中关村八一学区80年代高板小三居，房子年份虽久但结构牢固，整体还行有电梯，离八一小学和中学直线距离500米以内，目前900左右。孩子高考（高考后不在此居住），看到好多消息说24年后学区可能降价，比较迷茫。
方案1：卖了在北三环附近换个非学区先暂时出租，将来作为孩子婚房用，如超出现房部分可考虑贷款，不知买哪里相对保值和租售比更合适？方案2：继续持有出租，目前租金大概1.2W/月左右，如果继续持有的话未来保值情况如何？
回答：
1、80年代的高板，肯定结实啊，那个年代技术虽然普通，但抗震级别高。就是老了，贷款受影响，其他的没什么，学区溢价肯定是平均值。
2、卖了换非学区房，常规就是朝阳区呗，大多数都没溢价，租金相对高，升值也不落后。既然是1.2万租金，那房子价值1200万起，只有北部合适。奥园望京亚运村的，好选，这总价的租售比都是平均值，只要不是学区房就都差不多，好选。或者海淀五环外，溢价也不算多高，升值也很好，租金比朝阳略低，但比海淀平均值高。
3、未来保值，也未必2024年之后就降价。2025年是入学儿童就明显减少，2026进入确定的低谷期。但溢价这东西一般都是涨上来的时候快，降下去则慢的多。参照台湾省的先例是涨的慢点儿而已，用好几年时间降低溢价率。而且如果学校好的话则支撑大，好东西什么时候都稀缺，这种情况在韩国首尔跟台北市都有先例。
这看自己的判断，如果不换的话也就是租金显的低点儿而已。同为1200万的房子，朝阳的租金一般能多个20-30%。其他的没什么，不套现的话无所谓保值。而且学区房也得看政策呢，这就不敢预测了。
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我们现在房子在朝阳，老公在中科院，大概率能上中科启元，但是也不能保证。老公工作和孩子上学应该都在中关村，孩子25年上学，今年上幼儿园已经定了在中关村这里。
但是中科启元要求海淀户籍，我们也想买个学区房保底，所以我们换房是必须的。但是没有想清楚换到哪里。预算900w，如果房子合适可以到1000w。
看了中关村附近的房子，比较合适的就是东南小区的六十出头的两居，中关村一小的学区房，总价900w左右，单价14w左右，房子84年的。好处就是能自住，上班上学方便，但就是老破小，并且一小调剂也比较多。您觉得这种房子值得买吗？虽然知道在打压顶尖学区，但是这个价位是不是还可以，对比下边其它房子感觉价位不算高。有点担心房子太老以后影响交易。
也看了八里庄车道沟那一片，小区环境也是很破，就首师大家属院那里还可以，交通也很方便（好上三环+地铁），对应海淀实验小学，90年房子也不新，大两居单价也到13w了，快赶上中关村了。
也看了汉荣家园的大两居，1000出头，单价11w，2001年房子，没小区环境，房子新户型好，可以自住，对应中关村四小，小学初中都一般。
我们很想兼顾一下居住品质和保底学区，可以接受租房，孩子大了后边自住。该如何选择呢？85年左右的老房子之后出手会不会很难？纠结犹豫了几个月了，还请您给些建议。
回答：
1.如果能上中科启元就用不着学区房了，九年制还省心，又是三小的校长师资。其他的学区房未必有这靠谱儿，还是争取吧。
2.东南小区，之前的历次行情都是很稳定的，了，北京第一学区房。单价14万，价格不算高，是楼层不太好还是为什么？不过价格低未必代表溢价率低，应该是和其他房源差不多的，都是30%以上，让中介算算吧。影响交易倒未必，只要价格不超平均值就没有卖不掉的。东西海的这种老房有的是，大家都老就无所谓了。
3.其他的那就看学校了，有了中一的做参照物，其他的合适吗？一般不建议汉荣家园这样儿的，既然溢价率都差不多，何必买保值走弱的呢，房龄相对新的商品房，价格还没周边老破小高呢，便宜自有便宜的道理。
4.我要建议那还是尽量保证中科启元，然后如果不是特别注重居住的话就买东南的。房子的居住不难解决，也不会后悔什么，随时都能得到。而孩子教育一旦错过，后悔的可能性大。如果没考虑过顶级学区也就无所谓了，既然考虑了，很难说将来不琢磨。另外就算是过几年进入人口低谷期了，那学区房也是越优质的资源才越受追捧。高峰期的时候可以什么房都算学区房，那如果人口回到十年前，大概率仍然是中关村这种学区的才能更保住溢价。
