经济适用房买卖政策是指国家为满足群众基本住房需求，实现城市规划、资源开发和保护环境等综合目标，对低收入家庭、新增就业无房职工、农民工和其他无房上岗人员等提供的一种住房保障服务，其买卖政策也是相对特殊的。下文将对经济适用房的概念、产生背景、政策内容、购买条件、购买流程等进行详细的介绍。
一、经济适用房介绍
1.1 经济适用房的定义
经济适用房是指由国家或地方政府出资或协调社会资金兴建，价格低于市场价、质量达到国家相关标准、面积适度、配套设施齐全，供应给特定群体居住的住房，是国家住房保障政策的重要组成部分，其取决于政府房地产供应政策和房地产市场状况。
1.2 经济适用房的产生背景
目前我国城市房地产市场价格高企、供需失衡，低收入人群购房难度较大。同时，为缓解城市交通拥堵、人口集中等问题，引导人口分散，国家推出经济适用房政策，强制开发商将房产销售价不足90%的部分用于经济适用房建设，由政府购买后再向符合特定条件的居民提供购买或租赁服务。
1.3 经济适用房的使用范围
经济适用房的使用范围主要涵盖6个方面：
1. 低收入家庭：家庭年收入低于当地城市或区县居民人均可支配收入标准的50%的家庭。
2. 新增就业无房职工：指符合当地规定的年龄、性别、户籍等条件的在该市连续缴纳社会保险12个月以上的用人单位职工。
3. 农民工：指在城市连续居住1年以上，在当地连续工作半年以上的农民进城务工人员。
4. 离退休人员：指退休并接受了安置或有关部门认定为真正困难的离退休人员。
5. 学生和单身青年：指在校大学生和单身青年。
6. 其他无房上岗人员：指适龄适得而又必需上岗工作而无固定住所的群众。
二、经济适用房买卖政策
2.1 购买条件
由于经济适用房是为特定人群提供的住房保障服务，购买时需满足若干条件，包括：
1. 购房者要符合国家公布的购房人群范围。
2. 购房者要符合当地政府公布的住房保障政策，比如按照所在地区的年收入标准购房，或者是通过抽签等形式进行购房等。
3. 购房者需通过面试或其他方式进行身份核实，确保准确无误。
4. 购房者要在规定时间内签订购房合同，合同中应明确购房者的住房保障条件和其他相关信息。
5. 购房者要缴纳一定的首付款，该金额视不同购买时间和区域规定而异。
6. 购房者需具有固定工作和住址，不得在限购时间内转售住房。
2.2 购买流程
购买经济适用房一般包括以下流程：
1. 参与抽签或面试，以确定购房资格。
2. 在规定时间内签订购房合同，支付首付款。
3. 在合同约定的期限内办理房产权证，缴纳相关税费。
4. 等待入住通知，交齐相关费用，办理入住手续。
2.3 购买标准
购买经济适用房时需遵循国家和地方政府的购房标准，其具体包括：
1. 面积：各地设定的经济适用房标准面积不同，一般为50-100平方米之间。
2. 价格：经济适用房的价格一般低于市场价，给符合条件的购房者提供了一定的价格优惠。
3. 购房限制：购房者必须符合当地政府公布的购房群体范围和购房条件，符合条件者方可购买。
4. 用途限制：经济适用房只能作为购买者的自住房，不得改变用途。
5. 转让限制：购买者需在规定时间内不得转售住房。
三、经济适用房的政策内容
3.1 建设规模
为引导房地产企业加大经济适用房建设力度，加强住房保障工作，国家规定房地产开发商应当按照一定比例新建经济适用房，具体比例由国家和地方政府根据当地实际情况自行制定，但始终不能低于30%。
3.2 资金来源
地方政府可以通过政府开支和拨付土地出让款两种方式，提供经济适用房建设所需资金。同时，中央政府还可以通过财政转移支付、房地产税和土地出让收益等形式提供资金支持。
3.3 优惠政策
政府通过多种方式提供优惠政策，包括减免相关税费、补贴贷款利息、优先获得用地等措施。
3.4 经济适用房保障
政府为保障符合购房条件的低收入家庭购买自住住房，重点推出了经济适用房保障服务。针对购房人员不同的经济状况，分别实行合租、以租代售和公租购等方式。
3.5 住房保障储备
为了应对住房市场波动等突发情况，国家和地方政府建立了住房保障储备机制，储备一定数量的经济适用房以满足特殊时期对住房保障的需求。
四、经济适用房的争议
4.1 质量问题
由于经济适用房的价格相对低廉，开发商为了控制成本，经常选用较多的节约材料和工艺，所以其质量常受人指摘。
4.2 土地资源利用问题
