10月24日，北京市朝阳区人民法院对邸某等四位业主诉朝阳区九台2000家园业委会，要求撤销业主大会决定一案作出一审判决，撤销业主大会作出的“授权业委会以公开招投标方式选聘一家在政府备案的物业服务公司为本小区提供物业服务，并签订三年期物业服务合同”的决定。一审判决作出后，业委会表示不服，但没有上诉，成为生效判决。
我认为本案判决是公正的，理由如下：
1.《物权法》第七十六条第一款第四项规定业主共同决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。依法，当事人业主的这种权利是一种不可让渡的权利，业委会不可替代业主大会做出“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的决定。
2.《合同法》第九条第一款规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”在物业服务合同订立订立双方，业委会并不是当事人，只是当事人依法可以委托的代理人，业委会没有得到业主大会的委托就不能订立合同。
3.《合同法》第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”由此明确，业主委员会作为非当事人是不能自行决定物业服务合同内容条款的订立的。
4.《合同法》第三十条规定“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”可见，即使业主大会对物业服务企业选聘的结果是原物业服务企业（结果是“续聘”），只要重新订立合同的内容条款发生变化，就需要业主大会重新审议合同内容条款并作出新的决定。
5.业主大会决定选聘某个物业企业，却没有对物业服务合同的具体内容进行审议决定，业主委员会却订立了新的物业服务合同，根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”
6.根据《合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”因此，业主大会未对物业服务合同的内容条款进行审核通过，不符合《合同法》第十四条的规定。
因此，物业服务合同签署双方，业委会并不是当事人，只是被委托人，应根据委托人业主大会决定的明确意愿和具体要求与物业服务企业订立订立合同。业主大会决定授权业委会选聘物业企业，并不表示业主大会决定授权业委会审议、订立物业服务合同。因此，业委会的得到业主大会决定授权选聘物业企业，并不等于得到审议并通过物业服务合同内容条款的授权，且根据《合同法》第十二条的立法精神审议并通过物业服务合同内容条款的权利只有当事人业主大会才具有。
综上所述，业主大会作出的“授权业委会以公开招投标方式选聘一家在政府备案的物业服务公司为本小区提供物业服务，并签订三年期物业服务合同”的决定是违反《物权法》第七十六条规定的，也是违反《合同法》第九条、第十二条、第十四条、第三十条规定的。
任晨光先生认为“此案业主大会作出授权业委会以公开招投标方式选聘物业服务企业并与中标企业签署合同，既没有违反《物权法》第七十六条的规定，也没有侵害业主的合法权益。本案中朝阳区人民法院撤销九台2000家园业主大会的判决书，违背了民事意思自治原则，违反了《招标投标法》，给业主正常行使物权权利带来了障碍，不利于业主依法共同管理好建筑物及其附属设施，将给本来就矛盾严重的物业管理雪上加霜，不利于物业行业的自我完善、良性发展。”
全文如下：大会作出授权业委会以公开招投标方式选聘物业服务企业并与中标企业签署合同，既没有违反《物权法》第七十六条的规定，也没有侵害业主的合法权益。本案中朝阳区人民法院撤销九台2000家园业主大会的判决书，违背了民事意思自治原则，违反了《招标投标法》，给业主正常行使物权权利带来了障碍，不利于业主依法共同管理好建筑物及其附属设施，将给本来就矛盾严重的物业管理雪上加霜，不利于物业行业的自我完善、良性发展。
任晨光先生认为“此案业主大会作出授权业委会以公开招投标方式选聘物业服务企业并与中标企业签署合同，既没有违反《物权法》第七十六条的规定，也没有侵害业主的合法权益。本案中朝阳区人民法院撤销九台2000家园业主大会的判决书，违背了民事意思自治原则，违反了《招标投标法》，给业主正常行使物权权利带来了障碍，不利于业主依法共同管理好建筑物及其附属设施，将给本来就矛盾严重的物业管理雪上加霜，不利于物业行业的自我完善、良性发展。
