章哥，我在中关村上班，我在大兴首创悦都汇有一套自住型商品房，面积80多平米，房产证满五年了能上市。目前还有70多万公积金贷款没还。我想以父母的名义买一套房，他们在北京没房也没贷款记录。目前手里有220万，请问该买哪里的房子呢？不想贷款或者少贷款。
我在网上看了一下通州的房子，还有丰台的嘉园二里，还有石景山的永乐小区。从大兴首创悦都汇到中关村单程要2个小时，通勤太痛苦了。孩子现在1岁多，这点资金也不奢望学区房了，学校差不多就行了。我想买个相对近一点的，交通方便一些的。楼层较低或者带电梯的方便父母上下楼。以后出手也相对容易一点的。章哥有推荐的小区吗？
回答：
1、220万，不想贷款或少贷款，到底预算是多少啊？我一般只能从投资角度分析，通勤和自住等方面不好建议什么，得凭个人感受选择的。
2、草桥的板块挺好，嘉园二里是安置房性质，给老宣武的拆迁户盖的。这名字就体现出了老资格，北京第一个叫“嘉园”的，就是为了哄投资商李老板高兴，结果还是人家给放了鸽子。小区老了点儿，塔楼多，也相对密集了，所以很适合自住，保值升值相对中等。对口学校是赵登禹，在丰台区算不错的。
永乐小区就更老了，弄不好贷款都受限制了。老公房的保值倒还可以，但流动性弱。在贷款受限的情况下未必好出手。对口学校石景山师范附小，也中等吧。
这相对就买嘉园吧，草桥的板块相对鲁谷更合适一些。离金融街、丽泽和新机场都交通方便，在丰台算很不错的了。学校也还不错，校额到校也不少，相对合适。
3、其他我不好推荐，自住用房还是先自己选吧，我只能从投资角度分析一些，仅供参考而已。
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我们首套在东坝的自住型商品房，现在老人有个北京首套买房名额，想用接力贷，我和老公都在朝阳工作，我在北四环奥林匹克公园，他在北苑路北，一开始我们计划在单位附近买，想着离单位近，方便孩子上小学以后回家辅导功课，这两年朝阳房价大涨，我两单位附近的房价都够不着，因为还想兼顾孩子上学，首付到年底应该有240万左右，一开始想换在单位附近的计划就破灭了，我们也从来没想过要买重点小学的学区房，当然也知道买不起，现在看来只能是在东坝上小学（明年9月上小学），但是想着不要浪费首套名额，毕竟父亲也63了，担心后面岁数大了不让接力贷，或者缩短贷款年限，所以想咨询您两个方向，1、我们的首付情况，是否有可以够得着，学校还不错的小区？离上班1小时地铁都可接受，2、如果买不了，在东坝上学，这套建议在哪里买保值升值空间大？通州是否可行。
回答：
1.240首付，首套，月供能支撑多少啊，也就是准备贷款多少？用足额度是300万，计入税费，买500万左右的房。那这价位在各个好学区全能买到了，除了东西海的几个顶级学区其他的都行，就是基本都是占坑儿房，很难满足家庭自住。
2.离东坝最近的就是望京的陈分学区，9年制，朝阳头部校之一。利泽西园或者南湖东园二区，肯定能买到一居室，南湖能小两居，就是楼层不太好了，顶楼或底层。
3.东坝，常规选项在本地就行，常青藤或奥园等商品房升值都不错，赢了大盘的。此外就是旁边的望京，向南的朝青和四惠。但这得看预算，升值好的都挺贵了。如果买不到的话看常营，这相对选择多。通州自己判断了，涨得好的溢价也不算低，学区好的快赶上东西海了。自住更合适，投资的话整体租金都略低，郊区都这样儿。很难说通州的房价能被炒高，这就不是政绩而该问责了。所以我认为通州大概率还是稳妥，肯定不落后，但也未必能超出。
仅供参考。
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请问买房应该主要看什么。是先看朝向呢，还是应该先看户型？我现在是在看东三环的弘善家园，400w之内的两居室，感觉朝向和户型不太能兼顾。另外请问这里为什么价格低啊？算不算值得投资的学区房？
回答：
1.常规来讲是先看朝向，老北京话是“有钱不住东南房”，因为户型差点儿的话有可能用装修和家具什么的弥补，太阳这东西怎么都指挥不了，无法弥补。
