香蜜湖豪宅
深业中城要开售了！
“这个项目我们不卖了，想买二三十年后或许还有可能。”两年前的那场长租公寓分享会上，深业集团副总裁董方宣布，深业中城420套住宅将转为长租公寓。
深业中城作为深圳核心地段香蜜湖片区为数不多的一手豪宅项目，由于地理位置、交通、教育等资源配套良好，向来为人瞩目，这番只租不售的宣言，不免让意欲入手的购房者与投资者大失所望。
不过两年后出现了新的转机。9月24日晚，深业中城发布一则营销声明，我们捕捉到一个更为关键的信息：“本项目住宅投入市场销售。”
此事绝非小可！也就是说，深业中城两年前说要做长租公寓的豪宅项目还未开始放租（计划在），就迫不及待地开始销售了。预计本次将推出二栋、三栋合计约190套住宅单位，包括133平方米、177平方米、208平方米户型。
消息一出，市场关注度迅速飙升，这是地产行业面临着重大变局的信号吗？
由售转租再由租转售，深业到底经历了什么？
深业中城项目位于深圳福田区香蜜湖片区。土地面积约4万平方米，总建筑面积约36万平方米。项目分三期开发，一期为22层高的办公楼，二期为28至29层高的高档豪宅，三期为39至40层高的高层豪宅以及超高层公寓及办公楼。
“租售并举”的东风劲吹，在配合地方政府发展租赁用房和新业务布局、豪宅限价等背景下，包含深圳国企住房租赁平台——深圳控股等多家房企在长租公寓领域中高歌猛进。在此波风潮中，一个备受瞩目的豪宅盘“深业中城”从售转租。这意味着，深业把原作销售用的物业转化成长租公寓，牺牲掉短平快的销售收益，来换取长期的物业增值以及漫长的资金回收周期。
但是，销售型项目转公寓后，其对公司最主要的影响在于现金流，销售回款直接减少。为此，，深圳控股全年实现的合同销售金额只有人民币115亿元，相比全年的191亿元大幅降低。底，深圳控股定下了180亿元的销售目标。但截至8月底，深圳控股今年累计实现合同销售额71.65亿元，完成进度不及40%。
此前，深圳控股副总裁董方曾表示，公司长租公寓回报率不高，只有2%左右，不过全是公司自有物业，因此成本和回报率尚可接受。
本次，深业中城重新入市销售，是房企根据市场情况调整销售策略的信号。
租售并举下的长租公寓，发展依然受阻？
深圳的住房需求非常旺盛，说他是国内唯一缺房的城市，估计很多人都赞同。
自，国务院首次将公寓定性为生活性服务业，政策绿灯成为激励资本的风口。深圳的长短租公寓等业务发展得到了重点支持，并快速进入了爆发期。
但是，深圳长租公寓市场的整合趋势已开始显现。长租公寓业务转型的到来，似乎比想象中的要早。
在众多资本追逐下，许多对扩大市场规模如饥似渴的公司，开始利用融资不计成本地“抢房”。大规模杠杆扩张埋下经营隐患。自去年下半年以来，行业开始面临洗牌，先是“甲醛门”、“租金贷”在把长租公寓推向风口浪尖，随后“募资难”问题又使得众多公寓接连出现资金链断裂。
长租公寓3-5年都是投入期，资金来源如若没有母公司支持，只能是靠采用多种手段融资。不少房企因长租公寓推进艰难、盈利难题迟迟无法解决，以及融资难度上升之际长租公寓又占用大量资金，集体选择撤退或放缓对长租公寓领域的布局。
目前行业内大多数公司都对拿房、拿项目持谨慎态度，与去年相比，圈地、扩张的积极性有明显降低。虽然规模扩张放缓，长租公寓竞争却并未就此轻松，还有多个战场等待着他们继续角逐。
未来，深圳楼市将持续加剧分化？
在深圳，如果在后海、深圳湾之类的地方，高净值人群密集，类似高端租赁公寓，还是有市场的。不过，从整个深圳的住房租赁来看，高端租赁公寓还是个小众市场。
深圳住房租赁市场中需求最迫切、社会反响最大的，是新进大学生和暂不具备购房条件的人群。深业中城住宅的产品结构无法满足该部分人群的租赁需求。
很明显的就是，深业中城销售的消息一发布，大批富豪跑到营销中心登记，既然购买力给力，深业中城开卖也算是上乘之举了。
其实深业中城受热捧，一方面是因为，小阳春以来，高端项目消化殆尽，又恰逢金九银十，先行示范区加持，需求再次回升；另一方面，相比两年前，如今深圳限价政策虽然未完全放开，但部分高价盘在市场稍有松动之际，已开始寻找入市之机。不少有资金实力的购房者热衷于限价期间，设法抢购折价入市的豪宅项目。
