“一周前曾收到工行的短信，提示可以通过手机APP进行房贷利率转换，但我也不是很了解，一直没去变更。虽然明天是8月25日批量调整LPR浮动利率的时间，也不知道如何选择好？”家住历下区的徐先生如是说。
（受访者供图）
8月12日，工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、邮储银行五家国有银行发布公告，指出8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款统一调整为LPR定价方式。
一时间，LPR这个专业而又陌生字眼，搅动着广大房贷族的敏感神经，令不少“选择困难症”的购房贷款客户产生了纠结——
“到底是LPR好还是固定利率好？”
“LPR转换，对后期还贷来说是省了还是亏了？”
“仅有一次机会，怎样选更划算？”
“LPR的利率浮动怎么浮？我转还是不转？”
……
中国房地产网济南在走访济南部分银行网点的过程中了解到，目前时有前往营业厅咨询的贷款利率转换的客户，一般可通过手机银行app、智能柜员机等渠道自助办理转换，根据自身情况合理选择。
对于“固定利率和LPR到哪个更划算呢”？LPR房贷利率，即LPR+加点。其中，LPR是会变化的,“加点”是固定的。如若LPR下行趋势，房贷成本会较之前减少；如果LPR利率回升，房贷利率则会上升，也会造成月供成本增加的情况。对此，工作人员表示，可根据自身情况，综合分析贷款价格、贷款期限，贷款余额等因素后，进行适合自己的还款方式。
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两种方式二选一，仅一次转换机会
长期以来，个人房贷利率都是在央行贷款基准利率上打折或上浮一定比例。根据央行公告，从1月1日起，金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率，改为主要参考LPR进行贷款定价。这意味着个人贷款利率也要与基准利率脱钩，改为与LPR息息相关。
对于此前的存量贷款，央行在去年底发布公告称，存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作3月1日起正式启动，原则上于8月31日前完成。
具体来说，央行对存量房贷客户给出了两个选择，一个是转为“LPR+加点”浮动利率，即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；二是转换为固定利率。
需要注意的是，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
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选择何时转换 不影响加点数值
据了解，大部分银行都是在今年三四月份开始转换工作。受疫情影响，银行都推荐客户通过手机银行、网上银行等线上渠道自主进行转换。转换工作已经开始了几个月，现在才选择转换的客户会不会比之前转换的客户吃亏呢？答案显然是否定的。
根据央行公告，不论选择哪种定价方式，转换时点前后贷款利率不变，都跟原执行的房贷利率一样。
央行有关负责人此前解释称，同一笔商业性个人住房贷款，在3至8月之间任意时点转换，均根据12月LPR(5年期以上LPR为4.8%)和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。具体来说，加点数值=转换前的房贷利率-4.8%。
（来源网络）
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大部分银行会批量转换为LPR
目前，大部分银行已经公告将代客户批量转换为LPR定价方式。公告指出将于8月25日起对符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款批量转换为LPR定价。同时表示，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。
现在离批量转换的统一日期还有一点儿时间，客户可以在批量转换前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换。
业内人士指出，存量房贷此前基本都是以贷款基准利率为定价基准，而LPR形成机制改革之后，贷款基准利率逐步淡化，调整的可能性不太大。批量转换后客户如再申请转回原合同安排，其实跟选择固定利率差不多。
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“固定利率”和“LPR+基点”如何选择
固定利率：若选择固定利率，重签合同后的利率水平应等于原合同的贷款利率，此后利率不再变化。
LPR模式：挂钩每月最新的LPR利率，按照LPR+加点模式（加点可为负值）计算每年利率，每个月都是浮动的。
按照央行规定，如果重签合同时选择LPR模式，将按照LPR利率+加点计算每年利率。加点数值在合同剩余期限内固定不变，变化的只是每月的LPR。
简单的说，就是LPR利率更加市场化，市场的经济形势直接反映着LPR利率的高低。此次批量转换包括个人住房贷款及个人商用房贷款，不包括公积金贷款、已参考LPR定价的个人住房等。
（来源网络）
那么，选择新的LPR，房贷利率会有何变化呢？
举例1：此次定价基准转换对商贷客户有什么影响呢？
比如，您的商业性个人住房贷款原合同期限,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现行执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果在3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日为每年1月1日，那么加点幅度为0.59个百分点或59个基点（5.39%-4.8%=0.59%）。3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
举例2：我的房贷是期的，现在的利率是基准利率打7折，请问转换为LPR以后，是在LPR的基础上打7折吗？
不是。基准利率和LPR两种定价方式的浮动方式不同。基准利率定价方式下，一般按比例浮动，比如基准利率上浮10%、下浮15%等；LPR定价方式下，按照加减点数来浮动，比如LPR加40个基点、减30个基点等。
您的这笔贷款，转换前，期参照的贷款基准利率是4.9%，打7折后的实际执行利率是3.43%，按照人民银行公告，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，因此转换后的贷款实际执行利率依然为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，转换后期贷款参照12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%，因此，您的贷款的定价方式转换为在5年期以上LPR的基础上减137个基点(4.8%-3.43%=1.37%，一个基点为0.01%),加点数值为-137，在合同剩余期限内固定不变。
举例3：我的贷款已签订但尚未发放，请问需要转换为LPR吗？
根据人民银行公告[]第30号要求，公告所称存量浮动利率贷款是指1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，所以已签订但未发放的贷款也在调整范围内。
举例4：不同银行按照LPR进行定价的贷款利率都一样吗？
LPR是定价基准，贷款实际执行利率要在定价基准的基础上加点确定，在具体业务中，各银行会根据当地差别化信贷政策要求，在客户首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限的基础上，按照风险收益匹配原则，综合考虑客户、市场以及其他因素确定加点数值，因此不同银行按照LPR进行定价的贷款利率可能会有所不同。
（来源网络）
支招：如何选择看客户对利率走势判断
业内人士指出，两种转换方式各有优势，具体如何选择主要取决于客户自己对未来市场利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。
不过，由于存量房贷期限一般最长可到30年，就算提前还款，很多人也需要至少背负以上。要准确判断如此长久的时间里市场利率的走势，对普通人来说的确太难了。因此，民生银行首席研究员温彬建议，存量房贷客户还要根据自身具体情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的利率转换方式。如果此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，选择浮动利率可能更合适，因为即使LPR出现反转，也可通过提前还款方式来规避利率风险。
据了解，自8月改革以来，LPR共进行13次报价。目前，1年期LPR累计下行46个基点，5年期LPR累计下行20个基点。大部分银行人士预计，由于未来一段时间LPR仍有一定下行空间，借款人采用LPR作为定价基准(浮动利率)将可能是普遍的方式。（结合中青报、各银行官网综合整理）
（来源：中国房地产报济南微信）
