（）朝民初字第45052号
原告李宏艳，女，1967年8月24日出生。
被告王楠，女，1975年4月28日出生。
委托代理人王海清（王楠之父），男，1942年7月26日出生。
原告李宏艳（以下简称原告）与被告王楠（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员范怡倩独任审判，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼，12月3日庭审被告参加了诉讼，12月17日庭审被告经本院合法传唤无正当理由未出庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系位于北京市朝阳区三里屯新X楼X单元X室房屋的实际使用人。3月，原告与被告签订《商铺租赁合同》，将该房屋出租给被告，被告每月缴纳18000元的房屋租金，租金缴纳方式是押一付六。被告缴纳第一期房租后使用该房屋。9月19日，第二期房租缴纳期间届至，但被告不缴纳租金，至今逾期一月之久，原告认为，被告行为构成根本违约，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原告、被告签订的商铺租赁合同，并要求被告三日内腾退租赁房屋；2、被告按照半年房租108000元，每天租金600元标准向原告支付自9月20日至实际腾退之日止的房屋租金；3、被告向原告支付因拖欠租金的违约金20000元；4、被告向原告支付迟延缴纳房租的滞纳金26800元。
被告辩称：不同意解除合同，合同约定租金为每半年一付，在9月19日支付租金前我就一直和原告联系，我说工商局找我办理执照，在签订合同的时候原告跟我说可以给我开具证明，可以帮我办理执照。我和原告在签订的合同约定的金额为1.2万元，在续签合同的时候原告跟我说租金涨幅不会很大，我也表示理解，但是后来原告要将租金涨到1.8万元，我说涨幅太大了，原告说可以帮我把执照办理下来，但是原告只是给我开具了场所使用证明，是无法办理执照的。我和原告说如果无法把证明给我开全我将面临罚款，我说如果原告无法给我开具证明应该把租金降低，我有拿过我的合同找原告签订，但是原告不签订，原告走了。在10月19日，原告带着两个人到我的店铺，将我店里入户门的门锁损坏，还将我房间内民宅的入户门损坏，并拉闸，原告还将电闸的闸盒把手拆下，因为原告的损坏我的店铺停电两周。我没有恶意拖欠房租，我一直在和原告协商，原告私自在我不在店的时候到店里破坏，我不同意解除租赁合同，我想正当经营，但是原告无法提供我正当经营的条件，且我店铺里面有货，如果现在终止合同会给我造成很大的损失。我租金支付到了9月19日，9月20日至今的租金没有支付，我同意按照我旁边相同面积的有营业执照的商铺每月8000元的价格支付。违约金不同意支付，我一直在和原告协商解决这个问题，但是原告不愿意和我协商，才造成的现在的情况，违约金不应该由我承担，且是因为原告无法给我开具证明让我办理执照，我才要求原告降低租金。滞纳金不同意支付，原告的主张标准过高，是不合理的条款。我不同意腾退房屋，原告无法给我办理执照，不能按照有照店铺的价格租赁给我。
经审理查明：3月2日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同（一）》，约定原告将北京市朝阳区三里屯新X楼X单元X房屋出租给被告，租期贰年，自3月20日起至3月19日止；承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金贰万元；年租金216000元，租金半年一付；被告必须按照约定向原告缴纳租金，如无故拖欠租金，原告给予被告7天的宽限期，从第8天开始原告有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金。被告租金支付到9月19日。10月20日，原告曾向被告发短信通知其腾房，被告认可短信的真实性，但是主张双方一直在协商租金事宜。
经查，中国人民武装警察部队北京市总队第十七支队后勤部营房科出具证明，原告系转业干部王宏生家属，现居住在北京市朝阳区三里屯新三楼X单元X房屋，房屋性质为军产房。
