成叔你好！海南万宁的公寓值得投资不，目前成都一套房自主，一套出租都是2000年以前的房子，现在有一套成都买房资格，想再购入一套，龙泉东安湖和天府新区兴隆湖，双流怡心湖，那个板块潜力大？
成叔说房
成都买房：买到比喜欢更重要！
本人摩托车爱好者，马上退休，想在海南开个摩托车租赁小公司，周边朋友都劝我不开，说我自找麻烦，大家说呢
#商品房预售制该取消了吗#现在谈取消预售制，说说而已。针对“是否现在取消预售制”，我的看法是目前“现房销售”无法代替预售制的功能、作用，需要一个过渡期（-），短期内坚决不能取消商品房预售制，因为不是好时机，条件不具备。长期看，现房制代替预售制是大势所趋，即取消预售制，是不可避免的。
预售制在早期的作用，集中体现在快速增加市场住房，弥补开发商缺钱的困境。现房销售相对预售制，质量、交付更加透明、按时，却不是百分百不会出现问题。现在的预售制最大的功能、作用，比早期更加明显。
问题一是现在城市的住房真的够了吗，剔除大规模的小产权房、98年之前的快到倒下房、大量要拆迁的城中村房、租赁房、保障房，真正的商品房是非常稀少的。城市目前依然是非常缺品质好、环境好、配套好的商品房。
问题二是目前只有小部分城市进入存量时代，供需依然是不平衡的，区域结构性的问题还是存在的。现在大规模的城市更新、拆迁、违法小产权房等建筑清理爆发，加上人口结构、家庭结构的分裂，所谓的存量时代、套户比都是忽悠人的。
问题三是现在的房企更加缺钱，银行不给贷款，销售回款，经营困难、大量的房企停止拿地、项目停工、逾期交房、债务违约、有的房企还破产等，不是因为预售制的问题吧。是与金融、调控、疫情、开发模式有直接的关系。
问题四是现房销售，真的就不会出现产品质量、规划、配套等问题吗，谁能够保证不会出现问题。现房销售，真的能实现房住不炒，完善长效机制吗，二者之间，实则是没有半毛钱关系。
问题五是预售制，都是需要政府批商品房预售证才能销售房子的，商品房预售资金一样是监管的。不同的是国外按照工程施工进度付款、分期支付、资金监管严格、违约处罚措施全等。因此，当务之急是完善预售制的弊端，才是重点，不是因噎废食。
值得注意的是现在海南、广西、山东、安徽、河南、四川、广东的一些城市、一些出让地块正在”现房试点“，事实上是真正”现房试点“的房企，落地的现房楼盘非常少。想一想，高地价、高税费、高利息的三高背景下，现房销售对于房企资金、经营公司的压力非常大。
最可怕的是现在房企债务违约的现象没有停止，销售没有复苏，停工、逾期交房还是存在。因为三道红线、房地产集中贷款制的压制，三支利箭的落地缓慢。房企连土地都不敢拿了，一旦现在预售制取消，实行现房销售，肯定是爆连环雷。
首当其冲的是债务集中到期的房企，一是没有预售款，二是银行又不借款，必然会导致房企再度大规模的爆雷。其次是冲击金融系统、上下游供应链的企业，由于贷款、货款延期或改期，经营困难，发生爆雷、金融风险。
购房者的压力一样大，现房销售的楼盘，由于前期投入大、项目建设周期及盖房与融资时间拉长，导致房企投资开发的楼盘成本大大增加，羊毛出在羊身上，成本大幅度上升。加上供应的减少，出现供不应求，成本必然转移到房价上，购房者买房的成本自然比期房高。
不能听信某些研究股票的经济学家忽悠，所谓的”是该取消预售制了“的建议。现在绝对不能贸然、一意孤行的取消预售制，否则必给房地产行业埋下祸端。必须承认的是预售制确实存在弊端，带给房地产市场、购房者不好的地方。
实际上国家、政府经注意到预售制存在不少问题，却没有马上取消预售制，实际上是承认预售制的存在，是合理的，是符合当下房地产市场发展的。可以负责任的讲，国家现在没有一刀切的取消预售制，实行现售制，而是采取城市”现房试点“的办法，就是对现在是否取消预售制持谨慎、理性现实的态度。
城市出现预售制、销房销售的并存现象，目的就是让预售制过渡到现房销售，试点的真正意义，另外是土地出让的规则增加这样的现房销售条件，也是试探房企对政策的反应，市场的反响。一旦市场环境变化，现房销售又转变为预售制。
从国家、政府意愿角度看，主要考虑到四点，一是市场上超过85%的商品房，全是期房，供需相对平稳。二是预售制的功能、作用，目前没有好的制度、政策临时代替的。三是预售制带给国家、地方政府、房企、购房者的好处，利好，短期内不会因为预售制出现的问题突然停止实施的。
四是短期取消预售制，实行现售制，总体看，不利于金融行业稳定发展、不利于房地产市场长期稳定健康发展、不利于市场供需关系、不利于房价与地价及市场预期稳定、不利于房企项目滚动开发模式、不利于大部分的购房者。
现房销售代替预售制，是大势所趋，长期看。取消预售制，实现现房销售的条件，首先是经济稳定，房地产市场平稳，没有大起大落，保障性住房市场建立。其次是房地产项目滚动开发模式、金融制度、土地制度、财税制度的变革。最后是房企融资不依赖预售款，直接融资为主。