为加强城市土地资源的有效利用，国家规定房地产商在进行占地规划时，应当规划一定比例的经济适用房，这就使一些房地产商故意将经济适用房规划在占地面较小的地块上，从而导致了经济适用房抢占宝贵土地资源的质疑。
4.3 购房人范围问题
由于经济适用房的购房者范围十分有限，且购房者必须符合一定的年龄、收入等条件，不少人士表示，这条政策违背了市场先行原则，限制了低收入人群的购房权利。
五、结论
经济适用房是国家的住房保障政策之一，为符合特定条件的低收入人群提供了一定的住房保障服务。房地产开发商在开发商业房地产时，有必要考虑同时建设经济适用房和社会公租房。政策制定者可以进一步改进经济适用房政策，使该政策真正让更多人享受到它的益处。
徐州市，地处江苏省东北部，是一座发达的交通枢纽和工业城市。随着城市发展和人口增加，住房问题逐渐突出。其中，经济适用房的建设和销售一直是市政府关注的重点。下文将分序号详细说明徐州经济适用房买卖政策。
二、徐州市经济适用房政策概况
1.市场定价
为了保证经济适用房的售价能够贴近市场，徐州市采用市场定价的方式。根据当地房地产市场情况和市场需求，制定出合理的价格。确保房价与当地市场升降幅度基本一致，既解决了购房者的需求问题，同时也避免了经济适用房炒作的风险。
2.认购条件
徐州市对于经济适用房的购房者认购条件比较严格。主要有以下三个条件：首先，购房者必须是当地户籍居民；其次必须符合购房面积、收入和缴纳税费等标准；最后，必须缴纳一定的认购费才能申请购房。购房者的收入档次和房屋面积大小有直接关系。比如，购房者收入较低，则购买的房屋面积也会更小。
3.申请流程
徐州市的经济适用房购买需要符合相应的条件并且缴纳一定的认购费才能申请，购房者可以在规定的时间内向当地房产局提交申请。在审核通过后，购房者可以通过竞价的形式进行选房。选择房源后，购房者需要立即支付30%至50%的首付款，并办理相关手续将房产所在地址迁至经济适用房所在地。
4.未完全产权
徐州市的经济适用房购买是进行分期购买的方式，即购买者在购房后需要缴纳一定的年租金，一般是房屋总价的2%至3%。购买者在缴纳完年租金后可以获得房屋的使用权，但是在房屋年限到期之前不可以将房屋出租或转让给他人。此外，购买者需要满足在房屋使用权转让过程中与卖方的价格约定，并按照约定履行。
5.转让政策规定
徐州市的经济适用房购买是不能轻易转让的，购房者需要经过批准和审核才能转让房屋。另外，购房者在申请转让时也需要满足一定的条件。比如，必须具备转让条件的人，购房者本人年龄达到规定的年龄，同时要符合市场价格，并经买方与卖方协商一致等条件。
6.降低购房门槛
徐州市在经济适用房销售过程中，采取了一定的政策措施来降低购房门槛。首先是定期提供价格优惠活动，让更多的购房者通过价格优惠来成功地申请到经济适用房。其次是鼓励企业和个人进行代购，通过向购房者提供咨询等服务，帮助他们顺利购房。
三、徐州市经济适用房政策的优缺点分析
优点：
1.价格合理
徐州市通过市场定价的方式，将经济适用房的价格与当地市场升降幅度基本一致，既满足了购房者的需求，也避免了经济适用房炒作的风险。
2.认购条件严格
徐州市对于经济适用房的购房者认购条件要求比较严格，既保证了购房者的真实需求，同时也保证了社会公平和稳定的发展。
3.购房者流程简洁方便
徐州市的申请流程相对简洁方便，购房者只需要在规定时间申请并提交相关证明和费用即可。
4.降低购房门槛
徐州市采取了一定的政策措施来降低购房门槛，使更多的购房者能够成功申请经济适用房。
缺点：
1.产权未完全
徐州市的经济适用房购买是进行分期购买的方式，即购买者在购房后需要缴纳一定的年租金，一般是房屋总价的2%至3%。相较于全产权房产，购房者的产权存在限制。
2.转让政策不灵活
徐州市的经济适用房购买是不能轻易转让的，购房者需要经过批准和审核才能转让房屋。虽然可以减少非法倒卖经济适用房，但是对购房者的权益和灵活性存在一定程度的挑战。
4.缺乏公开透明
徐州市对经济适用房申请和销售过程中，有一些细节方面的措施较为模糊，需要市政府在政策制定过程中更注重公开透明度，以便各方更好地了解相关事宜。
四、总结
徐州市的经济适用房买卖政策，总体可谓是严格有效。的确，政策的制定，既考虑了购房者的需求，又保障了社会公平和稳定的发展。但是，对购房者产权的限制和转让政策的不灵活，尚需市政府进行后续跟进和完善。展望未来，徐州市政府还可以聚焦产权完全且优惠的开放式经济适用房，更好地满足市民住房需求。
