-03-31 09:28:10 来源： 中国不动产 作者：
案例
陈某为某小区商品房业主，入住后，发现其房屋西侧一块绿地被相邻业主王某用围墙圈进大半，变成私家庭院。陈某认为，根据规划平面图，该处应为公共绿地，任何人都无权侵占，王某的行为影响了所在小区的美观，已经严重侵害了其合法权益。与王某及小区物业交涉遭拒绝后，陈某将王某起诉到县人民法院。王某辩称：自己围墙对小区整体绿化没有影响，该行为并未对原告陈某的权利构成实质性侵害，而且陈某作为单一业主无权提起诉讼，应该由全体业主或业主委员会提出。
疑惑
1.小区绿地的权利归属如何界定？
2.单一业主能否对小区公共绿地侵权行为提起诉讼？
解 答
本案纠纷的核心是小区绿地的权利归属确定和权利救济问题。《物权法》第70条、第73条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性。公共绿地作为住宅小区的一个公共区域，全体业主应该根据规划进行绿化使用和管护，少数业主私自把小区绿地圈占起来的做法，显然侵犯了其他业主的权益。本案中，陈某享有对建筑物专有部分的所有权，就必然享有与其房屋相毗连的公共绿地的共有权。王某对公共绿地的圈占行为已经侵犯了包括陈某在内的其他业主对该共有部分所享有的权利。关于小区公共绿地被侵占如何维权的问题，实践中，业主可依据《物业管理条例》及本小区的管理规约，通过业主委员会、物业管理公司等要求侵权人停止侵权、恢复原状，也可以向有执法权的城市管理部门申请纠正违法行为，或者向人民法院提起诉讼。
对于单一业主能否对侵权行为向人民法院提起诉讼的问题，存在一定争论。根据《物权法》第83条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会对违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。从理论上讲，作为公共绿地共有权人之一的小区业主，在其共有权受到侵害时，完全可以无须征得其他共有人同意而直接向侵权人主张权利。从司法实践看，人民法院对单个或部分业主主张排除妨害、恢复原状的诉讼请求，也基本上都予以受理并判决支持。因此，人民法院对本案审理后认为，小区内的公共绿地属于业主共有，部分所有权人在使用共有部分时，不得随意改变共有部分的设施和结构，不得侵占共有部分，被告王某在公共绿地上砌围墙，未经全体业主共同决定，其行为实际上侵害了其他业主对公共绿地的管理、使用权。陈某作为共有权人之一，要求恢复绿地原状，于法有据，予以支持。最终判决：王某拆除侵占公共绿地范围内的围墙，按规划恢复公共绿地原状。
