早安楼市：金融16条全面支持房地产市场平稳健康发展
一. 政策
1.金融16条全面支持房地产市场平稳健康发展
央行、银保监会已在11月11日向地方下达《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。16条金融政策主要围绕6个要点开展，即保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。
2.上海发布本市提取公积金支付保障租房房租
11月10日，上海公积金中心发布《关于本市提取住房公积金支付保障性租赁住房房租的通知》。政策规定要满足三个条件，即租赁保租房项目且合同备案、公积金缴满3个月、无公积金其他贷款业务等。政策规定，最高可以提取4500元的租金，但不能超过租房的成本。
3.深圳调整预售资金监管政策
11月9日，深圳人大发布征求意见，即《暂时停止适用<深圳经济特区房地产转让条例>有关规定的决定（草案）》。房地产开发商和金融机构需签订预售款监管协议、规定预售款应当由房地产开发商委托金融机构代收、预售款应当专款专用。
4.多地购房优惠政策期限延长 “稳楼市”政策
连日来，已经有浙江省义乌市、河南省开封市、浙江省绍兴市越城区等多个地区延长购房优惠政策期限，其中义乌市等部分地区已经将购房契税补贴延长至年底。
二.市场
1.上海第7批次集中推盘启动
11月13日，上海发布今年第7批次集中推盘项目。1）从楼盘的供应情况看，本次共有57个项目入市，共约190万平方米，合计1.6万套。
2.沈阳挂牌沈北、浑南5宗地块总起价1.38亿元
11月10日，沈阳市自然资源局组织挂牌交易5宗地块，包括浑南区1宗、沈北新区4宗，总起价1.38亿元，交易时间为11月30日-12月14日。
三.房企
1.中国地产商与三大国际评级机构分道扬镳
以穆迪、标普和惠誉为代表的三大国际评级机构，与房地产企业的关系正陷入前所未有的尴尬局面。在至少70家房企主动撤销这三家评级机构的评级后，龙头房企碧桂园也跟进了。
以案说法｜｜买卖合同纠纷案例集1：
【基本案情】：
至间，B公司多次向A公司采购货物，A公司提供自制的送货单载明收货方为B公司法定代表人，货款均为对公账户支付，开了部分发票。双方法定代表人于2月进行对账，确认还欠货款228038元，其后B公司又陆续支付部分货款，至起诉之时B公司尚欠货款65538元。
【争议焦点】：
1.诉讼时效。
因双方往来已于结束，如以最后一次供货日期为起算期间，则至诉讼时效期间已经经过。事实上，A公司始终在催告履行，B公司也一直陆续进行付款，最后一次付款行为发生于1月。本案诉讼时效可从A公司最后一次催告之日起算三年。
2.B公司是否结欠货款及结欠的具体金额。
双方虽未签订书面合同，但通过A公司提交的送货单、增值税发票可以看出，双方存在事实上的买卖合同关系，双方的买卖合同关系成立并已生效。对账单可以证明双方对货款总金额进行了确认，扣除银行转账记录等支付凭证载明的金额后，足以确认B公司尚欠货款65538元。
3.是否存在质量问题。
根据《民法典》621条的规定，当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或应当发现质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或自收到标的物之日起二年内未通知出卖人的，视为质量符合约定。该条规定的“二年”是法律明确规定的最长的合理期限，同时是不可变期间，且需有充足的证据（如短信、微信信息、书面函件、通话录音等）证明已就质量问题提出过异议，但B公司并未对此进行举证。超过期限后提出的异议无法得到支持。
4.未开发票是否构成违约。
根据《增值税暂行条例实施细则》第38条规定，采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。即根据法律规定，采用直接收款方式销售货物的，开具增值税发票的时间为收到销售款之日。按时付清货款为合同的给付义务，交付发票只是附随义务，附随义务并不影响合同的履行以及合同目的的实现，即付清货款并不以交付发票为前提，在双方并未对支付货款和开具发票的履行顺序有所约定的情况下，因对方未付款而未开发票一般不视为违约。同时根据《民法典》第525条规定，当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行请求。因此，付款与开票应同时履行。
【判决结果】：
B公司向A公司支付诉请货款并承担逾期付款利息。A公司向B公司开具剩余发票。
【律师提示】：
在交易往来的过程中，作为供货方要注意签订并保存采购订单、合同等能够证明双方存在买卖合同关系的书面证据。
对于履行合同义务的材料，其一要注意写明收货方，以防出现相对方不明的问；其二要及时开具发票，以防对方以此为借口拖延支付货款或到税务部门恶意举报。在供货后，最好以书面方式及时进行货款的催要，如果通过电话方式沟通则要及时进行通话录音，以防对方以诉讼时效期间届满为由进行抗辩。作为采购方，要及时对数量、质量进行检验并以书面方式提出异议，对于付款、开票的时间可以在合同中予以明确。
———本文案件均为本团队真实承办案例
有限责任公司老板在完成出资后，还要对公司负连带责任，为什么？
一般分为两种情况：
第一种情况是公司主体为1人有限公司。《中华人民共和国公司法》第63条规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的,应当对公司债务承担连带责任。
第二种情况是公司人格混同的时候。
公司人格混同最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产。最主要的表现是公司的财产与股东的财产是否混同且无法区分。如果公司不具有独立与股东的意思，那么公司就是行尸走肉，就剩下了一个躯壳。如果公司没有独立的财产，那么公司也就没有了成为独立民事主体的必要。公司到底有没有独立意识、有没有独立财产？最主要的表现就是公司的财产与股东的财产是否混同，而且无法区分公司的财产是否独立。
那么什么情况下会认为认定公司人格与股东人格存在混同？
根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》，有以下情况通常会被认为公司人格混同：
1、股东无偿使用公司资金或财产不做财务记载的。股东和公司是不同的主体，不管公司借股东的，还是股东借公司的资金、财物，公司财务人员一定要做好登记。
2 股东用公司的资金偿还股东个人债务或者将公司的资金供关联公司无偿使用不做财务记载的。 比如：股东名下有两家公司，股东把A公司的钱直接打给B公司使用，不收利息、不做财务登记。
3 公司账目与股东账目不分，致使公司财产与股东财产无法区分。比如：公司的货款打到规定个人卡上，股东没有做财务登记也没有上交给公司。
4、股东自身收益与公司的盈利不加区分，致使双方利益不清的。
5 、公司的财产记载于股东名下，由股东占有使用的。比如：公司购买的房产、车登记在老板的个人名下的，
6、人格混同的其他情形。
公司业务和股东个人业务混同
公司员工与股东员工混同，特别是财务人员混同
公司办公场所与股东住所混同等。
开公司、当老板实属不易。在经营中会遇到各种各样的法律风险，为了帮助广大企业家们防范风险，我们把老板经营的主要风险找出来，并在专业律师的讲解下一一化解。这些化解的方法都在下面《老板必修的20堂法律风险课》。#法律人举案普法##法律实务##法律之眼##股东##股权协议#