如今，深圳楼市两级分化趋势明显，一边是高端需求旺盛，另一边是低端需求也旺盛，比如深圳外围沙井、光明、坪山等地，房子卖得也很好，包括小户型商务公寓。
未来多重红利眷顾下，深圳楼市依然是这个走势。
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鸿荣源-壹方中心玖誉
项目地址：前海中心·创业一路与宝华路交汇（地铁宝安中心站）
项目类型：前海旗舰综合体
占地面积 ：9.9万㎡
建筑面积：88万㎡
产权：70年（7月-2076年7月）
交楼时间：现楼发售
梯户比：2梯1户/3梯2户
装修情况：毛坯
物业费：7.3元/ ㎡
车位比：1:1.5（项目共有5050个车位）
物业：鸿荣源物业管理有限公司
在售面积
148-220-248-373-488㎡3-5室
在售单价
12万起/㎡
（壹方中心外观实景图）
（壹方中心花园实景图）
（壹方中心游泳池实景图）
（壹方中心夜景图）
144㎡ 3房2厅2卫
220㎡ 4房2厅2卫
248㎡ 4房2厅3卫
373㎡ 5房2厅3卫
488㎡ 5房2厅2卫
样品房&
区位交通
项目位于宝安中心区新湖路与创业一路交汇处，毗邻宝安中心地铁站，1号线和5号线交汇于此，乘坐地铁可前往深圳各地。此外项目临近宝安大道、107国道等城市主干道，自驾出行十分便利。
机场
沿宝安大道向西北，可直达深圳宝安国际机场。作为全国第四大航空港，深圳机场是国家干线型枢纽。目前还在不断扩大规模和规划，第三跑道预计启用，启动空港高铁站，启动T4航站楼。
壹方城
除了交通便利外，项目还拥有宝安目前体量最大的壹方城购物中心。壹方城建面36万㎡，涵盖有音乐广场、中心广场、地铁广场三大主题式下沉广场，规模足达2个万象城大小。
宝安体育馆
宝安中心体育馆可算是宝中的地标建筑了。宝体距离项目仅一个地铁站，由两场两馆组成，占地面积30.87万㎡，建筑面积23.83万㎡，可容纳8188席观众。
教育配套
宝安作为深圳发展最早的一批区域，教育资源已经相当成熟了。尤其是项目所在宝安中心区，涵盖有宝安实验学校、海旺学校、滨海小学、宝安区机关幼儿园等知名的教育配套。
宝安图书馆新馆
除了学校资源外，壹方中心还临近宝安图书馆新馆。宝图总投资6.15亿元，占地约3.1万㎡，建面约4.8万㎡，其中图书馆建面达约3.7万㎡。
医疗配套
宝中的医疗资源非常完备，项目4公里范围内有3个三甲医院，由近及远分别是：南方医科大学深圳医院、宝安中医院、宝安人民医院等。
绿景红树湾壹号
地址：福田区沙嘴路与金地一路交汇处东南侧
开发商：深圳市绿景房地产开发有限公司
容积率：8.59 总户数：618
交楼时间：3月31日
建筑面积：约30.7万㎡
占地面积：约2.4万㎡
物业费：6.8元/㎡/月
车位占比：1：1 停车位：1200
交楼标准：毛坯物业类型：住宅
产权年限：70年
均价：8.5-9.2万/㎡
在售户型：
3室2厅2卫176㎡
4室2厅3卫 202㎡
5室2厅3卫242㎡
产品为主力户型为176-242㎡三房至五房，是福田中心区少见的集CBD繁盛与自然景观资源为一体的住宅产品，也是中心区少有的面积段产品。
推荐户型
3室2厅2卫176㎡价格1510万
4室2厅3卫 202㎡1840万
5室2厅3卫242㎡2270万
样品房欣赏
卖点
周边交通
距离地铁7号线沙尾站和上沙站约500米，周边公交线路众多，项目沿沙嘴路走，往北连接福强路和新洲三街，往南连接福荣路和广深高速。（以上距离由百度地图测量）
▲深圳地铁7号线
生态资源
南邻红树林自然保护区，隔海揽香港湿地公园景观，北瞰高尔夫球场，西望深圳湾15公里滨海休闲带，景观资源丰富。
▲深圳湾滨海休闲带
商业齐全
自带有3.5万平绿景“佐阾”系商业，周边规划有市级公园、生态文化风情街、博物馆、休闲购物街等休闲、购物、娱乐生活圈。
▲示意图仅供参考
医疗教育
周边有幼儿园、绿洲小学和上沙中学等学校。医疗方面有北大医院、妇幼保健院、仁爱医院等。
