【北京二手房量价齐跌 再出新政夯实带头大哥地位】
（文/马跃成）
北京在这轮调控中，始终位于带头大哥的位置，首先带动的是环京楼市房价暴跌，可以说，在大北京楼市区域，这轮调控呈现一种持续时间长、降价幅度大的特点。北京的这种影响力，在今年辐射的范围更大了，去年上涨比较大的几个热点三四线城市，今年以来，也出现了止涨和下降的情况。
根据最新的统计，今年6月，北京二手住宅网签1.18万套，环比下降14%，同比下降26%，今年北京的二手房网签量从3月的1.6万套跌至6月的不到1.2万套，呈现明显的连续降温趋势。另有统计资料显示，今年上半年，北京二手商品住宅网签72603套，同比去年同期下降5%（较上、下半年减少约4000套），也创以来同期最低值。
房价方面，6月的二手住宅市场成交价基本持平，议价空间趋稳，挂牌价为6.3万元/㎡，环比下降1.1%；市场成交价为6.2万元/㎡，环比下降0.9%；议价空间为2.06%，环比下降0.08%。房价这个东西，比较复杂，与成交的区域、项目直接有关。比如，如果在某个月份城区的房屋成交量比较大，房价就可能会高一些，如果高价盘成交的比例比较大的话，房价也会高一些。而如果远郊区域楼盘成交比例比较大的话，房价就会比较低一点，同样，如果普通住宅成交量大一些的话，房价也会低一些。也就是说，二手房成交的结构与房价有直接关系。
从区域分析看，在6月份，海淀、东城、朝阳、顺义、丰台、密云、平谷等7个区域二手成交均价小幅上涨，其中顺义区涨幅最大，环比上涨6.07%，其余9个区域二手房折算均价小幅下降，其中大兴区降幅最大，环比下降4.77%。同时，密云、平谷、朝阳、丰台等4个区域一二手住宅成交均价环比均上涨，延庆、昌平、门头沟、石景山、大兴等5个区域一二手住宅成交均价环比均下降。值得注意的是，大兴和昌平成交量在各区中属于最大，成为影响6月份二手房价的重要因素。
目前“认房又认贷”的“史上最严”认证标准，也对二手房市场造成重大影响。目前有房，或者以前有过房子的、办过贷款的，都无法认定为“首套房”。同时，目前“二套”房的购成本大幅度提高，不但首付比例提高、贷款利率高，支付的税金也高。而且就算唯一住房卖了再买，虽然自己名下还是一套房，但贷款时也是按二套来算，认房又认贷就是这个意思。让二套房的购房成本提高一大块。当房价不涨的时候，投资型购房就没有意义了。卖了买、买了卖，这个套路没有市场了。当然，除了二套房，三套房基本上就没有资格购买了，已经不是成本的问题了。
此外，在年初部分城市银行出台首套房优惠利率调整之后，似乎给人一种调控即将放松的信号意义。但是，很快，这个政策信号就因为，国管公积金的严格政策所打破。部分城市的首套房贷利率还有不降反涨的情况。一场回暖闹剧很快落幕。5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，进入6月，成都、福州、苏州、南京、合肥、杭州等地至少14个城市的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调，且部分银行出现额度紧张、放款周期变长的现象。
据不完全统计，7月广州不少银行都上调了房贷利率，又重新回到以首套房贷利率上浮10%，二套上浮15%为主的行情。近期宁波地区房贷利率也开始悄然上涨。包商银行首套利率甚至高达基准上浮45%，创各城市各银行房贷利率之最。由此可见，二手房市场，在量价齐跌之后，并没有出现任何利于回暖的信号，反倒是继续施压的倾向。【本文由“马跃成”账号发布0710】