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都说好的学区房几十万一平米
都说别人的起点就是你的人生天花板
鲁迅说得对，钱永远没有白花的！
看看中关村三小的毕业典礼，果然是人家的小学
北京海淀学区房按不住了！
了解北京房子是从去年十一去了北京之后，特别是北京的学区房，那真是疯狂…… 中关村一小，中关村三小，几乎海淀的学校没有太差的。 走了海淀许多地方，其实环境挺差的，西二旗、西三旗、上地，这些地方一个主要有学校，一个主要是码农上班聚集地，每天上下班坐13号线那人真是多，晚上从上地里面百度骑共享单车回酒店， 我骑车速度竟然赶不上一群下班回家的女性，那真是拼呀！
北京好地方的房子真的是生蛋的鸡，只要坚持最终一定会生出好蛋！
还是那句话”强者恒强”
不过在北京的生活真的挺悲催的……不过扛住的话明天会很好！[赞]
海淀YYDS，中关村学区YYDS，很多朋友即使花十几万也要买海淀的房子，买中关村的房子，为了孩子的上学背负了巨大的压力。但是考试成绩出来就是回报他们的时刻。
相比北京其他区，东城，西城，朝阳，海淀的优势实在是太大了，而支撑海淀这么大优势的就是中关村学区，拥有中关村三小，人大附小这样的全国知名小学，海淀六小强中关村有四所，人大附，清华附，101中学，北大附，高校top2 清华，北大都在附近，可谓是各个层次都是众星云集。
海淀买房很多人都看学区，但是要明白，不是海淀所有的地方都是学区，比如海淀山后地区，支撑海淀教育的，还得看中关村。
章哥，目前家里住的是海淀中关村的学区房，孩子现在上小学。打算孩子高中毕业后，卖掉海淀的学区房，置换到朝阳朝青一带。手头现金350万左右，打算以老人的名义买一套房，贷款100左右吧，然后以租养贷。您看是买青年汇的一居合适，还是买京通苑的两居合适？打算持有大约吧，等孩子将来成家卖掉给孩子做首付买房。
回答：
1、那当然是青年汇合适。
2、京通苑不算太老，主要是这种老塔楼的产品过时了。其实这里和边上的新天地没差几年，但京通苑最早的定位不是普通住宅，而是“公寓”。
当年公寓的含义和现在不同，就是指的高档住宅，塔楼居多。得有24小时的保安、热水和电梯，京通苑还是涉外的，原则上计价得用美元。目标客户群都是富人，也就是给高端商务人士准备的。
最早上市的涉外公寓是亚运村汇园公寓，起价2000美金，最高卖到14000人民币，那可是1990年啊，普通家庭一年的工资绝对买不起半平米。
不过到了2000年左右，北京楼市几乎崩盘，公寓首当其冲大幅跳水。典型是方庄龙珠公寓，从16000跌到了4000多，跌幅70%以上。那年北京先办了个“迁喜”房展，酒仙桥的宏源公寓率先砸盘，5688，震惊地产界，弄得一众大佬的项目都不知道怎么定价了。
结果不到一个月，春季房展会开幕，京通苑成了焦点，报价3988。这个价位，只出现在1994年西南四环的城市经典项目上，但毕竟那是当年还落后的南城丰台，而这里是朝阳啊。
当时京通苑还不叫这名字，叫阳光曼哈顿，其实本名是京通新城。后来又改成了阳光华苑，最后才叫京通苑（好像还叫过金通苑），都是华远和华贸的开发商一手闹腾的，乱极了。
3、不提这些陈芝麻烂谷子的事儿了，我想说的是，京通苑当年的定位很高端，涉外公寓，塔楼也是当年是流行时尚。但毕竟过时了，之后北京就很少以塔楼为主的住宅区了，除非是回迁房，或者地块实在安排不开的。
所以这种产品在投资时尽量规避，长期看来其价格都在弱于大盘。就算是买其中的板楼，但小区的价格上不去，结果也是一样。
4、华纺易城是挺好的小区，时才不到4000，远远低于罗马嘉园的7000多，也比京通苑便宜。但今天再看，其升值的幅度都超过了周边。投资房子，品质的很重要的，毕竟是价值投资不是价格投资。
5、总之，如果是投资，就不要纠结于面积，而要注重品质。就像买股票，得看哪支能赚钱，股数再多没什么意义。建议买华纺易城，仅供参考。
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