说起一房二卖，是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。
那这个买卖合同成立吗？“一房二卖”的行为是民事欺诈还是刑事诈骗？且听深蓝君结合案例分析一下。
案情简介
1月，被告人孔某将自己位于古柏街道的拆迁安置房（11月）以34.8612万元的价钱出售给李某，李某先支付了25万元，双方约定尾款待房产过户后另行支付。
孔某在向李某交付房屋钥匙的过程中，私自保留了一把钥匙。
4月份，孔某为了偿还高额债务，利用之前保留的钥匙，私自更换该房屋门锁，将该房屋以35万元的价格再次出售给梁某。梁某先行支付25万元后双方约定房屋过户后再支付尾款，孔某取得25万元后用于偿还个人债务。
后梁某取得房屋的钥匙并告知孔某要对该房屋进行装修。装修期间，梁某告知孔某，李某阻止其装修。
孔某回应梁某说只管装修，剩下的事情由他出面与李某进行协商解决。
后孔某出具承诺书，承诺按期返还李某25万元购房款，但是并没有履行。
法院审理认为
被告人孔某以非法占有为目的，在履行房屋买卖合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为已触犯刑法，构成合同诈骗罪。
依法判处有期徒刑一年三个月，并处罚金三万元。
一房二卖如何认定“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？
涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中，且被告人多是自然人。
毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。
刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为—对方（受骗人）产生错误认识—对方基于错误认识处分财产—行为人或第三者处分财产—被害人遭受财产损害。
当出现下列情形时， “一房二卖”应当作为民事纠纷，不应当认定为犯罪：
出卖人作为实际房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的；出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付买受人，且不影响买受人实际使用的；名为房屋买卖，实为以房抵债的。
“一房二卖”中两份合同是否都有效？
我们分成三种情况讨论：
1、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。
根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。
但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。
2、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同;签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同。
在房屋所有权作了权属登记之后，所有权主体已经不再是房地产开发商，在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖房屋，构成无处分权人处分他人财产，根据《合同法》的有关规定，相应的合同无效。
3、先、后买受人都没有取得房屋所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。
