最高15800元/㎡起拍，成都四批次重点关注这8宗地。
1、高新区地块·42亩
宗地位置：高新区中和街道观东村1组、龙灯山村12组，净用地面积：41.67 (亩)
土地用途分类：纯住宅
起始楼面地价：15800 (元/㎡)
2、成华区地块·44亩·9亩·62亩
a.宗地位置：成华区槐树店路28号、跳蹬河南路9号、跳蹬河南路9号附5号，保和街道长春社区8组，净用地面积：44.18 (亩)
土地用途分类：纯住宅
起始楼面地价：15400 (元/㎡)
b.宗地位置：成华区跳蹬河南路9号
净用地面积：8.78 (亩)
土地用途分类：纯住宅
起始楼面地价：14100 (元/㎡)
c.宗地位置：成华区龙潭街道秀水社区1、2、3组及社区集体
净用地面积：61.67(亩)
土地用途分类：住宅兼容商业
起始楼面地价：8900 (元/㎡)
3、双流区地块·74亩
宗地位置：双流区怡心街道红瓦社区集体、5组
净用地面积：73.92 (亩)
土地用途分类：住宅兼容商业
起始楼面地价：10500 (元/㎡)
4、龙泉驿地块·49亩·39亩
a.宗地位置：龙泉驿区大面街道香樟街以东、芙蓉路以南
净用地面积：49.4 (亩)
土地用途分类：纯住宅
起始楼面地价：14200 (元/㎡)
b、宗地位置：龙泉驿区大面街道香樟街以西、琼花街以北
净用地面积：39.28 (亩)
土地用途分类：纯住宅
起始楼面地价：14200 (元/㎡)
5、温江区地块·54亩
宗地位置：温江区涌泉街道明光社区
净用地面积：54.47 (亩)
土地用途分类：纯住宅
起始楼面地价：8000 (元/㎡)
如何计算商品房成本售价：
商品房的成本售价是指房企拿地后开发出来的商品房的保本销售价格。
成本售价=土地成本+财务成本+建安成本+各项税费、营销、管理等费用
其中：
1.土地成本=楼面价，楼面价=拿地总价/计容建筑面积
2.财务成本按照经验数据约为拿地楼面价的10%（品牌房企约为7%-8%）
3.建安成本，一般由商品房品质决定，按照经验数据毛坯一般为3300-3500元/㎡，精装成本中档水平为1200-1500元/㎡
4.各项税费、营销、管理等费用约为房价的12%
因此我们可以得出：
商品房成本售价=楼面价+楼面价*10%（财务成本）+建安成本+房价*12%=（楼面价*1.1+建安成本）/0.88
我们来举个例子：
某地块出让面积为55602.2㎡，容积率为3.1，计容建筑面积则为：55602.2㎡*3.1=172366.82㎡
该地块成交总价为138755万元；楼面价则为：138755万元/172366.82㎡=8050元/㎡
成本售价=（楼面价*1.1+建安成本）/0.88=（8050*1.1+5000）/0.88=15744元/㎡
注：这里的建安成本按3500+1500计算。不同的房企、城市、不同品质的楼盘建安成本、精装成本都会有出入，不同房企的管理财务成本也有一定差异。
特别说明，成本售价只是房子的保本销售价格，并不是房子销售价格。房子最终卖什么价也不是由成本决定的，而是由市场决定，由供需关系决定。有需求才有市场，有市场才有价格。卖房子可以赚钱，但是也没有那条法律规定不能亏本。大家在朋友圈看到的什么地价上涨、钢筋水泥上涨，所以导致房价上涨的逻辑是不对的。这是导果为因，地价上涨是结果，并不是原因，原因还是供需关系。所谓你不买，我不买，房价还能降200。著名的房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融（政策）的论断，说的就是供需关系。
如何通过拍地的价格判断未来的卖价，比如土拍价格楼面地价10000，楼面地价怎么计算出来的，那开盘建面一平米要卖多少钱.
