宁波市海曙区征收集体所有土地
房屋拆迁实施办法（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为规范征收集体所有土地房屋拆迁工作，保护被拆迁人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》（以下简称《细则》），结合海曙区实际，制定本办法。
第二条 在本区行政区域内因征收集体所有土地而拆迁房屋及其附属物,并对被拆迁人进行补偿、安置等事宜的，应遵守本办法。
第三条 宁波市海曙区旧村改造管理服务中心是海曙区实施征收集体所有土地房屋拆迁工作的机构，即拆迁人。
各镇（乡）人民政府、街道办事处负责各自区域内集体所有土地房屋拆迁具体实施工作，其下属的房屋征收（拆迁）办公室为拆迁实施单位。
第四条 本区各相关部门应当按照各自职责，协同做好集体所有土地房屋拆迁管理工作。
第二章 拆迁管理
第五条 宁波市海曙区旧村改造管理服务中心根据海曙区人民政府确定的土地利用年度计划及建设用地单位的需求，拟定本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁计划，并于每年年初上报海曙区人民政府批准。集体所有用地房屋拆迁年度计划年中可适时调整。
第六条 集体所有土地征收方案经依法批准并公告后，各级政府及有关部门在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审批手续，不得办理房屋和土地用途变更手续。
第七条 拆迁人应当依据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁规划红线图和《条例》、《细则》、本办法有关规定，制定集体所有土地房屋拆迁实施方案，经宁波市自然资源和规划局海曙分局审核后报海曙区人民政府批准。
第八条 宁波市自然资源和规划局海曙分局应根据《条例》第十条、第十一条规定组织听证，发布拆迁公告。
第九条 拆迁公告发布后，宁波市自然资源和规划局海曙分局应当根据《细则》第二十条规定选择房地产评估机构，房地产评估机构根据《细则》第二十一条规定对评估结果进行公示。
第十条 拆迁人与被拆迁人应当根据批准的房屋拆迁实施方案签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明安置方式、补偿标准、补偿金额及支付期限、安置用房地点、面积及交付期限、过渡方式、过渡期限和过渡费、搬家补贴费、一次性经济补贴费、搬迁期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其它条款。
第三章 补偿安置一般规定
第十一条 拆迁人应当根据被拆迁房屋的用途对被拆迁人按照《条例》、《细则》、本办法的规定给予补偿安置。未经自然资源和规划部门批准改变房屋用途的，拆迁时按原房屋用途认定。
第十二条 拆迁范围内未取得合法的集体建设用地土地使用权证或者房屋权属来源证明文件的建筑和超过批准期限的临时建筑及其装修，原则上使用人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法强制拆除。
为了鼓励搬迁，对能够按照拆迁人要求完成搬迁的前款规定建筑的搭建人，拆迁人可给予适当的奖励，具体奖励办法应在房屋拆迁实施方案中明确。
第十三条 被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，应由宁波市自然资源和规划局海曙分局在依法认定其用地合法的基础上，认定其合法建筑面积。
集体建设用地使用权证或房屋所有权证记载的内容与被拆迁房屋现状不一致的，应由宁波市自然资源和规划局海曙分局依法认定。
本条第一款所称的房屋权属来源证明文件包括：
（一） 房屋所有权证；
（二） 农村村民建房批准文件；
（三） 村镇集体建设用地批准文件；
（四） 属1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行前建造的房屋的，需村民委员会出具证明，并经镇（乡）人民政府、街道办事处核实的证明文件；
（五）海曙西片石、古林、高桥、集士港、横街、洞桥、鄞江、龙观、章水各镇乡街道区域内列入拆迁范围的集体所有土地上房屋，建于1982年2月13日至1998年12月31日期间，所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划，建房人符合建房申请条件，所建房屋未超过农村村民宅基地建房面积标准的，需村民委员会出具证明，并经宁波市自然资源和规划局海曙分局或所在镇（乡）人民政府、街道办事处核实的文件。
