最近的扬州楼市，可以说是波诡云谲、变幻莫测。9·5土拍过后，预想中的大好情形并未如约而至，这场高价地频出的土地拍卖，如同一颗被扔进大海的石头，只引起了些许涟漪，便再也搅不起水花。今天，我整理了4大现状，为大家还原一个真实的扬州楼市。
现状1：新房市场退烧，自带话题的楼盘也面临去化缓慢问题；
现状2：二手房市场疲软，成交量、成交价均在下降，中介纷纷改行；
现状3：改善群体成新房购买主力军，经验老道，观望态度浓厚；
现状4：土拍“洗脑”作用弱化，售楼员称现在的买房人难忽悠。
现状1：新房市场退烧，自带话题的楼盘也面临去化缓慢问题
不管怎样辩白，的扬州楼市都无法和2年前相提并论了。售楼员躺着就能卖房的时代已经过去，天价认筹金、全款买房、千人到场开盘等经典事件也很久未在扬州上演。
回想过去的扬州楼市，开盘即售罄的案例不断，新房市场前所未有地火爆，一个楼盘只要开盘就有人买，不管位置有多偏远，也不问配套有多欠缺。也正是在这段时间，神盘三剑客横空出世：金地酩悦、华建上院、中海嘉境。不夸张地说，这三个楼盘，只要买到就是人生赢家。
（金地酩悦开盘现场 图片来源于网络）
有对比才有伤害，纵观目前的扬州楼市，自奥园观湖尚居、边城香榭里8号之后就再无神盘出现，多数楼盘缓慢平推，整个新房市场都在退烧，即便是那些自带话题、不缺关注度的楼盘，也面临去化缓慢的问题。
举个例子，备受关注的二城改善盘中海华樾，于9月初推出2栋洋房共90套房，均价仅16600元/㎡起。就是这样一个位置好、配套全且自带话题的楼盘，开盘大半个月只卖出50多套房，据市区商品住宅销售情况公示网显示，去化率仅6成多，令人咋舌。
（中海华樾14号楼销售情况 截图自：市区商品住宅销售情况公示网）
要知道，当年和中海华樾同等配置的东区恒大悦龙台，洋房均价高达17800元/㎡，高层均价16200元/㎡，都是要靠抢才能买到的。
现状2：二手房市场疲软，成交量、成交价均在下降，中介纷纷改行
作为衡量楼市好坏的重要指标之一，老实说，扬州的二手房市场并不能用“好”这个字来形容，量价齐跌。
据一位资深中介透露，扬州的二手房成交价从9月开始下调，在这期间，整体成交量同比也在下降，最近才刚刚趋于稳定。、9月，按一家门店8个业务员计算，基本一个月能成交20单，但现在，同样还是8个业务员，一个月能成交10单就很不错了。
（西区某中介门店实景图）
业务不好做，成交量断崖式下跌，中介们的收入也在锐减。据这位中介透露，每家二手房门店都有业绩优秀的中介，也有做了几个月就走的业务员，如果要粗略估个中位数，收入也就5-6万一年并不算高，因此很多中介都改行不干了。
（某中介朋友圈的房源信息）
我向这位中介打探得知，就目前来说，扬州主城已经不存在倒挂严重的区域了，高价地频出，新房价格水涨船高，总价200万以内的二手房还是比较好出手的。
现状3：改善群体成新房购买主力军，经验老道，观望态度浓厚
最近这一个多月，我实探了多个楼盘，和售楼员面对面交流，获取到很多一手干货。多位售楼员透露，改善群体现在已经是新房购买的主力军，这些人理智地可怕，观望态度浓厚。
西区一位别墅盘售楼员告诉我，来他们这买房的多数是住在京华城周边的改善群体，这些人有主见，也有一套自己的买房逻辑，往往会多个楼盘同时比较，再观望一段时间才出手。
（中海华樾首次开盘现场）
确实，扬州楼市的底价盘越来越少，均价10000元/㎡以下的楼盘几乎绝迹，整个新房市场都向高价改善楼盘靠拢，价格已超出刚需预算。改善客手握大笔现金，预算多、选择多，自然不会轻易下手。做一个大胆的预测，扬州楼市买方市场即将来临。
现状4：土拍“洗脑”作用弱化，售楼员称现在的买房人难忽悠
一位售楼员和我聊天时曾开玩笑地说，现在的买房人精明得很，跟猴子似的，尤其是改善群体，经验丰富，老道成熟，根本不吃以往那一套。
（水岸云庭售楼处地价展板）
事实上，这不是我第一次听见这样的“吐槽”。尤其是9·5土拍过后，我实地踩盘时，多位售楼员都提到了这一点。
一位西区改善盘售楼员直接表示，这次土拍的推动作用还没有9月6号举行的扬州房交会大，虽然出了4块楼面地价8000+元/㎡的高价地，但售楼处每天的自然来访量还是没怎么增加，和原本预想的火爆情形很不一样。
（某楼盘工作日售楼处）
另一位改善盘售楼员透露，土拍的洗脑作用明显不如以前了，买房人一点都不好忽悠，就算说了隔壁楼面地价接近9000元/㎡，犹豫的还是犹豫，不买的还是不买，嘴皮子说破了都不听，只能佛系卖房，急不来。
