在房产市场，新房基本上是统一定价的，二手房的价格评估情况相对较为复杂。不管是买方还是卖方，都希望在二手房价格评估的问题上更客观一点，这样才能在二手房房产交易当中确保自身的利益。
二手房价格一般怎么评估？
二手房的评估价的计算是依据同一地区的房价，然后根据小区的实际情况以及折旧扣除，计算结果就是评估的价格。
有哪些方面会影响到二手房价格的评估？
二手房的价格高低主要分为主观和客观两大方面。同样一个小区的房子，也可能价格上相差很多，这和房源的主观因素有很大关系。而客观原因，可以影响到同一套房源在不同时间点上的价格浮动。究竟有哪些主观和客观的因素呢？下面一起来看一下。
主观因素：
1）房屋的户型朝向
同一栋楼里，同等户型不同朝向的二手房的价格也会有一定的价格落差。在房屋结构上，户型安排合理的房屋价格也更高。针对一样的房间总面积，房型好、采光好、进深跨距有效、厨卫空间适当的房源都是买房者偏爱的，这样的房源标价也可以定的高一些。对于二手房来说，“三小”户型（即小厅、小厨、小卫），一般在价格上会低一些。
2）房屋处于的楼层
塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞１层＞５、６层，若１层为基准价，２层和６层则会在此基准下减３％，３层和４层会增加３％，若是楼顶就会减５％；
3）房屋的使用年限
对二手房来说，房龄的大小是决定价格的关键因素。一般而言次新房子的价钱较高，次之是5~房龄的房子，而超出房龄的老房子，市场价一般较低。使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。
4）房源位置
这一点其实无论是对新房还是二手房来说，都比较重要。地段越好，价格越高。离地铁越近的，价格越高。而同一条地跌沿线的，不同站点也有着不一样的价格。越靠近市中心和CBD的一般比较高。当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。
5）小区的周边配套
如果小区周边交通便利，有地铁、有公交，且沿街商铺齐全，有便利店、超市、药房、水果店、理发店，附近还有菜场、医院的话，那价格会高很多。如果小区出门啥都没有的，去哪里都要走很长的路，那价格肯定要低一些。如果房源正好是学区房，那价格更是高很多了。交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。
6）物业管理情况
大家都知道，物业管理的好坏直接影响着日后居住生活的品质。停车位是否充足，绿化是否定期修剪，小区硬件损坏是否修缮，安保工作的严谨程度，都关乎着居民每天的生活。因此，如果是物业管理不作为的小区，价格上也会打一些折扣。一般有业委会的小区，在这些方面会好很多。
客观因素：
1）市场行情
市场的好坏也影响着二手房价格评估的高低。一般银行为了与市场价格相协调，会依据市场行情，适当调整房屋的估价。如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。
2）城市规划
城市的规划影响着房价的走向，与此同时也影响着银行对房屋的评估价格。如果房源周围即将建设地铁、商圈、学校等城市新配套，未来发展可观，那二手房的价格也就上去了。
总之，主观、客观因素都会影响二手房价格的评估。而评估价对于买房、卖房者都很重要。买房者通过评估对自家房源价格有个准确的了解，购房者也受评估价影响支付相应的首付和税费。因此，影响二手房价格评估的这些因素，大家还是需要了解一下的。