物业纠纷中选聘物业服务企业的程序探讨
文/任晨光
10月24日，北京市朝阳区人民法院对邸某等四位业主诉朝阳区九台2000家园业委会要求撤销业主大会决定一案作出一审判决，撤销业主大会作出的“授权业委会以公开招投标方式选聘一家在政府备案的物业服务公司为本小区提供物业服务，并签订三年期物业服务合同”的决定。一审判决作出后，业委会表示不服，但没有上诉，成为生效判决。
朝阳区人民法院的判决书认为，根据《物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人由业主共同决定，授权业委会以招投标方式选聘物业单位并签订物业服务合同意味着业委会一经授权便全权处理物业单位选聘事宜，并与中标单位签订物业服务合同，此过程无须再行召开业主大会由全体业主参与讨论并作出决定。该授权并非限于委托业委会执行选聘物业单位程序事宜，从物业单位入围、评标、中标以及签约实质上涉及到了选聘物业单位决定权，违反了议事规则及物权法相关规定，亦妨碍和限制业主共同决定选聘物业单位之权利，故判决撤销该业主大会决定。
该判决书在新浪微博上被公布后，引起了业界激烈的争论，焦点有两个：第一，该业主大会的授权是否侵害业主合法权益；第二，由业主大会对选聘物业服务企业事宜进行两次表决是否是必要条件（第一次表决对业委会组织招投标的授权，第二次对业委会组织的招投标结果进行表决）。
笔者尊重人民法院的生效判决，但对法院的此项判决书中的意见不予认同，认为这是一个错误判决，不但在法律上站不住脚，而且也与实践相脱节。
笔者曾经专门写过一文，论述业主大会决定和业主共同决定的区别（详见拙作《业主大会决定和业主共同决定的区别以及业主自治制度设计》），朝阳区人民法院的前述判决书显然没有区分业主大会决定和业主共同决定的区别，将会议意义上的业主大会和组织意义上的业主大会混用，而且将业主大会决定和业主共同决定混用。如果是业主共同决定给业委会授权，业主提起对业主大会决定的撤销之诉，就不符合《物权法》七十八条的规定了。当然，本案中业委会是召开了业主大会会议对业委会作出授权的，所以业主提起对业主大会决定的撤销之诉并无问题，为讨论方便，本文中将判决书中的“业主共同决定”一词视作“业主大会决定”，但并不表示笔者认同这样的混用。
按照合议庭在判决书中的意见，“从物业单位入围、评标、中标以及签约实质上涉及到了选聘物业单位决定权”，如果授权给业委会行使，就“妨碍和限制业主共同决定选聘物业单位之权利”，那么按其理解，为了不妨碍业主的实质决定权，上述每个环节都得由业主大会决定来完成。如此一来，业主大会选聘一家物业服务企业，将至少需要举行四次业主大会表决，分别为决定组织招投标、决定对每个投标企业的评标结论、决定哪些单位入围、决定中标单位，然后业委会与业主大会中标单位签订合同。目前召开一次业主大会会议，短则2-3个月，长则一年以上[1]，四次表决将至少需要8个月以上的时间，即便是组织两次表决也至少需要4-6个月。这还不包括两次表决之间的准备工作和处理有关事务的时间，对大小区来讲，可能需要几年时间才能完成两次以上的表决。这实际上等于宣布业主大会就别选聘物业服务企业了，时间成本就能把业委会和业主大会压垮了。
因此，在现实中，业主大会选聘物业服务企业，在招投标方式中，都不采用四次表决的做法，主要有两种做法。第一种即本案中业委会的做法，由业主大会作出采用招投标方式选聘物业服务企业的决定，并授权业委会组织招投标并与中标单位签署物业服务合同；第二种是由业主大会作出采用招投标方式选聘物业服务企业的决定，并授权业委会组织招投标后将评标排名第一名或前几名的物业服务企业提交业主大会再次表决，由业主大会决定中标单位，然后业委会与中标单位签署物业服务合同。其中，多数业主大会采用的是第一种做法，少数业主大会采用第二种做法。从减少业主内部争议的角度，采用第二种方案比较稳妥，但从可行性角度，采用第一种方案比较稳妥，尤其是对规模比较大的小区，第二种方案基本行不通。
那么，第一种方案是否违反了《物权法》第七十六条的规定，是否侵害了业主的合法权益？
笔者认为第一种方案既没有违反《物权法》第七十六条的规定，也没有侵害业主的合法权益。理由如下：
首先，第一种方案没有违反《物权法》，也没有违反《招标投标法》。