（六）海曙西片石、古林、高桥、集士港、横街、洞桥、鄞江、龙观、章水各镇（乡）街道以外的街道，其区域内列入拆迁范围的集体所有土地上房屋，建造于1990 年前，未经申报登记的，经村民委员会出具证明，并由街道办事处核实的证明文件；
（七） 宁波市自然资源和规划局海曙分局依法出具的其他证明文件。
第十四条 拆除产权不明或有产权纠纷的房屋，在拆迁公告规定的拆迁期限内未能明确产权或解决纠纷的，由拆迁人提出补偿安置方案，报宁波市自然资源和规划局海曙分局批准后依法实施拆迁。拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，通过公证机构办理证据保全。
第四章 住宅用房补偿与安置
第十五条 住宅用房的拆迁补偿安置实行调产安置或货币安置。被拆迁人可以选择调产安置，也可以选择货币安置。
第十六条 被拆迁住宅用房的安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。
被拆迁人家庭成员虽无常住户口，但属于下列情形之一的人员，可计入户内人口：
（一）原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人；
（二）原常住户口在拆迁地的大中专院校的在校学生；
（三）原常住户口在拆迁地的监狱服刑人员；
（四）符合法律、法规规定情形的其他人员。
第十七条 住宅用房的可安置面积，按照《条例》第二十三条和本办法的第十三条的有关规定确定，但每户最高不超过建筑面积250平方米，每户人均建筑面积未超过低限安置标准的除外。
第十八条 拆迁住宅用房，应当以集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据，但在同一拆迁范围内，有下列情形之一的，应合并为一户：
（一）同一被拆迁人拥有多个房屋权属来源证明文件的；
（二）被拆迁人本人、配偶分别拥有房屋权属来源证明文件的；
（三）不同主体对同一房屋，拥有房屋权属来源证明文件的。
第十九条 拆迁公告发布时，申请人年满十八周岁，符合安置人口条件，与被拆迁房屋所有权人为二代直系亲属关系，被拆迁房屋分户析产后的任何一方可补偿安置面积与安置房最小套型之差的绝对值不超过二十平方米，同时具备下列条件之一的，可申请分户：
（一）申请人为符合宅基地申请条件的青年（女青年应办理入赘手续）；
（二）申请人已婚，且符合宅基地申请条件的；
（三）申请人已离婚，在宁波市范围内无其他住房，且符合宅基地申请条件，拆迁公告时离婚已满三年的；
（四）申请人在撤村建居前为农业户口或就地农转非户口，本人或配偶在宁波市范围内，未享受过宅基地审批建房和单位福利分房等政策性优惠待遇的；
（五）申请人在撤村建居前为居民户口（非就地农转非），本人或配偶在宁波市范围内无其他住房的。
分户析产后的可补偿安置面积和另行计户的可补偿安置面积都不作为单独申请低限的依据，申请低限安置的必须按分户析产前的可补偿安置面积和安置人口计算。
第二十条 以抵押、赠予、转让等形式分割房产，未经不动产转移登记的，不作为计户依据。
第二十一条 被拆迁人选择调产安置的，其安置用房建筑面积的计算适用下列规定：
（一）安置用房建筑面积，以住宅用房的可安置面积为基数，增加建筑面积10平方米后，再向最接近安置用房建筑面积的套型上靠确定；安置用房地段等级低于被拆迁房屋地段等级的，可在上靠前按每降低一个地段等级再增加建筑面积5平方米；
（二）被拆迁人在规定期限内签约、搬迁的，可在上靠前再增加建筑面积10平方米；
（三）安置用房为高层建筑的，在向最接近安置用房建筑面积的套型上靠前给予电梯公摊面积补助：每梯两套以上（含两套）配置的，补助建筑面积5平方米/套；每梯一套配置的，补助建筑面积10平方米/套。
第二十二条 被拆迁住宅用房与安置用房的差价结算适用下列规定：
（一）安置用房的建筑面积与可安置面积相等部分，安置用房按基本造价，被拆迁房屋按重置价结合成新，结算差价；
（二）安置用房的增加建筑面积部分（不包括因地段差增加的建筑面积部分）以及向最接近安置用房建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按照拆迁公告发布上月的被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格的30%结算；
（三）因地段差增加的建筑面积、高层安置用房的电梯公摊面积补助部分，不支付房款；
