#头条创作挑战赛#最近看了好几篇文章，中心思想都是多年前，甚至十几二十年前出售的房屋，因为征地而补偿了高额的拆迁费。那些原房主在知道了以后，纷纷站出来表示当初的房屋买卖存在瑕疵，他们要么表示当初的协议或者合同无效，要么高额的拆迁补偿费也应该分给他们一部分。
而文章中列举的几个案例中，当初的房屋买卖中，或多或少确实存在着一些问题。而法院在最终的判决中也真的支持了原房主的部分请求，使他们获得了一部分的补偿费。
那么问题来了，个人认为，不论法律怎么规定，当初的房屋买卖必然是双方的真实意思表示，即使有一些瑕疵，也不应该影响最终的生效。法院在审判此类案件时，应该遵循“公平、公正”，因为那些事后找补的原房主们的真实意图，简直就是“司马昭之心，路人皆知”。他们的这种行为，明显违背了做人的良知和底线，可以说是一群彻彻底底的无赖。而法院的这种判决，等于变相维护了这些无赖的利益。
试问一下，如果若干年后，当初的房屋没有被征用，而且房屋的价格贬值，他们会不会主动站出来给这些购房者找补差价。又或者这些购房者要求原房主承担因房屋贬值造成的损失时，估计这些原房主跑的比谁都快。
各位读者，你们觉得呢？有什么想法可以在评论区留言，我们共同探讨。
【台海说法：双方通过微信买卖货物的，由收货地人民法院管辖】
裁判要旨
原、被告通过微信交流达成买卖协议以订购货物，并约定收货地，故该买卖协议属于以信息网络方式订立的买卖合同。根据《民事诉讼法解释》第20条规定，以信息网络方式订立的买卖合同，通过信息网络交付标的的，以买受人住所地为合同履行地；通过其他方式交付标的的，收货地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。故本案收货地作为合同履行地，其基层人民法院具有管辖权。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（）最高法民辖22号
原告：曹小明，男，1988年出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。
被告：钟青松，女，1986年出生，汉族，住江苏省邳州市。
被告：楚超，男，1990出生，汉族，住河南省信阳市固始县。
原告曹小明与被告钟青松、楚超买卖合同纠纷一案，安徽省怀宁县人民法院于7月13日立案。
曹小明起诉称，5月6日，曹小明在钟青松处订购熔喷布，并通过银行转账向钟青松支付300,000元。后钟青松未能向曹小明提供符合要求的熔喷布，曹小明要求钟青松返还货款，钟青松同意退款但未返还，故起诉至法院，要求钟青松、楚超返还货款300,000元并承担违约责任等。安徽省怀宁县人民法院认为，本案系买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。本案被告住所地及合同履行地均不在管辖辖区，安徽省怀宁县人民法院对本案无管辖权。故于12月28日作出（）皖0822民初2228号之二民事裁定，将案件移送河南省固始县人民法院处理。河南省固始县人民法院认为安徽省怀宁县人民法院裁定移送不当，遂层报河南省高级人民法院。
河南省高级人民法院认为，本案系买卖合同纠纷，曹小明与钟青松就货物买卖的标的、数量、价款、交货方式等条款的协商均通过微信进行，双方约定以物流方式交付标的物熔喷布，收货地在安徽省安庆市××工业园××道。案涉合同是以信息网络方式订立并通过其他方式交付标的的买卖合同，合同履行地为收货地，即安徽省安庆市怀宁县。因此，本案应由安徽省怀宁县人民法院管辖。经与安徽省高级人民法院协商未果,报请本院指定管辖。
本院认为，本案系买卖合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。《最高人民法院关于审理侵害信息网络传播权民事纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二条规定，本规定所称信息网络，包括以计算机、电视机、固定电话机、移动电话机等电子设备为终端的计算机互联网、广播电视网、固定通信网、移动通信网等信息网络，以及向公众开放的局域网络。
本案中，曹小明与钟青松通过微信交流，订购熔喷布，约定通过货运配送，收货地为安徽省安庆市××工业园××道，故案涉买卖合同属于以信息网络方式订立的买卖合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十条规定，以信息网络方式订立的买卖合同，通过信息网络交付标的的，以买受人住所地为合同履行地；通过其他方式交付标的的，收货地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。曹小明与钟青松明确约定收货地在安徽省安庆市怀宁县，安徽市怀宁县人民法院作为合同履行地法院，对本案有管辖权。安徽省怀宁县人民法院将有管辖权的案件，裁定移送河南省固始县人民法院处理不当，本院予以纠正。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条、第三十八条第二款、第一百五十七条的规定，裁定如下：
