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在我国房地产市场交易中，房屋所有权采用登记公信主义，出卖人在交付房屋后有协助办理房屋所有权转移登记的义务;购房人在取得房屋后，须注意房屋交易并未全部完成，取得房屋所有权证才是对所有权的法律确认。实践中，期房销售日益增多，签订商品房买卖合同、取得房屋与房屋所有权证之间往往有较长时间，购房人应及时跟进房屋交易进度，适时维护自身合法权益。
颁布实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
为适时、适当维护自身权益，购房人须注意以下两方面：
一、购房人如未能在上述司法解释规定的时间内取得房屋所有权证，应在诉讼时效期间内，以适当的方式督促出卖人办证，并要求违约金。
根据《民法通则》第135、137条规定，除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。除有诉讼时效中止、中断的情形外，出卖人应在上述司法解释规定的时间届满之日起二年内督促出卖人办证并要求违约金，否则有丧失胜诉权的风险。因此，如遇较长时间逾期办证，购房人应注意留存主张权益的时间证据，可采用书面方式邮寄催告函或律师函，快递单上注明“督促办理**房屋产权证并支付违约金”等字样，并留存快递单。
有一种情形是逾期办证的违约行为处于持续状态，比如合同约定应于7月1日前向相关部门提交办证申请，但截至购房人7月1日起诉时，出卖人仍未办证，超过合同约定的时间5年，对于7月1日之前两年与之后时间内的违约金购房人依然有胜诉权保障。
二、违约金额的确定。
根据上述司法解释的规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，购房人在主张违约金时，损失数额往往难以确定，一般参照合同约定的违约金标准，如无相关约定，可参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算，司法实践中多以基准利率计算。
作者：齐曼 北京市兰台律师事务所