▲上沙中学
滨海综合体
项目总建筑面积约30.5万平米，集服务式公寓、国际精品酒店、5A甲级办公、住宅、佐阾旗舰购物中心及大型地下生活超市为一体的180米超高层地标物业，汇集国际化品牌配套，多重生活场景与选择于此上演，引领潮流盛宴。
▲效果图
回到梦想的原点，红树湾壹号再度提升城市人居生活品质，它无疑是绿景的一次全新出发。
宝安《华联城市全景》221~253㎡5房2梯2户超高层住宅，一证到位，奢华享受。
项目位置：深圳市宝安区创业二路与公园路交汇处
在售户型：221~253㎡5房
价格：1600~2000万
221㎡5房2厅5卫
▼平面布局图
节奏感让家具彼此之间发生对话，让房子获得应有的尊重。充满浓郁的奢华气息，却令人毫无压力，舒适的生活。
▼客厅
空间是居所的灵魂所在，舒适的尺度感是奢居的首要条件。流畅的动线完美演绎空间魔法，艺术奢居。
▼餐厅、厨房
253㎡5房2厅4卫＋（工人套房）
▼平面布局图
和廷样板房客厅
和廷样板房茶室
9年义务教育：
华联·城市全景属于27区旧改，楼盘所划入学区的学校有宝安中学（该所学校的教育口碑众所周知）及灵芝小学，优质学区房除能满足购房者小孩子的入学，同时也是房子抗跌保值的一大法宝。另外，项目旁边有一所由项目建设，交由政府部门管理的九年制公立学校——孝德学校。
孝德学校占地面积25973.17㎡，总建筑面积32596.8㎡，概算总投资19047.7万元，办学规模为54个班（小学36个班，初中18个班）。学校已于去年12月10日开工建设。计划于7月建成投入使用。
学校在今年4月份已对外公开招生，首次计划招收小学一年级6个班共300名学生，学校将于9月先借宝民小学校舍办学。
交通情况：
多维交通 城市生活迅捷来往
华联城市全景为地铁口物业，区域内未来有三条地铁线路交汇，除了已经有的环中线，还有规划中的地铁12号线和地铁15号线，与南山科技园、前海自贸区和留仙洞总部基地等经济核心区域直线距离不远。
紧邻地铁5号线洪浪北站D出口，稍远些为灵芝地铁站，步行可到达，乘地铁出行去往各区均较方便（宝安中心站可换成1号线）。
最近的公交站为“洪浪北地铁站”。
毗邻创业二路，创业路，前进路、107国道、宝安大道等；是区域内的重要干道，直达宝中、前海等区域；周边还有南光高速、广深高速和沿江高速等高速路。
新天鹅堡三期
开发商：深圳华侨城房地产有限公司
占地：40271.81㎡
总建面：299311.59㎡
住宅建面：136631.89㎡
绿化率：≥30%
楼栋：共4座超高层住宅
层数：51-52层
户数：1116户
停车位：约1360个
交楼时间：预计3月31日，毛坯交楼
均价：预计约11.6万/㎡
在售产品：约117-123㎡3房
博林天瑞
楼盘名：博林天瑞
建筑面积：366750m²
占地面积：50080m²
总户数：1369
绿化率：35
车位：1350
车位比：1：1.6
容积率：4.8
户型面积：73.12--360m²
产权类型：商品房
产权年限：70年
楼盘地址：南山区沙河西路与留仙大道交汇处
开发商：深圳博林集团有限公司
物业公司：深圳中海物业管理有限公司
物业费：4.5元/m²*月
01
户型图展示
建面约72-85㎡均价约8.8万-9万元/㎡毛坯复式
建面约89㎡均价约11.9万-12.5万元/㎡毛坯复式
毛坯顶层复式：
建面约107㎡总价约2300万-2500万元
建面约110㎡总价约4000万-4700万
非毛坯平层：
建面约191㎡总价约1688万-1715万元
毛坯联排别墅：
建筑面积约255㎡总价约5300万-5500万元
02
样板间展示
//交通道路//
博林天瑞位于南山西丽，周边有地铁5号线大学城站，另外地铁5号线与4号线交汇于深圳北站，还有可接连地铁1号线，4号线、地铁7号线，以及规划有深惠城轨、深珠城轨等。未来将汇聚13号线（在建）、15号线（规划）、29号地铁线（规划），还规划有西丽高铁站。（规划来源：深圳市规划和自然资源局）
图片仅供参考
//便捷生活//