本案由安徽省怀宁县人民法院审理。
本裁定一经作出即发生法律效力。
审判长 包剑平
审判员 张 娜
审判员 李盛烨
二〇二二年三月十一日
法官助理陈君珂
书记员 邢丽娟
编辑 | 李立宇 来源 | 法律公园、民事审判、律和、长清法院
那如果在购买这种农村房子时，在签订房屋买卖协议时，为了防止这种反悔行为发生，再签一个有第三方的保证今后不违约的保证书或协议，那万一今后发生违约，在法律上这个保证书或协议书是否具备法律效力？[碰拳]
回迁房常见的问题
1、买回迁房的手续、主要流程是什么？
首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的买卖手续。
再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。
一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。
回迁房在深圳的市场和运作方式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。
2、是否限购、是否限售、能否贷款？
不限购，外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；
不限售，拿到红本就可以二手房交易；
不能贷款，回迁指标因为是客户直接向私人购买，所以不能贷款。而且相对于深圳的房价，本来就是首付的价格。
3、到时如何选房，客户购买的回迁面积与开盘户型面积不一样怎么办？
旧改项目商品房开盘前，会提前给原来的回迁户统一选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签形式，只是还不确定选到几楼，什么朝向。
选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。
4、回迁房的建筑质量如何？
回迁房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。
唯一可能不同的是回迁房是室内毛坯交付，商品房则可能毛坯、可能精装修交付。
5、回迁房与同期商品房的相同点？
回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。
回迁房本质上就是新建成的商品房。
在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。
案例：一份合同出现两个违约条款，该如何适用？
来源： 无锡市中级人民法院；作者：方华 谭晋怡，单位：新吴法院
房屋买卖虽然是一项
重要的交易活动
但由于房地产市场的波动和政策的变化
实践中房屋买卖违约的情况
也常常发生
买方或卖方都有可能出现违约
房屋买卖合同签订后，一方违约怎么办?
另一方该如何追究违约方的责任?
近日，新吴法院受理了一起房屋买卖合同纠纷案件。
案情简介
2月3日，小沈（化名）与某地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定小沈购买地产公司商品房一套。合同除了对房屋总价、付款条件等内容进行了约定，对于逾期付款需要承担的违约责任也进行了明确。
《商品房买卖合同》这样写到：小沈逾期付款超过60日后，地产公司有权解除合同，地产公司解除合同的，小沈按累计应付款icon的8%向出卖人支付违约金。
但在补充协议中，双方还约定：小沈未按约付款，逾期超过60日以上，地产公司有权解除本合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，小沈应向地产公司支付总房款20%的违约金。
合同签订后，小沈仅支付首付款10000元，剩余51万元房款迟迟未付。这些年过去了，地产公司多次向小沈进行催讨，均没有结果。
无奈之下，地产公司只能将小沈告上法院，要求解除和小沈的房屋买卖合同关系，并要求小沈按照补充条款中关于违约责任的约定，向地产公司支付20%违约金104000元。
裁判结果
本案中，双方的争议焦点主要在于违约责任的承担应该适用《商品房买卖合同》还是补充协议中的约定？
经审理，新吴法院认为：
《商品房买卖合同》和补充协议中对违约责任的约定完全不同，一则是要求支付8%的违约金，一则是要求支付20%的违约金，二者金额相差较大。
条款该如何适用呢？《民法典》第四百九十六条对格式条款的适用进行了规定。要求采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
本案中，《商品房买卖合同》和补充协议中对违约责任的约定均为格式条款，且对小沈产生重大厉害关系，所以需要审查地产公司在签订合同时，对违约责任的承担是否向小沈履行了必要的提示及说明义务。
