【台海说法：违约金与损失赔偿，能否同时适用？】
2月3日，钱某作为买受人与出卖人某房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定钱某购买某房地产公司开发建设的某处预售商品房，总价款为50万元。关于交付期限，合同第八条约定，某房地产公司应当于7月31日前将符合本合同约定的商品房交付钱某使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日1%向买受人支付违约金。
合同签订后，钱某按合同约定向某房地产公司支付了首期房款并办理完毕了剩余房款的按揭贷款手续。截至6月，经钱某多次催告，某房地产公司仍未向钱某交付案涉房屋。
钱某认为，出卖人某房地产公司超过合同约定期限后仍未交房，致使自己一直租房居住，故于6月30日向槐荫法院提起诉讼，要求某房地产公司支付逾期交房违约金18250元（以50万元为基数，按照日万分之一的标准，从7月1日计算至6月30日）；要求某房地产公司向其赔偿因租房造成的损失18000元（每月1500元，从7月初计算至6月底，共12个月）。
法院审理
被告某房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼，也未进行答辩。
槐荫法院认为，本案中，钱某已经支付购房款，完成合同义务，但某房地产公司未按合同约定的交房时间将涉案商品房予以交付，构成违约，应承担相应的违约责任。
钱某要求某房地产公司按照合同第九条约定，以总房款50万元为基数，按日万分之一的标准计算，支付自7月1日至6月60日的违约金18250元，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。
关于钱某要求某房地产公司承担因租房造成的实际损失18000元的诉讼请求，因钱某与某房地产公司在《济南市商品房买卖合同》中已就出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，即支付违约金，违约金已具有填补守约方损失的功能，而其再次要求赔偿因逾期交房产生的租金损失，无合同约定及法律依据，法院不予支持。
综上，槐荫法院依法判决：某房地产公司自判决生效之日起十日内支付钱某逾期交房违约金18250元，驳回钱某的其他诉讼请求。现该判决已经生效。
法官说法
违约金和违约损害赔偿都是救济违约损害的方式，当事人在合同中可以约定违约金条款，也可以约定违约损害赔偿的计算方法。
依照《中华人民共和国民法典》规定，违约金以补偿性为原则、以惩罚性为例外。所以，如法律无特别规定或者合同无特别约定，对于违约金的性质，一般认为属于“赔偿性违约金”，其作用重在“填补损失”。若违约金与损失赔偿并用，会使得守约方获得重复填补，因此守约方一般只能按照合同约定主张违约金。如果约定的违约金低于造成损失，可以请求增加，以使违约金与实际损失大体相当。
需要注意的是，如果双方在合同中明确约定违约金性质为“惩罚性违约金”，此时，违约金的作用体现为重在惩罚违约行为，守约方可以同时主张违约金与损失赔偿。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
编辑 | 李立宇 来源 | 济南市槐荫区人民法院
银保监会提出要“改善居民资产负债表”，从宏观上看没有问题，但要想具体落实到一个个活生生的家庭，恐怕力有不逮。
居民的资产（这里指城市居民，农民因为集体土地问题，资产无法确权），根据央行的调查报告，其中七成是房产。如果房产没有对应负债，那么这个家庭也无“资产负债表”一说。换句话说，有“资产负债表”的，基本都是有负债的，而其中房贷的占比是绝对大头。
既然要改善资产负债表，也就是意味着降低资产负债率，表现为增加分母（即资产）或者减少分子（即负债）。
增加分母，恐怕银保监会能做的不多。因为资产项的增长，主要来源于两块：居民工资收入和投资收入。工资收入不是银保监能说上话的，投资收入里面，能管的恐怕也只有理财投资，其中证券投资还不是银保监的职能。最近银行理财这副鸟样，银保监会又能怎样？——要么降低银行费率，让银行不再旱涝保收？
减少分子，也就是降低居民负债。怎么降？银行现在全员营销，想着办法变着花样想让居民贷款，这哪里是降低居民负债！！再说负债也是刚性的，居民收入下降，但贷款却绝不可以少还，这是谁都知道的事实。所以，负债端要降，银保监会能做的，大概就只有让银行降低LPR之上的加点（即贷款利率）了（LPR是央行的事）。
所以，要想立竿见影让居民的资产负债率降下来，最快的办法莫过于让房价上涨：因为负债刚性，居民资产中大头又是房产 。
——呵呵，我这么说，怕是又有不少人喷吧？！
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