来源：华侨路茶坊
写在前面：今天，向大家推荐学区房探盘第七站——苏城北苑小区；小学学区：汉江路小学初中学区：29中致远分校
学校信息
学校：汉江路小学
板块：鼓楼龙江学区范围：苏城南苑、苏城北苑、苏宁千秋情缘、汇贤居、金信花园、龙凤花园、杏聚村、辰龙紫苑、丁香园、西城晶华教学情况：南外录取6人汉江路小学是琅琊路小学直属分校，是全国着名的“愉快教育”典型学校，课外活动比较多，设有课外阅读课、英语口语课、智力训练课、环保教育课等校本课程，走特色办学之路。
▲施教区范围
今年汉江路小学的入学通知书、新生入学手册、给家长的一封信，一年级新生将于8月29日上午到校报到，8月30日上午举办开笔礼，会集体背诵国学内容等。
小区介绍
1、小区名称：苏城北苑2、地址：鼓楼区湛江路32号3、住宅：11栋，6栋多层，5栋小高层，共计700多户4、物业管理：省级机关苏城物业5、停车位：人车不分流、有地下停车场6、绿化率：30%7、竣工时间：苏城北苑小区是省级机关的房改房，业主大多是医院、政府、高校员工，业主素质高，小区氛围好。
小区位于湛江路，距离汉江路小学步行约367米，小区西侧是汇贤居，一墙之隔是龙凤花园。
商业配套：小区本身不带底商，商业配套和周边小区共享。龙江生活方便，超市、饭店、银行等应有尽有。周边有清凉门菜场、江苏省人民医院、苏果社区店、饭店、南京银行等，生活配套很齐全，这边距离新城市和环宇城商业都不远，想要看个电影、购物都一站式满足，生活便利。
小区环境
苏城北苑小区物业是省级机关苏城物业，但管理并不算严格，没有量体温，也没有问门牌号，直接可以进入。
整个小区共11栋，由6栋多层（共5层），5栋小高层（共17层）组成。
小区楼层不高，楼间距很大，每栋楼都不被档，采光很好。从外立面看，小区虽有十多年房龄，但保养的不错，边户基本都是双阳台，有的户型阳台做成弧形，极具现代感。
小区内部绿树成荫，但总体没有什么景观可言，大多是普通植被和灌木丛。
单元门口无障碍通道完善，但破损沉降的厉害，很多地砖已经开裂。
▲非机动车道入口
非机动车停放区，是处在半层1楼和半层-1楼的位置，通风采光都比完全地下室好。
同理，一楼下抬半层，整体没有一楼那么潮湿。
部分楼栋1楼架空，停放了不少非机动车。
整个小区只有一处儿童游乐场，几个滑滑梯，非常简陋。
小区非人车分流，即便有地下停车场，车位也难以满足业主需求。小区内部道路的机动车虽然很多，但划线停车、整齐摆放、井然有序。
▲地下车库入口
大户型、总价高，房价涨幅不大
我在365二手房上看到，苏城北苑目前均价50487元/㎡。
苏城北苑小区都是大户型，基本在100-160㎡左右，小区目前在售房源不多。我跟随中介参观了一套132㎡3房2厅的在售房源。这套房是中间户，南北不通透，三房朝南。客餐厅很大，原业主把其中一个卫生间改成了衣帽间。
▲客餐厅
▲卧室
▲厨房卫生间这套房子虽然南北不通透，但开间很大，加之小区宽敞的楼间距，屋内视野采光等都非常好。132㎡的户型，做成3房，无论客厅还是卧室，都非常宽敞，居住不拥挤、很舒适。现在的新楼盘，这样的面积段，必然是4房无疑，再加上高层的低得房率，舒适性没得比。目前这套房源挂牌价最新挂牌价是660万，单价48888元/m²。我在链家网上看到，小区目前在售房源不多，成交量也很小。目前有展示的成交房源，还是及之前的，成交非常快。
再来看目前的在售房源，挂牌单价基本在5万/㎡左右，但是小区都是大户型，所以总价也很高。
结合周边差不多档次的小区如汇贤居、苏宁千秋情缘，小区真实成交价应该在5万/㎡不到。
写在最后
我从中介处了解到，苏城北苑和同样是省级机关房改房的苏城南苑一样，挂牌不多，成交不多。
原因有以下几点：
1、小区业主层次高、素质高，很多在北京西路广州路一带上班，住在这里并不为子女上学，完全因为生活方便、邻里熟悉，所以，卖房的业主并不多；
2、小区都是大户型，总价高，单纯选择学区的家长不会考虑这里；
3、苏城北苑是单学区房，其对口初中29中致远学校相对较弱，买这里的学区，到小学三四年级就要考虑置换初中学区房，比较麻烦；
4、小区总价高，但无论是物业还是环境都远不如隔壁的苏宁千秋情缘，若真要在这一带选择兼顾学区和居住属性的住宅，可选择范围也很多。
不过，据中介透露，也有不少心水这个小区的家长，看中其得房率高、户型好、低密度，住的舒服，最关键的也是小区邻里氛围好！
另外，汉江路小学目前处于全市第二梯队排头兵，和琅小采用一样的办学理念，一样的管理模式，一样的课程设置，成绩也很突出。