答：
一般房价是楼面价格的1.8~2.4倍之间，视城市与土地贵贱不同。
开发商卖掉一套房子，拿到手的只有85%
地价一般是40%
当中剩下的45%，包括了土建，二年的财务成本，营销费用，管理成本和净利润。
KFS净利润一般不到10%，也就是房价打92折，KFS就要亏钱。
这其中的区别，主要是这个1.8~2.4倍的倍乘器。
也就是地价只要涨一点点，房价就要涨很多。
因为重复计税。
住宅开发全程
土地面积:60亩
地价350万/亩，容积率2.0
1.土地成本（楼面地价）:3500000÷667÷2=2625元/㎡
2.前期费用:270元/㎡
详细分析:大市政综合配套180元/㎡，总包进场前的七通一平20元/㎡，监理10元/㎡，勘察2元/㎡，规划设计:2.5元/㎡，规划测量2元/㎡，小区市政规划服务2元/㎡，图纸设计及图审:20元/㎡
其他30元/㎡（散装水泥2元/㎡，墙体建筑材料节能8元/㎡，房产测绘费1.5元/㎡，水土保持2元/㎡，白蚁防治2元/㎡，防雷检测1.5元/㎡，地震评估0.5/㎡，消防审查1元/㎡，人防审查4元/㎡，环评及项目建议书1元/㎡，工程治降折测4元/㎡，工程档案管理1元/㎡，土地测量绘图0.5元/㎡，节能评估0.5元/㎡等）
3.建安成本:毛坯2600元/㎡+精装修900元/㎡=3500元/㎡
详细分析:
总包单位土建+安装（水暖电）1600元/㎡
甲方直包分项:1000元/㎡
桩基础100元/㎡（设计，施工，检测，沉降观测），井点降水3元/㎡，电梯:50元/㎡，门窗120元/㎡，消防70元/㎡，外墙保温，质感漆:165元/㎡，公共装修:40元/㎡，各室内外栏杆:15元/㎡
太阳能:20元/㎡，热力:50元/㎡，电力:100元/㎡，燃气:20元/㎡，
室外道路，绿化，围墙，大门，景观:200元/㎡，供排水:25元/㎡，弱电，监控，对讲，门禁:15元/㎡，其他10元/㎡
4.三费:
销售费用:200元/㎡
财务费用:120元/㎡
管理费用:120元/㎡
5.税收:450元/㎡
6.利润:700元/㎡
7.资金成本:一年资金回正，土地出让金2.1亿，启动资金4000万，25000000*0.009*12÷80040=337元/㎡
合计:精装房价8358元/㎡
毛坯房价:7458元/㎡
以上价格因地域的不同，地方政府的地价及要求不而有差别，但总体费用清单项基本差别不大，分析价目仅代表河北北部四线城市！
欢迎补充评论！
楼面价到底怎么计算房价呢？？？
东莞，今天又出了一个超级炸弹！
虎门地王荣登第一！那么大家想知道楼面价是怎么计算房价的吗？
东莞的土地为什么一直暴涨不停？在政策的严格调控下，依然是地王频出，最新的楼面价已经到到3万每平方。现在2万多的楼面价，是东莞的常态，那么很多朋友好奇，楼面价是怎么计算房价的？
1、先说说楼面地价是什么，就是本地块的总价，按照该地块的容积率，去计算出每一平方的楼面价。
举例说明：如果该地块的土地总价是10亿，总占地是5万方，容积率是3.0，计算每平方的楼面地价，就是10亿➗（5万方✖️3.0），折合楼面价就是6666每平方。
2、那么楼面价与房价之前的关系，就是看怎么去计算成本了，一般问了房地产人员，都是直接用楼面价✖️2＝未来房价，这是不专业的算法！
3、首先，房屋的售价成本是由：楼面价➕开发成本➕利润所组成，楼面价一般都是公开的，那么开发成本主要是由（开发成本➕建安成本➕销售成本➕财务成本➕各项规费➕税务成本）所组成。
4、楼面价公开了，开发商的利润成本普遍在5%-10%左右，不会有太大偏差，我们就计算10%的利润，剩下的就是开发成本了，一般来开发成本在3000左右/平，如果➕精装，一般是4500左右/平方，建安成本也是在3000左右/平，销售成本主要是销售期间所产生的成本大概在1000/平，财务成本就是各种贷款和借款利息，开发商的开发贷一般利率在10%，这是非常恐怖的利率，借款越多利息越高。