（四）被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按照《条例》第三十条规定予以补偿；
（五）实际安置用房建筑面积与按本办法第二十一条规定计算的安置用房建筑面积的差异部分，按照拆迁公告发布上月的被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格的30%结算差价；
（六）安置用房的基本造价，按照现行砖混二等结构住宅房屋的重置价格结算。
第二十三条 被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：
（一）住宅用房可安置面积的补偿资金，按照拆迁公告发布上月的被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格扣除基本造价确定；
（二）被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿；被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按照《条例》第三十一条第一款第（二）项的规定予以补偿；
（三）按照本条第（一）、（二）项补偿金额再增加10%的拆迁补偿资金。
第二十四条 在拆迁范围内，对于符合宅基地申请条件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积低于可申请建房建筑面积等原因造成住房困难的村民，合法建筑面积低于人均30平方米低限安置标准,并经本办法第二十六条规定程序审核，符合低限安置条件的，按每户人均30平方米标准计算的低限安置面积（以下简称“低限安置面积”）予以安置。
第二十五条 拆迁住宅用房适用低限安置标准时，有下列情形的，应当合计计算其房屋建筑面积：
（一）被拆迁人另有集体所有土地住宅用房的（包括原有集体所有土地住宅用房在1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行后已出卖、赠予或析产的）；
（二）以宅基地审批形式取得国有土地住宅用房的；
（三）被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口有两人以上，而房屋产权属其中一人或者数人所有的。
第二十六条 符合低限安置标准的被拆迁人应当向拆迁实施单位领取并填写《低限标准安置申请表》。该申请表经村（居）民委员会签署意见，并报镇（乡）人民政府、街道办事处审核后，由拆迁实施单位在拆迁范围内予以公示。公示期限不少于十日。
公示期间内，对公示内容有异议的，异议人可向拆迁人提出，拆迁人应当予以查实。
第二十七条 符合低限安置条件的被拆迁人选择调产安置的，其补偿安置适用下列规定：
（一）安置用房的建筑面积，以低限安置面积为基数，向最接近安置用房建筑面积的套型上靠确定，不再给予增加建筑面积，其差价结算适用本条第一款第（二）项的规定。但被拆迁人可选择不适用低限安置，而是按照本办法第二十一条的规定，以合法建筑面积为基数，增加建筑面积后，再向最接近安置用房建筑面积的套型上靠，确定最终安置面积，其差价结算适用本办法二十二条的规定。
（二）安置用房的建筑面积与被拆迁房屋合法建筑面积相等部分，安置用房按基本造价，被拆迁房屋按重置价结合成新，结算差价；向最接近安置用房建筑面积的套型上靠部分，按照拆迁公告发布上月的被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅平均价格的30%结算；低限安置面积超过被拆迁房屋合法建筑面积的部分，按照安置用房的基本造价结算；
（三）安置用房为高层建筑的，按照本办法第二十一条的规定给予公摊面积补助，补助面积不支付房款。
符合低限安置条件的被拆迁人选择货币安置的，其住宅用房可安置面积为低限安置面积，并按本办法第二十三条的规定确定其拆迁补偿资金。
第二十八条 本办法所涉的商品住宅平均价格根据《条例》、《细则》及宁波市相关配套政策予以确定。
第二十九条 被拆迁住宅用房的附属设施，不作为住宅用房安置依据，由拆迁人按评估价格给予相应补偿。
拆迁人应当对被拆迁住宅用房的装饰费用予以补偿。
第三十条 拆迁住宅用房，拆迁人应当支付被拆迁人搬迁补贴费。
被拆迁人的水电设施、电话移机、有线电视移机、电子防盗门、电脑网络、空调移机及其他搬迁造成损失一并列入搬家补贴费。
搬迁补贴费每户按被拆迁住宅合法建筑面积每平方米75元计算，不足5000元的以5000元计，最高不超过1万元；实行调产安置且需要临时过渡的，支付双倍的搬家补贴费。
