农村的闲置宅基地太多了，造成严重的土地浪费，不能简单的一句禁买禁卖，把这个问题搁置起来。
建议在新农村的规划建设中，因地制宜，逐步合并村镇，或建新型的小城市集中居住，可以用闲置宅基地换购，长期无人居住管理也无继承人的宅基地，收归集体或国家所有。总之，统一规划，合理置换，尽快盘活，让稀缺的土地资源得到充分的利用！
贵阳田东海律师
建议：继承人对农房有权拆旧建新，城镇居民有权购买闲置宅基地
所谓“农村土地”，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。
既然农村土地属于“集体所有”或者“国家所有”，严格来讲是不能进行“买卖”的，因为只有所有权人才有出卖的权利，不是自己的东西，就不能卖。比如我们租了一套房子，我们享有的是房屋的承租权、使用权和居住权，而不是所有权，所以我们不能私自把房东的房子卖掉。
回到土地问题，《农村土地承包法》第四条也明确规定，“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”
但老百姓可不懂这么多法律知识，他们只知道土地是可以互相流转使用的，流转的方式有很多种，但对他们来说，一般都统称为“买卖”或者租赁。
“卖”出去的地能不能要回来，就涉及到土地流转的方式和期限。
根据《农村土地承包法》第九条“承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。”、第十七条“承包方享有下列权利：（一）依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；（二）依法互换、转让土地承包经营权；（三）依法流转土地经营权……”可知，土地权利变更方式有以下几种：土地承包经营权互换、转让；土地经营权出租、转包、入股等。
此处要注意区分土地承包经营权和土地经营权，两者不是一码事。
土地承包经营权互换、转让，改变了原发包人（即村委）与原承包人的承包关系，由受让人与发包人建立新的土地承包关系，相当于这块土地已经“易主”，原来是张家的，现在是李家的了，以后这块地跟张家不再有任何关系，如果30年的承包期限届满后继续顺延，这地依然属于李家，其承包经营权继续由李家享有，因此如果张家处分承包经营权之后，原则上这块地就永远拿不回来了，除非承包期满后村委重新发包。
而如果土地只是以出租、转包、入股等方式流转，那承包人处分的只是经营权，其原来与村委的承包关系不变，根据《农村土地承包法》第三十八条规定，土地经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限，如果是出租，出租期限不得超过。也就是说流转期限届满后，承包人可以要回土地，或者与受让人续签流转协议。
因此，农民在将土地“卖”给其他人时，最好要清楚土地流转的性质，这决定着以后土地能不能收回来。
国有土地上的棚户区回迁，应以经适房或安置房的成本价置换，低层向高层应补偿每平方10%的面积。
原棚户区多为70、80年代低层建筑。现在准备建33层高楼，按商品房市场价给老住户置换。
希望有识之士建言。
乡村田园综合体主流土地获取的四种方式
1.采用土地银行的方式；
2.建立以土地股份为基础的合作社；
3.农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦；
4.土地置换、租赁、入股联营等。
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梯田是新修的。并不是为了旅游，而是有个“土地指标置换”项目，平原占了一亩耕地指标，就要在其他地方搞出一亩耕地出来。参考良乡地区一亩地超过700万的土地转让金，在山上开出一亩地用不了10万块！
小白与我
一到周末，北京哪条山路的摩托最多？对于喜欢跑山的我来说，是有资格回答这个问题的，连接门头沟雁翅到昌平南口的那条42公里的
#你认为农业发展的突破口在哪里# 我是一个农村人，很早以前也考虑过农村的发展问题，现在浅谈几句我的看法！适当的资产置换我觉得是可以的，但是有一个前提就是要防止垄断，也就是说每个人实际控制的土地和山川资源要设上限！说实话，户口还在村里的很多人现在实际上已经不会种地了，初高中毕业后就一直在外面打工，根本就没有家乡搞过种植和养殖[捂脸][捂脸][捂脸]，也在城里买了房、买了车、安了家！他们还是农村人吗？只是户口还在那里而已。还有些是通过考学、招工等途径出去了户口迁走了，还有浓浓的乡土情节，一直想回乡创业政策却不支持！所以，我觉得应该可以适当的调整政策，本村迁出人口想回乡创业的应该适当支持，无论是搞种植和养殖、甚至是开工厂都应该在政策上给予支持！让那些想回乡创业的有机会，让那些想成为城里人的农村资产可以变现！我知道现在的政策是最大限度的保护了农民的利益，拒绝资本的渗透，但是在一定程度上也限制了农村的发展。说个最现实的，很多人上了点年纪都想回乡养老，是不是政策上给予松绑？有很多人想回老家购置资产是不是也应该适当支持？农村的发展和繁荣需要有人气、需要有投资、需要更多走出去的人利用自己资金、技术和人脉发展适合的产业，不能一句保护农民的根本利益就全盘否定。对了，我特意强调了回本村，而不是说有钱人可以随意去农村购置房产、土地和山林和河滩！
好处理。2028年调整分配时可考虑。但不要认为将自己的承包地调整置换给他人，得了钱，就认为违法。//@奋发百灵鸟i9:与村外人置换耕地建房一或者卖给别人建房的土地怎么处理？
明哥农村观察高级人力资源经济师
未被重视的土地承包遗留问题承包地零散，以及部分村组的土地存在“糊涂账”问题，是已被公认的二轮土地承包遗留问题。然而，二轮土地承包还有一个未被认识和重视遗留问题，就是集体土地权属的配置不当，农村集体经济组织未考虑自主经营。经调查，二轮土地承包时，多数乡镇、村集体经济组织由于长远思维不够，未考虑到“自主经营”，有的或将耕地几乎都发包给农户了，或将预留地稀里糊涂散失了。由此，还带来了系列问题。一方面，由于缺乏“自主经营”的土地，涉及“用地”工作，困难多多。一些大局性、长远性、特殊性“用地”工作，处处被动。如，三峡移民的承包地不便安排，乡村道路升级只能向承包户“买地”，一些基础建设、公益事业用地难以调节，相关问题至今还在。另一方面，由于缺乏“自主经营”的土地，集体组织创收少，服务民生实事难，群众有意见。所以，完善土地权属配置，发展集体经济，必需摆上农村工作的突出位置。完善土地权属配置，对部分土地践行自主经营，发展集体经济，有的是办法。只要查出被占种的二轮土地承包时的“预留地”，查出被占种的去世五保户的承包地，查出被平整和占种的废沟塘、低洼地，查出未纳入承包合同的土地；然后采取协议流转，或竞价发包，或集体直接自主经营等方式，就能取得合法收益，更好地服务民生、服务稳定、服务发展。
棚户区旧房估价7800，回迁房置换价9500—12800。这是拿国有土地上的棚户区建成商品房。棚户区旧房全是100%产权住户。
农村土地承包经营权流转的五种方式，哪一种方式的收益对农民最划算？#绿领新农民# #三农#
目前农村土地流转具有五大流转摸式：互换地块，出租收益，作价入股，宅基地换住房承包地换社保，股份+合作。
互换地块。 可以实现让土地集中连片，实现规模化、集约化经营。
出租收益 。农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。
作价入股 。在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。
宅基地换住房承包地换社保 。农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
股份+合作。 农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股(亩)XXX元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。
我认为股份+合作这种流转方式最好，你认为呢？
今天正月十五，是个国人喜庆的日子。
一个工龄43年已退休低层老人，看着国有土地棚户区将规划为居住兼容商业（商品房）用地，置换差价最高到五千八。
有点茫然，说不上哪里使我茫然。
工作了几十年的心脏到是加速了。