周边商业配套健全，周边有百货商店、精品店、书店、咖啡馆、酒吧、小剧场、美食汇、进口商超等等尽汇于此，足不出户即可享受便捷生活。区域商业配套有益田假日里购物中心、宝能城商业体、塘朗城商业体、留仙洞总部基地等。
图片仅供参考
//产业云集//
大沙河创新走廊上游大学城片区、中游留仙洞总部基地、下游深圳湾产业园，项目处于大沙河创新走廊上游区域、留仙大道走廊沿线，拥有南山云谷，南山智园等7个高新产业园区，面积约200余万平米，是南山高新产业腾飞的重要载体。
//大学城配套//
深圳大学城集合清华、北京、哈尔滨工业、南方科技大学研究生院等学院和国家超级计算机中心等研究机构为一体，拥有体育馆、游泳馆、图书馆等公共体育设施。项目紧邻大学城南门，坐享园区风景及公共设施配套。
项目自带深圳哈啰孔子实验幼儿园，周边小学有南科大实验学校，大学城附属学校，平山小学等。中学是南科大实验学校，龙珠中学，丽湖中学。
图片仅供参考
//区域发展//
万科、特建发、宝能、京基、招商等众多地产强势进驻，集中布局留仙大道沿线，成就区域综合体时代，将一定程度满足日常消费、餐饮购物等生活需求。
//优质自然景观//
周边环境资源好，有约1000万㎡塘朗山原生山脉、约4000万m³“深圳生命之源”西丽湖、约1000万㎡大学城校区、约130万㎡高尔夫绿地等，山光水色，燕语莺啼。
┈┈┈〖京基御景峯〗┈┈┈
京基匠筑未来城市之居
京基地产南山巅峯之作
坐拥城市自然生态
高效交通、城市配套等叠加资源
打造城央山居大城
离尘不离城
半山豪宅仅此一峯
地址：深圳南山地铁5号线长岭陂站A1出口
占地：64068㎡
建面：641729㎡
绿化率：30%
在售栋数：2栋
产权年限：70年（-2087）
交付时间：8月31日
容积率：7.74
车位状况：3427个
开发商：京基地产
物业费：4.9元/㎡/月
物业管理：深圳市京基物业管理有限公司
【产品推荐】
【住宅】6、7栋为4梯5户的住宅
产品为111-155㎡3-4房大户产品，具体分布如下:
A户型 建筑面积约155㎡
B户型 建筑面积约113㎡
C户型 建筑面积约114㎡
D户型 建筑面积约111㎡
【产品推荐】
【公寓】
精装全景3-4房住宅型公寓
建面约116-147-158㎡
准现楼
70年产权
不限购，不限贷
双阳台，带燃气
可落户，可申请学位
南北通透，户户大阳台
【华润银湖蓝山】
银湖天际复式席位丨一席传承家族荣耀
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占地面积:约5.87万平
总建面: 约31万平
容积率:约5.2
总栋数:8栋住宅+2栋公寓（ 8栋围合式的高层、超高层住宅，
另有1栋商务公寓及1栋保障性人才住房（已入伙），
住宅楼栋东西最大楼间距达240米，南北最大楼间距达120米。）
总户数:1597户（在售4套顶复单位）
停车位:2381个
车位比:1:1.5
小区园林面积:约3万平
自带商业:7500平
会所面积:2500平
在售户型:
570~670平天际复式
（送200~450平的360度全观景阳台，带天际私家泳池）
交楼时间:现楼
交付标准:毛坯
物业费:6.5万/平
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附近配套
学校:凤光小学、笋岗中学、华润未来学校（规划中）
医疗:深圳边防武警总队医院（距离项目1.5公里）
购物:自带乐购生活超市
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【2#（634㎡）4房2厅5卫+工人房】
✨一层一户，两梯一户，360°景光面，约32米超宽露台✨
【3#，573㎡，4房2厅5卫+工人房】
✨一层一户，两梯一户，360°景光面，约32.6米超宽观景露台✨
【9#，671平，4房2厅5卫+工人房】
✨两梯一户，三面景观，约30米超宽露台✨
【9#，669平，4房2厅5卫+工人房】
✨两梯一户，三面景观，约30米超宽露台✨
