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京投万科新里程京投万科新里程北区

时间：2022-10-17 09:50:02

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京投万科新里程京投万科新里程北区

今天中午在我们佳爷房谈工作室演播厅发了个车我们团队把密云三个主流开发商老大国祥府老大冯总京投发展锦悦府老大韩悦韩总以及万科弗农小镇老大唐总请到了我们直播间聊了聊密云。密云距离城区70公里即将开通的京沈高铁20分钟就可以到了另外980直达交通非常方便而作为北京的母亲河白河贯穿密云周边的自然环境得天独厚。配套就更不用多说了无论是鼓楼大街附近的老城还是万象汇的新城购物配套一点不比城里差别忘了还有密云本地的特产红肖梨国光苹果还有鱼街一堆好吃的。房子呢确实比便宜总价200万出头可以买个精装的三居不到200万可以买个两居万科弗农小镇总价350可以买个别墅这价格可以吧？开春吧我们组织我们的粉丝去密云溜达溜达有兴趣的朋友报名吧[憨笑][憨笑]

想咨询一下，手里有子弹250左右，二套，想买个北京的小房投资保值，总房价控制在350以内。最近看了新宫的京粮悦谷，翠海明苑；房山的长阳半岛，首创新悦都，京投万科金域；

石景山的鲁谷双锦园，重聚园，五芳园。请您帮我指导下觉得哪个区域可以入手，或者北京还有别的什么区域或小区值得购买。多谢

回答：

1.那就买在长阳呗，首选长阳半岛，次选金域公园。

但350万能买到吗？一般都在这价格以上吧。既然是投资，那最好别买顶层底层什么的，算硬伤。虽然未必影响保值，但流动性弱，出手的时候挂牌期要长的多。当然我也不知道具体情况，前些日子是不太好买到的，最近我不清楚，问当地中介吧。

2.新宫的也还可以，翠海明苑没有落后，当然也没超出，跟长阳比是弱一些的。两区交界，在看不到明确规划实施的情况下最好规避。之前像是丰台拿这里当重点，但现在看来又不太像了。回迁房多，京粮悦谷就是，这种产品在投资中排序最后，最好成绩就是勉强跟上大盘。所以更适合自住，经济实惠。翠海明苑是有部分回迁房，但维护的不错，次选吧。

3.鲁谷的都房龄不短了，双锦园就这几百户，小型社区不太好维护。买这些小区就是图个稳妥呗，不吃亏不占便宜，这么多年一直如此。近十年来的价格走势不如长阳，差的还不算太少。以后我不敢说，但新区一般在打下底子之后至少不落后。仅供参考。

如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。

#北京头条#北京楼市：一线城市的投资逻辑

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：

1、提问：京爷，幸福里润园的未来涨幅您怎么看？1000万的标的，在东西海，还有更优选没有？

回答：你好，幸福里润园的优势在于：海淀、新房。就这两点，基本上流通性还是可以的。但是周围还是有些荒，配套还需要时间，升值性有些不确定性。所以我的看法是，如果在海淀北部上班，还是可以考虑的。如果不是，我倒认为有点儿没必要。如果看中升值性和可预测性，我认为可以考虑热点板块的次新两居室，比如上地西二旗的领秀新硅谷、上林溪、当代、中海枫涟山庄，这些都是市场认证过的，因此不会犯错。西城的话，去广外看看，东城看看崇文次新。当前，如果二手纯短期投资，我不建议入手，可以稍微观望一下。可以参见星球内部资料《北京规划资料包》

2、提问：京爷您好，请问您对天津的房产市场怎么看？天津郊区比如东丽区所在的空港区域有没潜力，长期持有的话有没风险哦？

回答：你好，我不看好天津房产，主要是供应量太大了，城市购买力还相对一般。这也是为什么天津这几年房价一直降的原因。我认为这里面只有学区板块相对有价值一些。空港区域我认为一般，概念大于实际。

3、提问：京爷您好！本人预算560万左右，首付大概三百万，在16号线万寿寺附近工作，想买一个小区新一点有保值和升职空间的房子，请问可以推荐一下吗？（现在思维有点受限，丰台基本都看了现就丰台科技园附近的房子环境好一点，价格符合，不知道是否有其他小区推荐）感谢！

回答：你好，丰台的话，确实也挺适合，比如郭公庄附近的京投银泰万科西华府、万科蓝蓝沁家园、北京方向，都是可以优先选择的。也可以看看西边的，如石景山远洋山水。可以参见星球内部资料《北京各小区/板块历史收益统计与分析》

4、提问：京爷，请问一人首房首贷400-500，未来看丽泽雅园和万年花城哪个升值潜力大点呢

回答：你好，丽泽雅园品质不算好，不过位置确实很牛，如果丽泽能起来，这里估计爆发力会更强一些。万年花城品质环境好点儿，属于比较稳健且优质的产品。前者赌性大一些，后者偏保守打法。详见星球内部资料《北京规划资料包》

5、提问：京爷，预算500左右，想买个一居室长期持有，投资+保值属性，有推荐嘛

回答：前面回答过类似的：500万左右，纯投资，综合考虑房租收入和房价增幅，那基本上就锁定热点板块了。比如咱们可以考虑海淀这边的一些次新一居室：就业板块的上地西二旗区域，比如当代城市家园、上林溪、莱圳一居室，五环内稀缺次新房，如逸成东苑、绿波漫板、今典花园一居；或者看看朝阳热点板块的次新一居，比如望京的次新澳洲康都、亚运村的紫薇天悦、双井附近苹果社区南区、朝青青年汇等；西城远见名苑；东城冠城名敦道。建议看看星球内部资料《北京这些楼盘跑赢大盘》《北京各小区历史收益统计与分析》

