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【营改增各地口径】河南国税解答房地产业营改增的19个热点问题
发布日期：-03-24 消息来源： 开封市国家税务局
摘自《河南国税房地产业营改增政策大辅导》(注：全文麻烦点击“阅读原文”下载）
1、房地产开发企业收到预收款时如何开具发票？
按照国家税务总局第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款时，应选择602为“销售自行开发的房地产项目预收款”，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，房地产开发企业收到预收款时，不得开具增值税专用发票。
2、房地产开发企业收到预收款时如何预缴增值税？
按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告第18号）规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照3%的预征率计算预缴增值税。计算公式为：
应预缴税款=预收款÷（1+税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。
3、房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？
“定金”属于一种法律上的担保方式，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
“订金”不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
“意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。
综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。
4、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在什么地方预缴税款？
一般来讲，为了便于有关部门实施管理，防止税源流失，房地产项目所在地政府要求开发商在当地办理税务登记，所以房地产的项目所在地和机构所在地一般情况下是一致的。若出现房地产的项目所在地与机构所在地不一致的情况，原则上纳税人应在项目所在地预缴。
5、房地产开发企业预缴的税款如何填写申报表？如何抵减？
预缴的税款，应填入增值税纳税申报表附表四《税额抵减情况表》中第4行“销售不动产预征缴纳税款”的“本期发生额”，“本期应抵减税额”由“期初余额”和“本期发生额”合计产生。已预缴的增值税可以在当期按规定计算的应纳税额中抵减，填入“本期实际抵减税额”，因当期应纳税额不足以抵减的，未抵减完的预缴税款填入“本期实际抵减税额”，可以结转下期继续抵减。
6、房地产企业申报时如何抵减已预缴的增值税税款，不同项目间预缴税款能否互相抵减?
在申报时，当月已预缴的增值税税款可以抵减当期应纳税款，不足抵减的，纳税人应补缴差额部分，抵减后仍有余额的，结转下期继续抵减。
房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时互相抵减。
7、房地产开发企业，采取预售方式，在营改增前按照预售面积已开具营业税发票，营改增后对面积差需要补开或开红票冲减的，应如何计税和开具发票？
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
综上，房地产开发企业在交房时对面积差需要补开或开红票冲减的，如果营改增之前已开具地税发票，应按规定申请退还或补缴营业税，可以开具蓝字增值税发票补差或红字增值税发票冲减，但是不得据此调整当期增值税销售额。
8、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其4月30日前收取并已向地税局交过营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具国税发票吗？还需要缴纳增值税吗？
《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告第18号）规定，一般纳税人及小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。不需要再缴纳增值税。
9、房地产企业在地税已交过营业税的收入未开具营业税发票还能否在1月1日以后开具增值税发票吗？
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告第23号）及总局对该公告的政策解读，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，5月1日以后需要补开发票的，可于12月31日前开具增值税普通发票，税务总局另有规定的除外，如《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告第18号) 规定：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。
因此，房地产开发企业在地税已交过营业税的收入未开具营业税发票，在1月1日还可以继续开具增值税发票，不得开具增值税专用发票，不受“12月31日前”时间限制。（TPSZSMART按：亲们关注国家税务总局公告第11号第七条的规定：纳税人5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。）
10、销售地下车位如何开具发票？
销售地下车位视同销售不动产，应参照销售不动产相关规定开具发票。
11、房产销售前，房地产企业先行支付燃气公司燃气初装费，然后燃气公司进行初装并开票给房地产公司。房地产企业在房屋销售时再向住户收取。如何对收取的这部分初装费计税？
应根据房地产公司和客户的住房销售合同判断，如果住房销售合同里包含初装费的，按照房款一并计算税款；如果初装费为单独计算收取的，房地产公司按照建筑安装服务缴税。