此外各项规费大概是500每平方，税务成本主要是土地出让所产生的费用，折合1000-1500/平，那么我们就可以计算出这块地未来的房价是多少了。
按照今天虎门的地王计算，楼面地价是28790/平➕开发成本3000➕建安成本4500➕销售成本1500➕财务成本大概1500/平➕各项规费500➕税务成本1500左右/平➕利润10%（2800/平），楼价就是44090左右每平，28790×1.5=43185，所以房价就是楼面地价的1.5倍多一点。如果该地块还有政府要求的配建，类似学校商业安居房等等，成本就更高了。
你知道怎么计算了吗？
西安楼面地价过万一览！看看你要买哪里？该买哪里？点击卡片！
楼面地价最高6753元/平 石家庄出让地块的地价来了
大家都知道房企拿地要花钱，那你知道他们都花了多少钱吗，拿地成本是多少呢？115宗地块拿地价格来了#石家庄##买房##房价#
昨天，芜湖城东2107号宗地成功出让，楼面价12100元/平方米，那么，开发商的出售价到底卖多少才不会亏。
新建商品房的成本，通常由三个部分组成：土地成本、建安成本、其他费用。
一、土地有关成本。
该地块土地楼面价是12100元。那么，土地加上契税就是：12100*（1+4%）=12584元。因规定的契税税率为3%—5%，这里取中位数测算。
二、建安工程费（建设成本+安装成本）。
该地块容积率2.0，应建高层建筑，18层左右。根据芜湖市预售资金监管细则中，造价管理部门公布的高层建筑建安成本为2300元/平米，以目前的市场情况大致可推算为3000元/平米。
三、其他费用。
含管理费用、财务费用和销售费用等。分别按照楼面地价的3%、5%、3%比例进行保守测算，12100*（3%+5%+3%）=1331元。
税费。除增值税作为价外税，不在此考虑外，房地产开发企业需要承担土地增值税、企业所得税、印花税、城建税及附加等税收负担。因为通常税收负担应当以销售收入来计算，测算是比例范围，则按土地增值税10%、企业所得税8%、其他税收及附加2%来进行测算，那就是12100*（10%+8%+2%）=2420元。
则2107号宗地的建设成本合计为12584+3000+1331+2420=19335元/平米。
但是，没有哪家房地产开发企业是做慈善的，它总是需要赚取一部分利润，因此，最终的房价肯定不能止步于2万元。
假设每个平方赚3000元吧，也就是差不多15%的利润，最终售价就变成了22335元，接近23000元的价格。
预计该地块年底会上市，届时，城东板块二手房是不是也会跟着水涨船高，普遍涨到2万的价格，这个就很难说了。#芜湖头条#
以上纯属个人粗略推算，仅作为参考，如有错误，请指正。。
拿地成本对比！保定中心城区住宅用地标定地价公示图（含新三区），哪里高，哪里低，一目了然。
网上搜索的科普一下：
①地面价就是拿地的单位面积成本。
②楼面价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率。
本图基准日期为1月1日，资料来自保定国土局。
#保定头条# #保定身边事#
这是楼面地价，另外不销售面积不参与容积率计算。
今天都会过去国家一级注册造价工程师
地价300万一亩，容积率2.8，楼面价大概是多少？答：3000000元÷667m2÷2.8÷98%=1639元/m2；解释：1、每亩地=667m2；2、容积率2.8：每平方土地平均建设2.8m2房子；3、98%是可销售面积，因为会有大概2%左右的公共服务设施不能销售，比如：物业办公室、老年活动用房、党建中心、公共厕所、文化活动站等等；4、未考虑车库分摊成本；5、重点：容积率确定以后，和盖多少层楼就没关系了；