6、提问：京爷，500万预算，首套首贷，先出租5年，之后自住，不考虑学区，对于金蝉南里、翠城、双合家园、富力又一城，您怎么排序？想听听您的建议。谢谢！

回答：富力又一城属于纯商品房，如果是C区，则可以优先选择，居住和升值性都可以兼顾。

金蝉南里、翠城A，属于流动性热盘，刚需上车还可以，有些性价比，当然环境和管理不算突出。

双合家园，品质、环境、管理、周围配套等都相对一般，同等情况下，不是太建议。（当然价格低，没其他选择的话也是可以看看）

建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

#北京头条#北京楼市：小阳春下，是趁早下手还是先冷静？

1、提问：京爷好，sfsd,首付250左右，有老人孩子，需要买三居。北边二手房基本上只够得着天通苑，昌平的新房的话还需要等3年，这3年还需要继续租房子。这种情况京爷有什么建议吗？入手天通苑呢还是买新房呢？

回答：你好，天通苑价值在于总价低，未来交通方便，有一定的性价比。当然，尽管拥有一定的价值，但板块相对乱一些，品质环境也一般，楼龄也有一定的年头了，所以相对于昌平回龙观的新房来说，根本不是一个层级的。很多时候，同板块的新房和经济适用房有巨大的差距，楼龄是一方面，品质、环境、设计理念完全是不同层次，举个例子来说，人车分流这件事情就相差太远。所以回龙观的几个新盘即使不少人吐槽，但到周期拉长，表现很有可能还是比老经济适用房强。就像公园悦府，卖的时候也不少人吐槽，但照样升值很好。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》《这些二手房跑赢大盘》

2、提问：京爷好，咨询下最近楼市是到小阳春了吗？看中的小区和户型年前还无人问津呢，上周陆续签了四套，跟抢房一样，您觉着现在是趁早下手好还是先冷静冷静。

回答：你好，小阳春早开始了，我去年11月份开始就各种叫刚需不要等，其实就是看到了性价比高的房源在慢慢消耗。现在的情况是，价格还在上扬，房源少，性价比高的房源非常快被消耗。短期来看，维持到5-6月没问题。超级刚需，有合适的依旧可以上车，毕竟未来有不确定性。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。

3、提问：京爷好，SFSD，首付大概350w，总预算预计600w，想在朝阳买婚房，自住、升值兼顾，最好带点学区，工作区域偏北。目前在考虑望京、大屯芍药居、呼家楼这几个区域，请问哪个区域更推荐呢？

回答：你好，先说说这几个板块的选择。

望京，咱们的预算要两居的话，基本上是2000年前的房子了，这里公认的带点儿学区的是陈分和花家地实验。对于陈分，主要考虑的是南湖东园二区、利泽西园，两个都可以选择。相对来说利泽西园更稳一些。对于花家地实验，小学尚可，中学一般，位置也没有前者好。

大屯，主要考虑的陈经纶嘉铭，重点看看安慧北里的几个园，学校成绩不错，居住也尚可。

芍药居，主要考虑芍药居北里，学校属于很不错的类型，当然小区比较乱，居住比较一般。另外，学位可能比较满。

呼家楼，楼龄比较老，只能说带点儿学校吧。

总体来看，望京和大屯这边相对比较稳健一些。

可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

4、提问：京爷您好，我首套首贷，苏州桥上班，首付300，总价预计550以内。短时间一个人居住，后期父母住，考虑居住品质和保值，想买个05年后的南或南北两居。但预算不高，好像基本也就能买丰台大兴等南城了，看了丰体时代、建邦枫景、和光里，同馨家园，这几个户型和朝向基本能满足（主卧客厅朝南的两居，离地铁1.5公里内），但好像都不是热门板块，怕不保值。还考虑要不要再往外一些，感觉这个价位四环内除非一居或者牺牲户型和朝向的小两居。现在就比较纠结，不知道买哪的了，又想考虑居住感想要个正经的两居（以后父母住），又怕跟不上大盘，京爷能给点建议吗？谢谢京爷

回答：你好，丰体时代、建邦枫景、和光里，同馨家园，这些都属于楼龄新的，因为是刚需房，所以逻辑比较简单，就是地铁。因此，我相对来说比较建议建邦枫景，而丰体时代离地铁不远，但密度太大，价值一般。我认为还可以选择两种：1、往回龙观看，特别是新房，或者次新也可以考虑，升值绝对不会差。另外永丰中海也可以看看。2、南面的话，考虑京投银泰万科西华府，交通也算便捷，升值性不差。

可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》《北京规划资料包》

5、提问：京爷，外地有贷款记录，上地上班，首付预算350w以内小两居，最佳选择是哪里？

回答：你好，350万，二套能贷的款很少，很难选择，根据你的工作地段，我认为最佳选择是考虑公房，比如看看毛纺厂西小区、621小区、加气混凝土厂宿舍是否有合适的小两居。保值性和流动性还不错。如果不喜欢的话，估计得去看看回龙观和天通苑了。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷您好，今天看了爱这城的南向一居室，觉得还不错，就是觉得单价有点高，这个价格可以在富力又一城买一个两居，你觉得这两个选择哪个更好？二套投资，不自住，谢谢

回答：你好，纯投资，就得买热点区域，好地段。爱这城还是相对好一些的。另外，建议还可以看看朝青的次新一居。这类房子越靠近地铁越好。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

今日楼市新鲜事儿：北三县楼市成交数据（.8.29-.9.4）来啦。

大厂县的成交量继续维持在高位。

先来看看燕郊，大厂的住宅项目成交量。

路劲阳光城11套

公园上城4套

万科7套

港中旅5套