12、关于新老项目判断问题。如果在5月1日前已经对第1、2、3、4期项目土地全部进行了平整和“三通一平”，但第4期开发项目于5月1日后才取得建筑施工许可证，是否可以判定第4期开发项目也属于老项目？
国家税务总局第18号公告规定，房地产老项目，是指（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在4月30日前的建筑工程项目。
因此，第4期开发项目是5月1日后取得的《建筑工程施工许可证》，是否判定为老项目，应根据许可证注明的合同开工日期是否在4月30日前确定，若许可证未注明合同开工日期，应根据建筑工程承包合同注明的开工日期是否在4月30日前确定。
13、房地产企业“一次拿地、一次开发”，可以按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算当期允许扣除的土地价款。但是对于“一次拿地、分次开发”的房地产企业，如何计算当期允许扣除的土地成本？
根据国家税务总局第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
房地产企业“一次拿地、分次开发”时，分次开发的项目都是作为单独项目分别核算的，因此，这种情形可按照如下方法计算单个项目当期允许扣除的土地成本：首先将“一次拿地”时一次性支付的土地价款，按照土地面积占比在不同项目中进行划分固化；然后根据“分次开发”的单个项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，乘以单个项目所对应的土地价款，计算其当期允许扣除的土地成本。
14、房地产企业进项分摊问题。房地产企业5月1日前集中取得一块土地分4期开发，3期正在开发，符合老项目规定，按简易计税方法纳税。第4期将按一般计税方法纳税。其中，政府要求建设的公共配套的小学校，跨3期和4期之间，小学校的土地款如何扣除？
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局第18号公告）规定：房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
因此，配套建设的小学校的土地价款不再单独考虑计算扣除。
15、因为城市规划调整或者棚户区改造等原因，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为是否征收增值税？如何征收增值税，计税销售额应该如何确定？
在总局未明确之前，暂比照《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告第2号）和《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》（豫地税发[]16号）的规定执行。即纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为属于视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定。各省辖市的成本利润率，暂按营改增前各省辖市地方税务局确定的成本利润率执行。
16、房地产企业预收款收入是否需要填写《营改增税负分析测算明细表》？
根据《国家税务总局关于营业税改征增值税部分试点纳税人增值税纳税申报有关事项调整的公告》（国家税务总局第30号公告）规定，房地产开发企业中的一般纳税人在办理增值税纳税申报时应填报《营改增税负分析测算表》。因房地产企业收取预收款时纳税义务发生，因此，房地产开发企业收取的预收款不需在该表中反映，但如纳税人在当月仅有预收款，在申报时也应将此表空表保存申报。
17、某房地产开发企业是一般纳税人，其开发的项目采用简易计税方法，则取得的增值税专用发票是否一定要认证后申报抵扣再做进项转出如果不认证是否有“滞留票”风险?
目前并无明确规定纳税人取得的增值税专用发票必须进行认证，但从发票管理角度出发，建议纳税人对取得的增值税专用发票进行认证，认证后的专用发票可不抵扣，在申报时填入增值税纳税申报表附列资料（二）第27、28、35行等对应栏次。另外，根据总局15号公告，如纳税人将该自建的不动产转变用途，用于允许抵扣进项税额项目的，可按规定公式计算可抵扣进项税额，届时，如企业未将建设时取得的增值税专用发票进行认证的，可能因超过认证期限而导致无法抵扣进项税额。（TPSZSMART按：亲们关注国家税务总局公告第11号第十条的规定：自7月1日起，增值税一般纳税人取得的7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。
增值税一般纳税人取得的7月1日及以后开具的海关进口增值税专用缴款书，应自开具之日起360日内向主管国税机关报送《海关完税凭证抵扣清单》，申请稽核比对。）
18、全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何征收增值税？
营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工力量修建房屋不替乙方办理产权转移手续的，应按照建筑业税目征收增值税；若自备施工力量修建房屋的同时替乙方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收增值税。
19、房地产开发企业出租自行开发产品是否适用简易计税？
根据国家税务总局第16 号公告规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，适用普遍规定，属于出租不动产行为。
根据财税[]36 号文件规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定， 年 4 月 30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法， 年 5 月 1 日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用一般计税方法。
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