第三十一条 拆迁住宅用房，被拆迁人选择调产安置且需要临时过渡的，拆迁协议中应当明确过渡期限和过渡方式，并由拆迁人应提供过渡用房或临时过渡补贴费。拆迁人提供过渡用房的，不再支付临时过渡补贴费。协议约定的过渡期限是指自被拆迁人搬迁之月起至拆迁人交付安置用房之月的期间，一般不超过二十四个月。拆迁人超过协议约定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供过渡用房外，还应当自逾期之月起按规定标准另行支付临时过渡补贴费。
实行调产安置方式且由被拆迁人自行解决过渡用房的，拆迁人应当从被拆迁人搬迁之月起至安置用房交付后四个月止，按规定标准向被拆迁人支付临时过渡补贴费。拆迁人超过拆迁协议约定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按规定标准的两倍支付临时过渡补贴费。
实行货币安置方式且由被拆迁人自行解决过渡用房的，拆迁人应当按规定标准向被拆迁人支付六个月临时过渡补贴费。
第三十二条 拆迁住宅用房的临时过渡补贴费按照被拆迁住宅所在地段等级的合法建筑面积计算，被拆迁住宅地段等级（同土地级别一致，下同）一至四级按每月每平方米20元计算；五至六级按每月每平方米18元计算；七至八级按每月每平方米15元计算。如被拆迁住宅合法建筑面积超过250平方米的，按250平方米计算，不足75平方米的，按75平方米计算。
第三十三条 被拆迁人在签约期限内签订拆迁协议的，按可补偿安置面积每平方米100元标准予以奖励；在搬迁期限内完成搬迁的，按可补偿安置面积每平方米100元标准再次予以奖励。
第三十四条 对利用自有合法住房从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照住宅用房给予补偿安置外，还应当按实际生产、经营活动面积适当补偿停产、停业的经济损失。
前款规定的停产、停业的经济损失补偿标准，按照拆迁非住宅用房支付一次性经济补贴费相应标准减半计算。
第五章 非住宅用房补偿与安置
第三十五条 拆迁非住宅用房，对被拆迁人应当实行货币安置；符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划以及市和区人民政府规定的其他条件的，也可以实行迁建安置。
第三十六条 对被拆迁人实行货币安置的，应当按照《条例》、《细则》和本办法第十三条的规定确定被拆迁房屋补偿安置面积，由估价机构按市场比较法评估确定被拆迁房地产的评估价格。拆迁人应在评估金额的基础上，再增加5%比例的拆迁补偿资金，对被拆迁人给予补偿。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，可以采用成本法等其他估价办法，确定被拆迁房地产的评估价格。
有关非住宅用房的货币补偿金额除按前款规定确定外，还可在补缴土地出让金和承担征地费用的前提下，参照《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》的有关规定，评估确定非住宅房地产评估价格，再增加评估金额的5%比例的拆迁补偿资金，确定货币补偿金额。集体所有工业用地征地拆迁补偿价格按国有出让最高法定年限扣除实际使用年限的工业用地评估，然后扣减相应的征地费用和土地出让金确定。集体建设用地征地费用为征地区片综合地价。需补缴的土地出让金按自然资源和规划部门有关国有非出让土地补缴土地出让金的最新规定的标准扣除。
第三十七条 对被拆迁人实行迁建安置的，适用《条例》第四十条的规定。
第三十八条 拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补贴费。
前款规定的非住宅一次性经济补贴费支付标准为：营业用房每平方米（合法建筑面积，下同）520-650元，办公用房（包括学校、幼儿园、卫生所等公益事业用房）每平方米320-400元，工业、仓储用房每平方米160-200元。
第三十九条 拆迁非住宅用房，对被拆迁房屋中的电梯、中央空调、通讯设备、变配电系统等重大设施设备搬迁后无法恢复使用所造成的搬迁损失，由具有相应资质的评估机构按照重置价格结合成新扣除残值进行评估。拆迁人按评估结果支付补偿费的，该重大设施设备由被拆迁人自行处置。
对被拆迁房屋中的装饰费用，拆迁人应按评估机构评估确定的金额给予补偿。
第四十条 非住宅的被拆迁人在签约期限内签订拆迁协议并在搬迁期限内完成搬迁的，拆迁人可按被拆迁房地产评估价格的5%对被拆迁人给予签约搬迁奖励。
第六章 监督管理
第四十一条 拆迁实施单位应当依法建立房屋拆迁补偿安置档案，妥善保管。
