问题：
招商租金的制定和销售返租的比例这个是最难确定的。
本商业街案例测算逻辑：
参考可比项目租金水平→本案首层基准租金→各楼层基准租金→各业态基准租金。
1、项目基本情况
自持经营的目的，其一是为带动商铺销售，实现可售商铺部分的快卖回款。由于体量过小，自持部分未来整售退出的可能性极低，最为可行的方式是先养后卖，经过三至五年培养期，通过经营使物业升值从而实现带租约销售。
2、可比项目
可比商业街30000平米，地上三层，全部建筑只租不售，首层平均纯租金150元/月/平米。
市场定位：年轻时尚休闲街区；
主要租户：肯德基、必胜客、赛百味、鱼酷、酒吧、KTV等；
1F平均租金：150元/月/平米；
2F平均租金：105元/月/平米；
3F平均租金：75元/月/平米。
3、首层基准租金
首层平均租金
=150×(1-5%-20%+10%+5%-10%+5%)=112.5（元/月/平米）
4、各楼层基准租金
地下一层租金系数0.7，基准租金=112.5*0.7=78.8元/月/平米；
地上二层租金系数0.7，基准租金=112.5*0.7=78.8元/月/平米；
地上三层租金系数0.5，基准租金=112.5*0.5=56.3元/月/平米。
5、各业态基准租金
业态租金系数
根据上表各业态租金系数，结合各楼层基准租金，即可测算各楼层不同业态商铺的基准租金。
例如，二层基准租金水平为78.8元/月/平米，儿童业态租金调整系数-10%，则二楼儿童业态基准租金水平为：
78.7*（1-10%）=71元/月/平米
有了各楼层不同业态的基准租金水平参考，再结合具体商铺的位置、铺位面积、面宽、进深、业态等具体因素，即可进一步确定各具体商铺租金定价参考。
小结：
根据区域内类似商业项目首层租金水平，并考量项目的综合影响因素推算出首层基准租金；
根据首层基准租金并结合楼层租金系数，推算出各楼层基准租金；
根据各楼层基准租金结合各类业态在每层的系数得出各商铺租金定价参考。