#银川头条#房价是这么被炒高的（五.地价）。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提,一次性支付多年地租的现值总和,也就是土地所有权在经济上的实现形式。楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积,每块土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价就是该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。随着城市土地出让越来越紧缺，楼盘地价自然是水涨船高，分摊到楼面再加上小区配套设施的硬性规定、容积率、小区绿化等等自然是楼价上涨。据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%—60%左右，这样的占比应该说是大头成本了。#房价#
（系列文章，此为第六篇）
#石家庄头条# 中海地产经过427轮竞拍，以楼面地价14815多元一平摘得石家庄职教中心地块。
房地产开发成本，是楼面地价+前期费用+建安费用+外网配套费用+期间费用（销售、财务、管理费用）+税金（契税、增值税、所得税）等组成，大家可以算下，这个项目至少要卖到20000万/平米左右才能回本。
这是房价要涨的节奏？#石家庄身边事#
成都与杭州土拍成交平均楼面地价
【一张图看清中央公园房企布局】
1、华润
拿地时间：-03-30
容积率：1.2
成交楼面地价：9492元/㎡
2、大悦城
拿地时间：-03-30
容积率：1.45
成交楼面地价：9349元/㎡
3、康田
拿地时间：-12-10
容积率：1.29
成交楼面地价：4033元/㎡
4、保利
拿地时间：-04-29
容积率：1.42
成交楼面地价：15711元/㎡
5、象屿光海
拿地时间：-04-29
容积率：1.5
成交楼面地价：13528元/㎡
6、华宇
拿地时间：-04-29
容积率：1.5
成交楼面地价：13423元/㎡
7、中粮中央公园瑞府
拿地时间：-04-29
容积率：1.5
成交楼面地价：13795元/㎡
8、春月锦庐
拿地时间：-04-29
容积率：1.5
成交楼面地价：14002元/㎡
9、朗诗熙樾府
拿地时间：-04-29
容积率：1.5
成交楼面地价：13637元/㎡
10、龙湖北岛
拿地时间：-04-29
容积率：1.5
成交楼面地价：13371元/㎡
11、康田
拿地时间：-04-28
容积率：2.78
成交楼面地价： 7280元/㎡
12、万科璞园
拿地时间：-11-27
容积率：1.5
成交楼面地价： 9769元/㎡
13、越秀悦映湖山
拿地时间：-09-24
容积率：1.5
成交楼面地价：10122元/㎡
14、融创隐溪晓院
拿地时间：-06-22
容积率：1.5
成交楼面地价：10329元/㎡
15、万科璞园
拿地时间：-06-22
容积率：1.5
成交楼面地价：9216元/㎡
16、国浩地产
拿地时间：-12-24
容积率：1.39
成交楼面地价：8515元/㎡
17、香港置地衿湖翠林
拿地时间：-09-16
容积率：2.06
成交楼面地价：9394元/㎡
18、保利天珺
拿地时间：-09-16
容积率：1.50
成交楼面地价：8660元/㎡
19、复地公园和光
拿地时间：-08-29
容积率：2.14
成交楼面地价：4883元/㎡
20、绿城春溪雲庐
拿地时间：-08-22
平均容积率：1.40
平均成交楼面地价：10229元/㎡
21、龙湖云瑶玉陛
拿地时间：-06-13/-06-17
平均容积率：1.41
平均成交楼面地价：10889元/㎡
22、顶融
拿地时间：-04-25
容积率：1.50
成交楼面地价：11748元/㎡