《物权法》第七十六条第（四）项规定的“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定，是指选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人事项要由业主共同决定。业主共同决定以管理规约或业主大会议事规则的方式，将“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的权力赋予业主大会，业主大会就有权对如何进行选聘和解聘工作作出决定。业主大会此后作出以招投标方式选聘物业服务企业，已经包含了两个意思：解聘原物业服务企业和以法定招投标的程序选聘新的物业服务企业。如果不解聘原物业服务企业，从经济角度、服务连续性角度等方面综合考虑，业主大会应该授权业委会与原物业服务企业签署合同，而不是授权业委会通过组织需要花费大量人力物力财力的招投标来确定新的物业服务企业，否则新物业服务企业一旦选定，而旧的物业服务企业还没有被解聘，就会产生冲突。为此，《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。业主大会决定采用招投标的方式选聘物业服务企业并且授权业委会与中标企业签署合同，已经包含了选聘的每一个环节都由法定的招投标程序来确定的明确意思表示，这个意思表示是符合民事意思自治原则的，不能再解释成招投标的结果还需要业主大会再次表决，除非业主大会在作出决定时，明确保留这个权利。
根据《招标投标法》第二条的规定，“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法”，因此，一旦业主大会作出组织招投标的决定，将受《招标投标法》的规制。该法第四十条规定，“评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。”这条规定已经很明确地规定了招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，因此业主大会授权业委会采取招投标方式确定物业服务企业并且与中标企业签署物业服务合同，并不违法，反而是法律明确规定的。
其次，第一种方案并没有侵害业主的合法权益。
在业主大会表决第一种方案的过程中，每一个业主均可以自由参与投票，自由表达自己的意见，业主的权利已经得到了保障。如果业主认为招投标后需要再来召开一次业主大会会议对中标企业进行表决，那么在举行业主大会会议时就可以反对第一种方案，而主张第二种方案或前述四次表决的方案或其他方案。业主大会表决通过了哪一种方案，业委会自然就得执行哪一种方案。因此，在确保业主知情权和参与权的前提下，认为第一种方案侵害了业主合法权益的说法是不成立的。
其实，有实际经验的人都明白，招投标的关键阶段在于评标阶段，因为这个阶段将依法确定中标候选人（即入围企业）或直接确定中标人，而这个阶段，根据《招标投标法》第三十七条和第四十条第一款的规定，将由评标委员会完成，并不由招标人业主大会决定。由此可见，本案判决书中认为涉及业主实质决定权的两个关键环节——评标和物业单位入围，在采用招投标方式的情形下，依据《招标投标法》的规定，并不需要由招标人业主大会决定。实际上，在人数众多的情况下，评标工作无法由业主大会完成，实践中，也尚未发现有小区以业主大会评议的方式完成评标工作。
从可操作性角度看，由业主大会最终对中标候选人进行表决，如果一旦表决结果由于某种原因无法作出，将会出现小区无合法物业服务企业提供服务的情形，这个时候将导致被解聘的原物业服务企业非法滞留小区或由于原物业服务企业撤出导致小区物业服务出现真空。所以，如果业主大会决定采用第二种方案选聘物业服务企业，实际是有很大风险的。当然，为了减少业主内部争议，采用第二种方案未尝不可，但并不能因此否定第一种方案的合法性，不能将由业主大会对投标结果进行表决当成必要条件。我们有理由认为，业主大会在决定采取招投标方式产生物业服务企业时，已经决定接受法定招投标的结果。
综上所述，业主大会作出授权业委会以公开招投标方式选聘物业服务企业并与中标企业签署合同，既没有违反《物权法》第七十六条的规定，也没有侵害业主的合法权益。本案中朝阳区人民法院撤销九台2000家园业主大会的判决书，违背了民事意思自治原则，违反了《招标投标法》，给业主正常行使物权权利带来了障碍，不利于业主依法共同管理好建筑物及其附属设施，将给本来就矛盾严重的物业管理雪上加霜，不利于物业行业的自我完善、良性发展。
.12.21