尤其是弘善的，本来好户型就不多，这总价的两居也肯定买不到合适的，那再不注重朝向图什么呢？所以能买到朝向好的就尽量吧。
2.为什么价格低，就因为户型朝向不能兼顾呗。房子是用来住的，越宜居的才越保值呢。这里是东城前门安置房和十里河回迁房为主的，当年的设计理念就是多塞人，所以密度大，户型好的不多。再加上物业也不太给力，所以品质维护得普通吧。
当然跟地段儿的关系也大，之所以把这里当做安置房，也是因为接近朝阳区边缘了，铁道边上的两区交界，不太好卖上价格，所以干脆盖成安置房了。那在地段、设计和维护上都不占优，价格自然涨得慢点儿了。
3.这里不算学区房，东城的学校只针对东城户籍的。但如果有东城户籍，一般谁上这儿买学区房啊？所以就是普通的自住型房产，自住合适，投资的话普通。
仅供参考。
近期城里房子要腾退，给的豆各庄和台湖，或者直接拿钱（估计200w左右），我们想趁这个机会，投资一个二套房，是直接要共有产权房？还是拿钱在顺义（金茂府北京国际社区），或房山（中骏云景台）买个新房？
这个房子都不会自住，因为孩子5岁，明年要回东城租房子上学，所以想靠着第一套的东坝房子和这个房子的租金，抵城里房的租金。
之后想等孩子大了再拿第二套给他换一个大一些的房子。
所以想请章哥给提提建议：
1. 是要共有产权房还是拿钱买新房或是二手房？
2. 如是新房，因为就想200w，不再添钱，上面的两个楼盘还算符合，但您觉得未来增值空间如何？目前出租情况是否好租呢？
3. 还是考虑二手房，但200w好像也没有特别合适的二手房吧？
回答：
1.共产房不属于投资房，是纯粹的保障房，也就是只适合自住的，基本没有投资性。这种房流动性弱，连让子女直接继承都做不到，也就不好谈什么收益了。
而且连豆各庄的商品房都长期跑输大盘，有了地铁和商业都没帮上什么忙，这共产房就更不好说了。投资性弱，就是长期自住合适。台湖的也一个性质，自住合适。
2.金茂和云景台，这也是自住型小区。新房本来就不太适合作为纯投资，溢价损耗就不划算，全部由业主承担，相当于给租房的谋福利了，不划算。而且这几年的限价很严格，导致新房保值好的基本都是市区豪宅，郊区普宅没什么能跟上大盘的，很少。这又是限竞房，更难。
这种偏远地段就是买来自住吧，金茂的户型什么的都挺好，居住体验会不错。其他的租金和升值什么的别期望值太高，北京没有先例。云景台也一样，地铁对于远郊楼盘来说是必备的配套，有了地铁不一定保值好，但没有的话一定保值性弱。
这俩新房，要不就买了不置换了，否则将来换房的话大概率会吃点儿亏。限竞房本来就不适合单纯投资。还是这话，全北京的保障性和政策性房产，除非是学区调整，否则没有升值好的先例。就跟这腾退似的，都这年头儿了还幻想靠政策发财，几乎不可能。
3.200万，特别合适的没什么，普通的还行。这就看看房山地铁沿线吧，能卖掉还可以的。基本上能跟上大盘，租金收益率略低于市区，但也说的过去，也就10%。比如良乡大学城和苏庄附近，现在价格应该还没涨什么，都能买到。
4.总之吧，我建议如果是不自住，那这总价最好买二手房，保障房和政策性房产不适合纯投资，更适合自住。
仅供参考。
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章哥，请给400万预算的保值增值为主的我一些建议，目前刚处理完机场的老破小。目前首付220万左右，有贷款记录，算二套，总价预算在400以内。想换一套保值增值的房子。（如果距离机场远的话就用于出租）（等待下次置换）以下是我看房的总结。但是还是不知道怎么选择，请章哥给我一些建议，谢谢章哥。
1、后沙峪地铁附近的吉祥花园 07年电梯房，承接望京外溢。不知道未来发展如何，此小区换房大多去市里换学区。
2、通州核心区上车盘。目前通州涨起来了，但是对通州区域限购政策褒贬不一。
3、东坝的商品房子买不起。
4、顺义的新房在预算内的比较偏。
回答：
1.首付220万，二套资格，那最多也就买到360万的房，到不了400，贷款比例就是最高40%。400万的房，算上最基本的税费，都要准备260万左右。
