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买房，一直以来都是一件大事。而由于近几年房价的不断上涨，能够全款买房的人毕竟只有少部分，大多数人都会通过贷款的形式来买房。
但当手里有一部分闲钱时，有人就会考虑：要不要提前把房贷还了？毕竟按揭买房，不可避免需要支付高额的利息。那今天就跟大家聊聊这个话题。
其实想弄清楚要不要提前还款，首先要考虑的就是贷款利息的计算方式和已还期数。
等额本息和等额本金
一般来说贷款利息的计算方式主要有两种：一种是等额本息，另一种则是等额本金。
等额本息
指的是把按揭贷款的本金总额和利息总额相加，然后平均分摊到每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重则逐月递减。
而等额本金则是贷款人只将本金平均分摊到每月，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相较而言总的利息支出较低，还款负担逐月递减，但前期支付的本金和利息较多。
举个例子来看
假如100万的房贷，分30年还完，利率是4.9%，那等额本息就是每月还款5307元，累计利息91.06万，而等额本金则是首月就要还款6861元，之后每月递减11元，累计利息是73.7万，比等额本息少17.36万。
目前大部分银行采取的就是等额本息法，因为等额本金前期还款压力较大，很多用户偿还起来也比较吃力。
什么情况下不适合提前还款
第一种：等额本金，并且已还款期超过1/3，那就不适合提前还。
由于等额本金是先多还本金，利息越来越少，那如果你的还款期已经超过了1/3了，那后面的月供利息比例会低于本金比例，这样提前还贷能减少的利息也就相对较少。
图片：新浪房贷计算器
第二种，等额本息，已还款期超过1/2，不适合提前还款。
虽然等额本息每个月的还款额是一样的，但是其中的本金和利息的比例是不同的，这种方式相当于优先还利息，本金比重逐月增加，利息比重逐月减少。
当还款期过半后，也就是说已经提前还了大部分利息，剩余更多的是本金，那提前还款的意义也就不那么明显了。
图片：新浪房贷计算器
听到这里，可能就会有人认为自己已还期限还没超过1/2，也没超过1/3，是不是就适合提前还款了呢？那还有必要考虑的一点就是你的投资理财收益率。
对于很多投资者来说，如果选择了优质的投资品种，并坚持长期持有，可能就会获得不错的投资收益率，甚至比贷款所需的利息还高，那提前还款则会束缚投资者的投资。
其次，还需要考虑的就是通货膨胀。这方面最直观的感受就是物价不断上涨，货币购买力下降。
举个简单的例子
在前，一根冰棍的价格才5毛钱，现在一根冰棍起码也要1块钱。同理，现在的1万块钱，后或许就只能买到5000元甚至更少的东西了。
而房贷利息在银行办理贷款的时候就已经固定了，除非利率有所变动，否则不会随着物价上涨而提高。那就更没必要用更值钱的现金为后”不值钱“的钱买单了。
最后，还不得不提的是个税的帮扶政策。关于个人所得税专项附加扣除其中就有一项明确规定：首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。
也就是说首套房的房贷利息可以抵扣个税。那从这个角度来看，有个税抵扣需求的朋友，提前还款就没那么划算。
什么情况下适合提前还款？
当然，这也是我们总结的一些通常的情况，但房贷毕竟像是一座大山压在贷款者的身上，不同的人会有不同的担忧。
因此，若您有以下这些情况，我还是觉得有足够的闲钱也可以选择提前还贷。
01、不会管钱
如果对自己的存款没有合理的规划，花钱容易大手大脚，那就不如提前还贷，把钱用在实处。
02、对”债务“感到恐慌的人
如果对自己的存款没有合理的规划，花钱容易大手大脚，那就不如提前还贷，把钱用在实处。（此点出现重复。更正版，请看留言区。）
03、负债率过高且预期未来收入不太稳定甚至降低
那如果当前手上有闲置资金，就可以选择提前还贷。
最后，还是要提醒大家的是，贷款主要是和银行签订的贷款合同，明确了贷款金额、还款方式和期限，那提前还款就相当于”违约“，银行一般也会收取一定的违约金。
这方面不同银行的规定也有所不同，具体以实际执行情况为准。因此，如果选择了提前还款也要注意这部分费用。
文章转载自：南南说理财
作者：南南
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