第一、房产商倒闭,楼盘烂尾,按揭怎么办?
大家把银行贷款提出来先说,以免误判形势,做出错误的行为,带来不利的法律后果,避免人生“万劫不复”!
01、你和房产商是什么关系?
很显然,你们之间是买卖合同关系。
你看中了房产商建盖的一套房子,签了房屋买卖合同,约定先首付20万,剩下的尾款通过办银行贷款支付。
经过申请,银行同意贷款给你,然后,由银行把剩下的尾款付给了房产商。
你通过2次付款,把买卖合同项下的房款全部付完了,你的付款义务履行完毕,剩下的就是房产商按进度建盖房子,并按照合同约定的日期交房给你。
因此,现在这个买卖合同已经生效,并且已经履行完大部分合同内容。
02、你和银行是什么关系?
这也很容易理解,你们之间是存在债权债务的借贷合同关系。
你想买房产商的房子,但是你的钱不够,手上只有20万,怎么办呢?
房产商就说,不要紧,偶介绍银行给你办按揭,你可以拿房子抵押,从银行贷款来付给偶。于是,你就跟银行借钱,签了贷款合同,顺利借到钱,实现了买房梦。
03、如何认识两个合同之间的关系?
这两个合同虽然有一定联系,但却是完全独立的两个合同!
买卖合同是原因行为,贷款合同是结果行为,也就是说,正是出于为了履行买卖合同,你才去办理了银行贷款;如果不买房,不签买卖合同,你也就不会去贷款。
换句话说,如果不是你自己要去买房,还差钱,那银行怎么会把贷款放给你呢?这就意味着,银行其实是在你急需用钱的时候帮助你,它不是导致你遭遇楼盘烂尾的原因。
这就好比,偶看上了房产商的房子,很想买,但钱不够,只有20万,找你借钱付尾款,后来房子烂尾了,偶只能找房产商算账,不能赖你的钱不还。
所以,房产商楼盘烂尾了,银行的钱还是得按期还,房子的事情找房产商算账。
第二、房产商倒闭,楼盘烂尾,房子怎么办?
大家都不愿意看到谁遭遇这种不幸的事情!
但是,现实生活中,还是可能会遇到这种情况。如果真的遇到了,也不要过于担心,房子不是生活的全部,要调整心态,合法维权。
01、首付20万已付,按揭未办下来,遭遇房产商倒闭
在这种情况下,你跟银行之间的借贷关系尚未成立,只是跟房产商之间成立了买卖关系。
根据《合同法》规定,合同已成立,并已生效,一方不能继续履行合同,对方无过错,就需要向对方承担违约责任。
结合最高人民法院司法解释的规定,这种情况下,房产商因倒闭,无法继续履行买卖合同,房产商单方存在过错,应当如数退还首付款20万及占用20万期间的利息,并承担违约责任。
02、首付20万已付,按揭也下来了,遭遇房产商倒闭
在这种情况下,按揭应当按期归还,不要乱来。
由于此时你已经付清了全部房款,且在买卖合同的继续履行上没有过错,只是房产商倒闭了,无法继续履行合同,那么责任就全部是房产商的。
你有两种选择:
(1)退房
根据《合同法》的规定,合同生效后,一方无法继续履行合同,对方可以解除合同。
因此,你可以选择解除买卖合同,把房子退了,让房产商退款,并赔偿损失,用退的钱还银行的贷款,剩下的钱自己留着。
(2)等待
在建设中的、未完工楼盘房产商破产,为了保护买房人的利益,政府一般会出面协调,让新的房产商承接项目,继续将楼盘建盖完毕。
因此,如果有政府牵头处理,你也可以继续等待,等新的房产商接盘项目后把房子盖起来,然后接房入住。
03、房产商倒闭,你对破产财产有无优先权?
如果全部房款已经付清,包括首付款和按揭款,虽有政府出面组织协调,但依然无其他合适的房产商愿意接盘。
在这种情况下,楼盘继续建盖无望,房产商进入法院破产程序,你对房产商的破产财产依法享有优先权。
其他在房产商破产之前发生的债务,只是普通债务,对破产财产不享有优先权,只能等到优先清偿破产费用和共益债务后才能清偿。
综上分析,面临的情况不同,选择的救济方式和处理方式会有一定差异,还是应该根据自身情况和楼盘情况,谨慎选择,考虑周详。
第三、买房时如何预防?
据人民法院网的数据显示,全国有528家房企破产,以来,疫情冲击下,又有81家房企宣告破产。
也就意味着,这种事情其实离大家的生活并不遥远,大家在买期房时,还是要多加注意。小菜结合自身实践,提供如下预防建议。
01、尽量选大品牌房企
从528家破产房企的规模看,基本都是三四线城市的中小房企。
大品牌房企,尤其是全国头部房企,资金运转效率较高、融资渠道顺畅、财务稳健、抗风险能力强,加上对自身品牌的珍视,出现破产的几率相对而言会小很多。
02、注意查看施工进度
房产线上售楼为什么推进速度和消费者接受度不如线下渠道?更多还是信任感、安全感不如线下体验来得实在。
在售楼部看下沙盘,去施工现场看下工程进度,会放心一些。如果项目的施工进度缓慢,甚至出现了长时间的停工现象,那这个房产商可能出现了资金链问题,暂时就不建议买了。
03、维权现象
有的施工方拿不到钱,就会在售楼部门前拉横幅维权;有的是业主看见停工,要求退房退款等维权现象。
到售楼部看见这些问题,就要特别注意了,别人已经出问题了,再往坑里面跳就不合适。
04、项目滞销
项目区位不佳,品质不好,定价不合理,导致滞销,房产商无法销售回笼资金,出现烂尾的几率还是大的。
05、查询房产商信息
全国企业信息网和人民法院的被执行人信息网,都可以查看下房产商有没有股权质押登记和被申请执行信息。
一旦发现有股权质押登记信息,说明房产商的负债过高;严重的被列入了法院被执行人信息的,那说明房产商已经成“老赖”了,房子就更不能去买。
因此,事前尽量预防,万一真遇到了楼盘烂尾,也不要过于担忧,生活还得继续,要相信政府,相信法律能维护好你的权益。