这还是先明确资金方案吧，告诉中介自己的资金量，让他们匹配房源。看完房也得让他们算账，别轻易签约交定金，免得受损失。
2.吉祥花园，普通小区，就是显的老了点儿，其他的没什么。这里挺合适的，价格一直跟随大盘，很稳妥，在后沙峪板块中也算是不错的。未来发展看后沙峪的规划呗，建设的快发展就好，产业要发展起来就更好了。本身没什么单独发展，没那能力。
换房大多去市里换学区房，没这么夸张！全北京学区房成交量从来没超过总量的18%，减去不是为了孩子上学购买的也就剩最多13%，甚至也就10%。甭看嘴里都念叨着要买学区房，真正出手并买到的没多少。理想很丰满，现实很骨感的。
3.通州，在我看来房价会很稳定，比其他区波动小。毕竟是副中心，让房价在领导眼皮子底下暴涨暴跌不合适，太不给面子，相当于打脸。有大涨的苗头也会被按住，用政策控制一个区还是不太难的。
限购政策我觉得挺好，免得一群韭菜冲进去被收割。全国的新区几千个，靠政府搬迁而做到房价长期上涨的没几个，所有被炒高的到最后都是一地鸡毛，刚需全剁馅儿包饺子了。所以北京的政策真的挺负责任，稳定压倒一切。
能买到就买，地铁沿线的不少合适的。别抱着炒房的心态就行，到市政府门口挑衅不太合适，未必打得过，出来混得讲武德。
4.东坝的商品房，我也看好，就是贵，这就别硬努了。300多万的总价在北京很难买到投资房，基本都是自住型的。刚需上车能做到保值就不错，置换时不吃亏，期望值别太高也就避免买错，相对更稳妥。
5.顺义新房，那基本都是自住改善型的，自住合适，投资性都偏弱。这就买在后沙峪吧，临地铁的几个小区都行，自住保值流动性都能做到。仅供参考。
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章哥，我们夫妇名下已经有三套房，都是三环内老破小。目前想入手一套大点的房子周末自住。但是，手里三套房子由于有贷款，或者卖不上价，加上自住上学所以都不打算卖。这里有问题想问:
1、我岳父母也是北京人，名下有一套北京的房子，无贷款，能否赠与到我们夫妇名下？如果不能，能否赠与到其他无房的亲戚名下，然后腾出我岳父母的购房指标？这样的指标是算我岳母的首套首贷么？能否在买大房子时，用我岳母的名字，加上我妻子的还款能力做接力贷？
2、我妻子想买新房，正在看大兴，丰台，亦庄的限竞房。我感觉限竞房品质不好保证，而且是期房，无法预期质量。您对限竞房有何评价？比如招商臻珑府，金地悦风华，西山风华。
3、在两年后交房的期房限竞房和比如龙湖天街的十年内的次新房相比，您看怎么选择？我这里，新房预算大概是五六百万，首付能凑二百五十左右。先问这么多，麻烦您了！！祝顺利！
回答：
1.赠与视同买卖，在受让方没有购房资格的情况下不能过户，除非是“遗赠”。
转到其他无房亲戚名下，那未必用赠与。如果老人名下只有这一套房，且满五，不超过90平米；受让方名下无房，那用买卖的形式更省钱，税费低。
只要名下无房，且在全国范围内没有过住宅类贷款，那就是首房首贷资格。
接力贷一般都能做，不用加名字。只要老人年龄不超69岁，不少银行可以贷满年限。但这政策或许会调整，得看当时的额度情况。
2.限竞房，我的评价和这描述的差不多，就是这种情况。限竞房是比较典型的自住型产品，政策性住房，大多数都会有些小问题。买的没有卖的精，一分钱一分货。
3.限竞房和龙湖天街，不好比，不是一种产品。
打个比方吧，限竞房就相当于一个新增院校的，即将毕业的普本大学生，号称能力和清北的没区别，而且要的薪资不高。只不过还没经过职场验证，能力和业绩有待观察。
而二手商品房呢，就相当于我吧，扩招前的普通985本科，在行业内好歹混了不少年，业绩至少是平均值。那如果我们同时去竞聘一个岗位，要同样的薪资待遇，请问聘用谁？
4.买哪种房子，要看自己的主要需求。简单说，如果是注重居住体验，在投资上赌一把未来，那就买限竞房。
如是注重性价比或保值，投资上注重稳妥，或者过几年还想置换，那再考虑二手房。仅供参考。