拆迁实施单位应当在房屋拆迁项目补偿结束后三十日内，将房屋拆迁补偿安置工作实施情况报区旧村改造管理服务中心备案。
第四十二条 拆迁人应当对房屋拆迁与补偿行为进行监督，加强对补偿资金使用情况的监管，严格依法拆迁、公平补偿。
第七章 附则
第四十三条 被拆迁房屋的重置价格、住宅基本造价、临时过渡补贴费、搬家补贴费、非住宅一次性经济补贴、装修及附属物的价格评估标准参照《关于重新修订公布宁波市区征收集体所有土地房屋拆迁安置价格和补偿费用的通知》（甬发改价管〔〕131号）文件规定执行。
第四十四条 住宅用房房屋拆迁地段等级划分、住宅用房楼层差价率表分别见附件3、附件6。
第四十五条 本办法自5月1日起施行。7月10日起施行的《宁波市海曙区人民政府关于印发宁波市海曙区集仕港镇、古林镇、高桥镇、横街镇、鄞江镇、洞桥镇、章水镇、
龙观乡、石街道辖区范围内征收集体所有土地房屋拆迁若干规定（暂行）的通知》（海政发〔〕39号）、《宁波市海曙区人民政府关于印发海曙区征收集体所有土地房屋拆迁安置实施意见的通知》（海政〔〕22号）同时废止。
本办法施行前已发布拆迁公告的项目，仍按照原规定执行。
附件：1.房屋结构等级评定及重置价格标准
2.房屋成新标准
3.海曙区住宅用房房屋拆迁地段等级划分
4.住宅用房附属设施补偿费标准
5.房屋装饰补贴费标准
6.住宅用房楼层差价率（调整）表
附表1
房屋结构等级评定及重置价格标准
备注：
1、拆除钢混，砖混结构的非住宅，如实际建筑层高与标准层高有差异的每超过（不足）0.1米，重置价格相应增（减）2%。营业、办公用房标准层高为3.3米，工业、仓储等用房标准层高为4.5米。
2、卫生设施是指应当具备符合国际或省标的化粪池。
附表2
房屋成新标准
备注：评定时要以主体结构为主，房屋已使用年份和修缮情况应结合考虑。
附件3
住宅用房房屋拆迁地段等级划分
住宅用房房屋拆迁地段等级划分
住宅用房房屋拆迁地段等级划分
备注：本表仅用于征收集体所有土地房屋拆迁中不同级别商品住宅平均价格和临时过渡补贴费标准的划分，具体以海曙区城市土地定级和基准地价图为准。
附表4
住宅用房附属设施补偿费标准
附表5
房屋装饰补贴费标准
备注：
1.房屋装饰评估价格=表内补偿标准×室内装饰部分房屋使用面积。
2.装饰等级的确定以地面装饰为主。某分部单项与本等级不符时，按相符否等级分部进行调整，同一等级的分部标准占其补偿标准为：楼、地面50%，墙面35%，顶棚15%。
3.本装饰标准已包含：装饰设计费用及隐蔽在装饰表面内部的管线工程和结构工程的价值，不同材料的防盗门（窗）、纱门、纱窗的价值，室内固定家具（含壁橱、吊橱、柜橱、门窗包角等）的价值。当缺少上述装饰项目时，由评估机构酌情核减。
4.改变房屋结构，严重损坏房屋的，不予补贴；为房屋结构、房屋用途配套设计使用的分部项目，不属于补贴范围。
5.本表的地板是指钢混、砖混结构房屋原砼楼地面上所铺的地板。砖木、木、简易结构房屋的本身楼地板，不作为装饰进行补贴。
附件6
住宅用房楼层差价率表（1）
备注：本表适用于：
1．底层无自行车房和底层（下部）为非住宅的成套住宅（包括底层前部为非住宅，后部为自行车房及夹层的房屋），底层（下部）非住宅与上部住宅之间有自行车房或技术夹层的，在计算楼层差价时作为1层处理；
2．木结构、砖木结构住宅不计楼层差价；
3．对有阁楼的住房，顶层楼层差价率分别为：4层楼顶层为＋8%，5层楼顶层为＋4%，6层楼顶层为0，7层楼顶层为－4%；其他楼层楼层差价率按本表规定执行。
住宅用房楼层差价率表（2）
备注：本表适用于：
1．底层有自行车房的成套住宅，自行车房不计层次；
2．木结构、砖木结构住宅不计楼层差价；
3．对有阁楼的住房，顶层楼层差价率分别为：4层楼顶层为＋8%，5层楼为顶层＋4%，6层楼为0，7层楼顶层为－4%；其他楼层楼层差价率按本表规定执行。
住宅用房楼层差价调整表（3） 单位：层、元/㎡
备注：1．本表适用于高层住宅实行调产安置时的楼层差价结算；
2．底层自行车房、汽车车库和技术夹层不计层次，底层为非住宅房屋的按实际层数计入总层；
3．对顶层有阁楼的住房，阁楼按建筑面积800元/㎡另行计价，顶层楼层差价率参照次顶层。
4．超过20层以上的高层住宅，其中总层数为偶数层的，以总层数÷2为基准层，总层数为奇数层的以（总层数+1）÷2的楼层为基准层；基准层楼层差价设为0，每高基准层一层楼层差价为20元/㎡，每低基准层一层楼层差价为-20元/㎡，其中2层至4层每层差价为-30元/㎡，1层与2层层次差价为-40元/㎡。
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文章来源:海曙区人民政府