纵观《商品房买卖合同》中对于逾期付款违约金的约定以下划线的方式予以了特别标识，但补充协议中对于逾期付款的条款约定仅嵌入合同文本，未采用足以引起格式条款接受方注意的文字、符号、字体或者其他明显标志作出提示。
显然，因为补充协议中的违约条款未作出必要提示，地产公司也未举证证明其尽到了必要的说明义务，所以对于逾期付款违约金的计算标准，应遵循公平原则，按商品房买卖合同的约定为宜。
结合地产公司实际损失情况，法院作出一审判决：
一、解除地产公司与小沈于2月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，小沈配合地产公司办理该合同的网签备案注销手续。
二、小沈于本判决发生法律效力之日起十日内支付地产公司逾期付款违约金30800元（已与首付款10000元相抵）。
法官点评
买卖房屋对我们每个人来说都是大事，需要谨慎对待。
作为出卖人，一般说来，地产公司作为合同的提供方，相较于买受人而言，具有缔约上的优势地位。地产公司应遵循公平原则确定当事人的权利义务，并采取合理的方式履行提示和说明义务。
“合理的方式”应当从提示的目的来解释，提示的目的是使接受格式条款一方知悉有关“免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系”的内容；“合理的方式”应当能够引起接受格式条款一方的注意，如有突出标注的字体或是有显著区分的位置等，从而使得接受方能够关注到该条款。
而作为买受人，我们在签订合同时一定要仔细阅读条款，要明确权利义务，特别是对于需要承担的违约责任要有充分的认识。在履约过程中，我们要严守合同约定，严守契约精神，做一个诚实守信的履约人。
临沂的张女士和宋先生最近要结婚，于是便定下了一套婚房，交了1万元定金和20多万的首付款后，却发现房子在高架桥边有噪音影响，于是决定在签订正式商品房买卖合同之前退房，最终法院认定小两口违约，1万元定金被没收，首付款开发商需要退还，可是等了2个月，开发商却迟迟没有退款，据开发商一名工作人员称目前年底了，财务已经封账，要等到明年一月份才能退款，小两口觉得不可思议，认为时间太长了。
#大兵叔叔说法#
转眼就是一万的损失，挣这一万元钱不知道要多久，损失这一万块钱就是一瞬间的事情。
由于张女士和宋先生与开发商之间签署的是订购协议，并不是正式商品房买卖合同，因此即便是违反协议约定，也仅仅是需要承担定金被没收的法律责任，而非首付款被扣除的法律责任，尤其是首付款作为合同预付款的一部分，即便合同没有正式履行，对此也是需要进行退还的。
当张女士和宋先生将开发商起诉到法院，最终法院认定了张女士和宋先生违约，需要承担被没收1万元定金的法律责任。
而事实上，由于实际的退房原因是房子在高架桥边有噪音影响，如果决定退房的关键因素是因为非购房者原因导致的，即像本案中在高架桥边，也有对户型不满意的等等情形。
在这种情况下，便属于不可归责双方当事人的事由无法签署正式的商品房买卖合同，因此开发商应当按照《商品房买卖合同司法解释》的规定，将定金退还给消费者。
而张女士和宋先生已经起诉，并且法院判决两人承担违约责任，即定金被没收，首付款需要返还，此时，开发商拒绝承担还款义务，或者不按照判决书所载的内容返还，对此两人是有权申请强制执行的。
买房子是人生大事，一旦遇到问题，可就是一件心事了。
对此，你对本案有什么看法？
#普法行动#
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我是@大兵叔叔
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文章原创，抄袭必究
【最高院：通过微信买卖货物的，由哪个法院管辖？】原、被告通过微信交流达成买卖协议以订购货物，并约定收货地，故该买卖协议属于以信息网络方式订立的买卖合同。根据《民事诉讼法解释》第20条规定，以信息网络方式订立的买卖合同，通过信息网络交付标的的，以买受人住所地为合同履行地；通过其他方式交付标的的，收货地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。故本案收货地作为合同履行地，其基层人民法院具有管辖权。
坐标辽宁省沈阳市，买了学区房，却未能就学，能撤销购房合同吗？10月23日，蒋某与王甲（病故）签订房屋买卖协议书，以1,200,000元价格购买承租人为王甲的坐落于沈阳市皇姑区使用权房屋。坐落于沈阳市皇姑区房屋系公有住宅，原承租人为王甲，家庭成员为宁某、王乙。11月21日，蒋某、耿甲、耿乙将户口迁至该处，11月27日，该公有住宅承租人姓名更改为蒋某，家庭成员为耿甲。王乙曾就读于辽宁省实验学校小学和初中部。经原告申请，一审法院到辽宁省实验学校了解案涉房屋是否为学区房情况，学校介绍：根据往年皇姑区教育局学位分配表（小学）中环东、御花（原实验学校学区）是指原动迁户，每年入学普查时需提供动迁协议，原动迁户具有入学资格，该政策多年没变化。
