最近，有位读者问了我一个问题：
“珠海的房子越来越多，但不论是个人买房，还是开放商拿地造房的热情都不减。以后如果房多人少，房价走势会如何？”
其实不只是他，很多购房者都会有类似的疑问：以后房子越来越多，供过于求，那房子是不是就不值钱了？
要想读懂这个，首先得知道，接盘侠未来会需要什么样的房子。
01.
4月24日，央行发布了《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，调查对象涉及30个省区市，共计31100户城镇居民家庭，覆盖城镇居民99868人，户均人口数为3.2人。
其中有一组数据是这么说的：
调查显示，我国城镇居民家庭住房拥有率达到96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
也就是说，不仅96%的人有房子住，而且接近一半的家庭有两套房子。
当下国人不缺房子住，是客观存在的事实。
02.
但上述结论背后有一个很容易被忽视的现实：1.5套房子背后，大多都是80年代、90年代的老房子，老破小、房改房、以及第一代造的商品房，其占比非常高。
▲注明：图中的香洲区包含了主城区与唐家湾
以珠海为例，以上数据统计自Q房网、贝壳找房、正顺等中介平台。其中有两组数据值得我们关注：
1、楼龄及以上的小区，在香洲区占比高达87.2%；
2、楼龄5年内的小区（包含新房），在香洲区只占有6.4%！
我顺手翻看了贝壳APP的最新数据，楼龄在5年内的在售次新房有1287套，5年以上以下的有2848套，而珠海所有在售二手房却高达21897套（数据截止至5月19日）。
楼龄在以内的次新房（共计4135套），仅占了整个珠海二手市场的18.8%。而剩下的81.2%，都是楼龄在以上的老房子。
虽然大部分家庭都有房子，但大部分家庭都没有好的房子，他们拥有的只是一套虽能住人，但楼龄过长、小区老旧、甚至连电梯都没有的房子。
这也是为什么楼市依旧火热的原因：
因为购房者会通过置换、盘整，把一些不好的房子卖掉，去换一些好房子，如同换手机一样。
毕竟，人类的“喜新厌旧”本就是推动经济发展的核心动力。
你喜欢吃馒头，你就天天吃馒头，吃一辈子馒头，你也不会腻。但如果大家都只喜欢吃馒头，并且口味一直不变，大家想想，还会有面包，各种蛋糕的出现么？
03.
事实上，购房者换房的频率，比想象中高得多。
【一房一万】去年发布过一组数据：
以上海为例。上海购房者平均5-8年就会换一次房。其中，换房频率最高的是在5年内和第8年。
5年内就要把房子卖掉，或许是因为投资者占比较大的关系。对投资者而言，持有时间就是成本，降低成本，获取最高收益。所以5年内置换，是上海投资者的最佳收获期。
而8年这个时间，对应的则是自住为主的群体，产生置换需求的真实时间点。
其实早在，欧神就发布过类似的调查数据：平均一套贷款的存续年期是6年。每到6年，人们就会将房产出售，或者提前还贷。
当你还在因为30年月供压力过大而不敢买房时，别人已经在不断换房的路上。
因为当你拥有一套房子之后，你会发现，房子真的是用来换的。
在【一房一万】发布的数据中心，还有一个“总价段持有时间”的数据，也很能说明问题：
上海2000W以下房子的持有时间，会随着总价的提高，随之变长。这个现象可以理解为：对中产者而言，总价越高的房子，品质各方面的满意度越高，所以愿意持有时间就相应较长。
至于2000W以上的持有时间为何变短？我的理解是，能买得起2000万以上房子的都已经是富豪阶层，他们买卖房子的随意性，以及对待房子的态度与中产不同，他们甚至会把视房子为资产或是融资工具，处置的随意性会比较大。这里就不做过多阐述了。
我曾经说过，如果踮一踮脚就能够得着的房子，其实就是最适合的房子，它不仅能更好的激发购房者的求生欲，选择基本面更好的房子，未来置换也能卖到更好的价格。
我列举了几个新香洲及周边楼盘的二手在售情况，在售比例较低的华发四季、金地伊顿山、五洲花城二期，均在后逆势上涨，而他们都有相似的共通点：
品质高，业主多以自住为主，在售房源少，而且贵。可一旦有低于市场价的房源放出，只要基本面不差，大概率会在短时间内卖掉。
反观在售比例最高的华发城建未来荟，尽管目前有不少业主亏本甩卖，但接盘侠却少之又少。
一个楼盘值不值得长期持有，在售比例是一个非常重要的参考值，比例越低，说明楼盘的基本面与价值越高，业主自然不舍得卖房。
同样的，基本面好的楼盘，即使贵点，也不缺接盘侠，因为，改善需求真的太多太多了。
不打折、开盘即去化七成、均价4万+，五洲花城三期的火爆不无道理。
当然，我也相信，可能5年后、后、后，这些楼盘的放盘量也会随着楼龄的老化而提升，但或许那个时候，有前瞻性的业主们早已住在新家了。
04.
一切的一切，其实都在指向一个底层逻辑：我们已经不缺房子了，缺的只是品质更好的房子。为了更好的房子，我们可以像换手机一样，不断的舍弃旧的、买新的。
在我看来，未来楼市的刚需就是置换，置换就是未来的刚需，首套房的刚需会越来越少，更多的购房者都会是改善需求，都是置换需求，到了那个时候，或许楼市会出现两极分化：
低品质的旧房会逐渐沦为租赁房源，而品质更高、楼龄更短的房子，会不断取代旧房，其房价也会一直维持在高位。
因为置换需求的轮动会永远存在。