被告为了证明租金支付金额，提交了付款证明打印件，原告认可付款证明的真实性，认为被告应该在3月20日一次性支付租金10.8万元，也认可被告分别在3月19日、4月26日分别支付租金5.4万元。被告为了证明就租赁事情跟原告沟通协商，提交了中国移动的通信记录打印件，原告对通信记录真实性认可，证明目的不认可。被告为了证明7月份还在和原告协商办照事宜，提交了团结湖工商所地图打印件一张，原告对真实性、证明目的均不认可。被告为了证明租赁房屋周边市场租赁价格，申请证人靳×出庭作证，靳×出庭作证称：“被告店里叫文文（音）的导购和原告发生冲突，后来我和被告了解到发生冲突是因为房租和合同，但是具体发生冲突的原因我就不清楚了，我没有问过。在10月份，文文去我店里给手机充电，文文说自己的店停电了，文文还说原告把被告店铺的电断了，拿走衣服，文文给原告打电话让原告等被告回来再沟通，但是原告来到店铺把电断了，还拿走店里的衣服，文文后来让我去拉电闸，但是电闸也没有了，再见到被告的时候我问了原因，被告说因为合同和房租双方发生的争执，后来我就没有问了，纠纷从今年10月一直持续到现在了。周边房子租金价格为民用3300元、商用8000元，原告拿被告店里东西的事情我只是听文文说的。”原告对证人证言的真实性不认可，证明目的不认可。
关于租赁房屋的执照，被告陈述在3月份有口头协定，内容为：“原告协助被告将办理执照的证明开具出来，或者原告将涉案房屋购买下来。”原告对此并不认可，认为没有书面和口头的约定。
关于违约金和滞纳金，被告主张违约金约定过高，请求酌减，认为原告的实际损失为8000元；滞纳金约定也过高，也请求酌减，同时认为原告收取了逾期付款的违约金就不应该再收滞纳金。
上述事实，有双方当事人陈述、商铺租赁合同（一）、证明、短信记录、证人证言、照片打印件等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原告与被告签订的《商铺租赁合同（一）》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，因此，本院确认上述合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据原告与被告签订的租赁合同约定，被告应该按期支付租金，虽然合同中并未约定租金具体支付时间，但是合同约定租金半年一付，而第一笔租金是3月19日支付的，租金支付至9月19日，第二笔租金应在9月19日支付。被告未支付从9月20日至今的租金，已经构成根本违约，现原告要求解除与被告签订的《商铺租赁合同（一）》，并要求被告腾退房屋，本院不持异议，具体腾退时间由法院确定。被告关于跟原告有办照的口头约定，因原告并不认可，也无证据支持，本院不予采信。
原告关于被告按照半年租金108000元标准支付从9月20日至实际腾房之日止的房租的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；另，合同解除之前被告需要向原告支付的为租金，合同解除之后原告主张的房租实为房屋占有使用费。《商铺租赁合同（一）》约定：“承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金贰万元；被告必须按照约定向原告缴纳租金，如无故拖欠租金，原告给予被告7天的宽限期，从第8天开始原告有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金。”这两个条款实际都是逾期交纳租金的违约金条款约定。现原告主张按照双方合同约定的标准计算违约金和滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告主张原告主张的逾期支付租金的违约金数额过高，远高于其实际损失，请求法院酌减。对此，本院在综合考虑双方合同约定，原告的抗辩意见，被告逾期时间和次数，延期支付租金给原告造成的损失及其过错程度的基础上，酌定被告逾期支付租金的违约金为8500元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告李宏艳与被告王楠于二○一四年三月二日签订的《商铺租赁合同（一）》于本判决生效之日解除。
二、被告王楠于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区三里屯新X楼X单元X房屋腾空并交付原告李宏艳。
三、被告王楠按照月租金一万八千元的标准于本判决生效之日起七日内支付原告李宏艳自二○一四年九月二十日至《商铺租赁合同（一）》解除之日止的房屋租金。
四、被告王楠按照月租金一万八千元的标准于本判决生效之日起七日内支付原告李宏艳自《商铺租赁合同（一）》解除之日起次日至被告王楠实际腾房之日止的房屋占有使用费。
五、被告王楠于本判决生效之日起七日内支付原告李宏艳违约金八千五百元。
六、驳回原告李宏艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费521元，由原告李宏艳负担121元（已交纳），由被告王楠负担400元（原告李宏艳已交纳，被告王楠于本判决生效之日起七日内给付原告李宏艳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员范怡倩
二〇一五年一月十五日
书记员贾清沛