后蒋某因未能达成女儿就学的目的，向一审法院起诉请求：1.要求撤销双方签订的房屋买卖协议书；2.判令被告返还原告支付的购房款115万元及利息1000元。一审法院判决：一、撤销原告蒋某与王甲于10月23日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告宁某、王乙于本判决生效之日起三十日内返还原告蒋晓梦购房款1,130,000元。宁某、王乙不服，提起上诉。
二审法院认为，本案的争议焦点为《房屋买卖协议书》是否因王甲存在欺诈而应予撤销的问题。首先，从缔约过程来看，王甲并未在房产中介主动挂售案涉房屋，蒋某自认是为了让其次女在省实验学区上学而想要购买学区房。正常实验的学区房单价为5万元/平方米，案涉房屋以3.1万元/平方米的低价出售。其次，从缔约内容来看，《房屋买卖协议书》中约定的交易标的是案涉房屋的使用权，但协议书中并未明确约定购买学区房的事实；再次，从缔约结果来看，蒋某已于11月27日取得案涉房屋的《公有直管住宅租赁证》并将户口迁至案涉房屋所在地址，故已实现其购房目的。《房屋买卖协议书》是基于蒋某与王甲的真实意思表示签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被蒋某提供的现有证据不能证明王甲在缔约过程中存在欺诈的行为和事实，故判决如下：撤销一审民事判决，驳回蒋某的诉讼请求。
案情：#以案析法##格式条款#
2月12日，张某与某房产公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》各一 份，约定由张某购买该公司拟开发的商品房。《商品房买卖合同》第十条约定了出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
但《合同补充协议》对违约金支付标准做出了变更，即出售人逾期交付房屋，买受人选择继续 履行合同的，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
后，某房产公司因逾期超过60日交付房屋，双方就违约金的支付标准产生严重分歧，张某诉到法院。
法院判决：
《合同补充协议》第十条系该公司为重复使用而预先拟定，在订立合同时并未与原告协商 的格式条款。
根据《民法典》第496条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵 循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
遂该院认定《合同补充协议》第十条约定的违约金按照每日万分之一计算，不成为合同内 容。据此，判决被告按已交付房款万分之二向原告支付违约金。
《民法典》相比较《合同法》对于格式条款做了较多修改，见下图。#普法##民法典#
高院：房屋抵顶协议未约定原工程款债务消灭的，承包人是否仍可主张工程款？
法院认为：
关于房屋抵顶款是否应当扣除的问题。
《以房抵款协议书》第2.2条约定：“元森公司、中建七局、融安公司一致确认并同意，附件一所列房产的实际总价金额为6591.0525万元。其中元森公司仅向中建七局抵付上述房屋50％的房款，即元森公司实际抵付中建七局未付工程款金额为3295.5262万元，用于专项偿还3295.5262万元未付工程款；其余50％的房款仍为元森公司所有。”
第2.3条约定：“元森公司、中建七局、融安公司三方同意，元森公司用附件一所列房产抵付中建七局工程施工合同项下工程款，及中建七局用该房产抵付融安公司欠款应同时发生，即元森公司向中建七局抵付工程款3295.5262万元，且中建七局向融安公司抵付工程款3295.5262万元。”
该协议书第2.8条、3.4条虽约定因元森公司原因造成融安公司无法办理法律规定的房屋买卖手续，元森公司同意按合同约定的房屋抵付价款收回未售部分的房屋，并向融安公司以货币资金的形式支付未售房屋相应抵扣的工程款，中建七局不承担房屋风险，但该协议中并无三方当事人明确消灭旧债的合意，故该协议系三方当事人另行增加的一种债务清偿方式，并不免除元森公司、中建七局的相应付款责任。
已生效的（）甘01民初386号判决查明，抵扣房屋未办理预售许可证、未实际履行，故融安公司主张中建七局支付该部分工程款，符合法律规定，且中建七局在该案中起诉请求的工程款中包括3295.5262万元抵扣房屋款，而该判决亦支持中建七局的此部分诉讼请求，现中建七局以其已退出抵扣债务的履行为由请求扣除3295.5262万元房屋抵顶款，本院不予支持。
判决 · 甘肃省高级人民法院 · （）甘民终61号 · -04-21
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