很难升值的房子，更不用说纯消费的房子了。
像这种总价高，生活配套不好，没有炒作热点，周边没有空余土地开发的老小区大户型的房子，升值潜力已经不大了。作为自住也只适合那种钱多房住不炒的老板，不用高峰期上班，外出频率低，可以在家办公，孩子上国际学校，家庭有保姆买菜煮饭，可以考虑。
普通刚需以及投资者不适合这类型的房子。
这就导致了一套房子的目标客户群体锐减。导致没有多少人追逐，即便是单价降到很低了。
以上就是今天我的分析，仅供参考。
每个小区每个房子都有其优缺点。本次只是分析了小区和房子的影响价格的因素。但是房子优点还是很多的，就展开不详谈了。
市场就是博弈，价格低到了一定程度，总会有人买的，甚至几个人争着买。世界上总有很多不同偏好的客户，你觉得不好，别人觉得好，别人就会买的。不能用自己的偏好去认为别人的偏好。做市场调查分析的人都明白一个产品各种口味都有人喜欢。
最后我们还要思考既然这个房子那么便宜，那么光明的房子都卖6-7万了，是否偏高了？是不是炒地铁炒预期炒概念炒过头了，还是深圳的购买力这么强大？