23、北辰香麓
拿地时间：-03-28
容积率：1.50
成交楼面地价：10662元/㎡
24、金科美的原上
拿地时间：-03-28
容积率：1.50
成交楼面地价：10596元/㎡
25、阳光城未来悦
拿地时间：-03-27
容积率：1.77
成交楼面地价：9494元/㎡
26、保利中央云璟
拿地时间：-06-19
容积率：1.79
成交楼面地价：8009元/㎡
27、万科森林公园
拿地时间：-03-27
平均容积率：2.00
平均成交楼面地价：8391元/㎡
28、万科翡翠公园
拿地时间：-10-20
容积率：3.93
成交楼面地价：4482元/㎡
29、龙湖景粼玖序
拿地时间：-10-12
容积率：3.40
成交楼面地价：4230元/㎡
30、中粮大悦祥云
拿地时间：-09-27
容积率：3.45
成交楼面地价：4426元/㎡
31、合景誉峰
拿地时间：-09-28
容积率：3.64
成交楼面地价：4498元/㎡
32、新城朗隽大都会
拿地时间：-09-27
容积率：3.36
成交楼面地价：4463元/㎡
33、中交中央公园
拿地时间：-12-30
平均容积率：2.71
成交楼面地价：3220元/㎡
34、金茂国际生态新城
拿地时间：-10-15
成交楼面地价：3529元/㎡
35、鲁能城
拿地时间：-10-09、-08-31
平均成交楼面地价：3516元/㎡
鲁能泰山七号
拿地时间：-12-29
平均成交楼面地价：3012元/㎡
36、公园大道（香港置地+招商地产）
拿地时间：-11-13
平均成交楼面地价：3643元/㎡
37、雅居乐富春山居
拿地时间：-03-28
成交楼面地价：9352元/㎡
38、金辉中央铭著
拿地时间：-12-26
成交楼面地价：6485元/㎡
39、华润公园九里
拿地时间：-12-26
成交楼面地价：6164元/㎡
来源：锐理数据
#重庆头条##重庆爆料#
了解更多信息，记得关注@猫眼评房
请注意：第四批土拍的看点，不是什么企业拿地，而是成交价！//@东莞的春哥:#东莞房产##东莞# 佛山化关于第四批土拍的情况。，大朗中海松湖云锦地块成交楼面价高达25999元/㎡。而现在大朗地块剔除地下空间部分外，该宗地起拍可售楼面地价为14500元/㎡，最高可售楼面价为16774元/㎡。按最高地价成交，与之前的最高价差为9225元/㎡；上半年，武汉城建拿下的长安地块，折合可售楼面价约22606元/㎡。附近的滨海湾地块，现在起始楼面价仅为11956元/㎡，最高可售楼面价也仅是13749元/㎡。这块地情况不一样，因为要自持配建的商业体量相当大。末，莞民投拿下的东坑地块，成交楼面价11066元/㎡。而现在东坑地块起始楼面价7500元/㎡，最高可售楼面价8625元/㎡。按最高地价成交，与之前的最高价差为2441元/㎡；佛山化来了！
其实让房价下降的方法有很多，但都需要政府，开发商，乃至银行让利。
比如地价完全可以不降，只要把一次性的土地出让金，改为由房主每年缴纳。就以楼面地价最贵的北京为例，每平米25000的地价，70平的房子，70年使用权，每年只需要交25000的土地出让金，平均每月才2000！每年涨5-10%都行（不计复利）。
而房价中去掉了地价，完全可以控制在每平米15000以内，70平的房子，总价才100万多点，再去银行贷款，只需首付35万，贷款70万，，每月大概还贷4000，加上土地出让金也就6500，哪怕是100平的房子也不到1万。
这样购房者压力小很多，政府没有少拿钱，只是分期付款了而已，开发商不能赚土地差价了，但也不愁房子没人买，银行也少赚了利息，也不用担心有很多人断供了。
在开发商没有出售房子前，土地出让金由开发商支付，这样也可以逼着开发商尽快盖房子卖房子，避免他们囤积土地了。
这也算是让房地产良性循环的一种办法。
