行业与公司
房地产中报总结及全年业绩前瞻专题研究：增长是主基调
中报业绩增长较好
根据合理工期及成交结构推算，房地产板块上半年的营收和净利润主要结转于上半年的销售，部分结转于下半年的销售，这期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此房地产板块中报业绩整体较好，增长是主基调：板块131家上市公司上半年板块营业收入同比增长23%，归母净利润同比增长15%，60%的房企归母净利润实现了正增长。
市场关注的中报财务指标
盈利能力整体略有提升：①在板块131家上市公司中，50%的房企上半年ROE较同期有所提升，53%的房企ROIC同比提升；②上半年，板块毛利率较去年同期增长1.6个百分点，净利率较去年同期基本持平；
负债水平上升，短期偿债能力稳定：截至上半年末，板块净负债率105%（含永续债），较年末上升5.6个百分点；剔除预收账款后的资产负债率60%，较末上升5.9个百分点，行业负债水平上升；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.2，较过去两年持平，板块短期偿债能力稳定；
少数股东权益占比提升：板块上半年末少数股东权益比为26%，较去年同期提升2.1个百分点；在板块131家上市公司中，约64%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”；
二季度存货去化速度加快：板块二季度的回款存货比为14%，较一季度末10%高出3.5个百分点，与去年同期相同，表明从回款层面，A股房地产板块二季度的存货去化速度比一季度快。
全年业绩增长有望
板块全年营收及利润主要结转于销售，这一期间行业量价齐升，所销售的项目毛利率较高，因此板块特别是以龙头房企为代表的优势地产股，全年业绩大概率能有显着增长。根据已披露的主流卖方研究机构对55只地产股业绩预测，整体法算出上半年末预收款可锁定下半年wind一致预期营业收入的187%，在满足wind一致预期营收后，剩余的预收账款仍能锁定wind一致预期营收的45%。
行业销售降温，第二梯队龙头房企销售表现优异
1-8月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30房企销售额增速分别为-2.6%、2.3%、6.7%、9.9%、6.8%。在行业销售降温明显的情况下，一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖，表现优异，其中世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城分别取得41%、34%、33%、32%的增长。
地产股短期有反弹，长期具配置价值
板块动态PE处在近五年第二低位，已与底部时较接近，表明市场对板块的担忧已在股价中有所反映，风险已有所释放。我们认为在当前时点，随着大盘的企稳回升，“全面降准”等货币政策的利好不断出台，优势地产股或将反弹， “低估值+双增长（已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显着增长）”的优势地产股已具备长期配置价值。
风险
市场的风险和研究框架的风险。
证券分析师：区瑞明 S098051011；