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投资这房四年没涨，960万全款相当于亏了200万利息，房价还跌了。老公总不高兴，现在应该怎么办？卖的话肯定赔了，舍不得，不卖的话担心继续下跌，北京的房价还能涨回来吗？现在是老公要求止损，我想留着再看看，都说货币超发，应该能刺激价格吧？
回答：
1.这我真没什么建议，上次就说了，这本来就是自住型的房产，没什么投资性，既然买了就自住吧。如果自己都觉得这地段儿不方便，那凭什么要求别人来高价接盘啊？如果真想卖的话就挂个高价等着，看真有喜欢的没有。这也就是等着，没什么好办法。
刚才我看了一下，这小区600多套房，现在挂牌的十多套，那占比就是2%以上。这挂牌量可以说不低了，对高档新房小区来说不是什么好事儿。毕竟全北京的普宅换手率，平均值不过是每年2-3%。是每年，是要除以12个月的。
而且我看的是贝壳的，肯定都是真实房源，就算其中有无效的也不会太多，毕竟是刚有本儿的次新房。合着都是拿到本儿就想卖的，全不想等了，够无情的。
2.房子是长效投资品，而且有双重获利渠道，除了升值还有收租呢。按北京平均租售比来说，960万的房子应该月租金在1.3-1.4万左右。但这房肯定达不到，估计连1万都费劲。
但如果按照北京平均值租出去，那收益率是1.5%。按照前几年银行利息4%的话，4-1.5=2.5，只要每年涨幅达到2.5%就算不亏，十年25%。所以即便是房租不涨，40年能做到房价翻番就算不亏有赚。
但你们这是新房，还是精装的，本来就不适合出租。用不了3年就把装修给毁的够呛，基本等于没装，和普通二手房一样了。那就算是按5000的标准，100多平都是60多万。而每年才收十来万，收的房租和装修损耗基本持平了，怎么都不划算，所以租不租两可，就自住合适。
3.这块地是的大兴地王，楼面价比周边的二手房价都高，典型的面粉高过面包。现在是开发商还有新房没卖出去，所以能撑着房价还跌的不多，如果开发商卖完房撤了，那就想想业主们的二手房是否撑得住吧？
这地段真算不上多好，北边东边全是河道，西边是经开高速，典型的半封闭地块。而且板块内还基本都盖满了，差不多都是回迁房和老公房，都3万多。那这种地块你们觉得能引入什么高档配套？如果不能引入的话又拿什么来支撑这7/8万的房价？
这里可是大兴的半封闭地块，离地铁又远又不方便，反正我是不知道怎么形容了。没什么办法。只能说这种小区出现在这里就是错配，没多少趁千万预算的人会专门跑到这种地方买豪宅，高米店那儿5/6万的有的是，一堆小区随便挑，凭什么往南这么远跑到孤零零的这小区花7/8万啊，他们的钱富裕，时间精力也都很富裕吗？
4.我没建议，只是提供这几个角度而已。货币是超发，但未必均匀的落在每个人兜里，拿到钱的也未必商量好了去拯救每一个楼盘。一切都是未知数，自己考虑吧。仅供参考。
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章哥您好，我是自住刚改，在西北旺上班。您能帮忙分析下，奥海明月和翡翠公园自住体验，学区，交通，升值空间比较吗？谢谢
回答：
1、自住体验这是个人感受，别人无法预测，只能自己去判断。交通不用我说，网上的有的是。学区这怎么说啊，肯定是有学校，但我不知道质量，应该比东西海的优质校弱一点儿吧，不必想的太多。
2、升值空间，奥海明月是限竞房，翡翠公园是正规商品房，这不是同一种产品，本来就不好做比较。
不过说实话，近几年的商品房其实也未必比限竞房强多少。也都是由建委来审批价格，稍微高点儿就通不过，重新报批相当麻烦。所以在低价之下，开发商同样是必须压缩成本，至于是否会偷工减料就说不好了。过去一个项目中最难的就是定价，高了卖不动，低了挨老板骂。但现在用不着了，计划经济，政府定价，各家只要努力控制成本就行了。
3、限竞房的升值空间好预测，就是绝不可能超过周边的正规商品房的涨幅。也就是说，这种产品的升值是有隐形上限的。
其实限竞房就是出现的“两限房”的2.0版本，升级了一下而已。两限房是限户型、限价格；限竞房是限售价、竞地价。其实两种房一样，多数限竞房也必须执行“7090”政策，基本都是89平小三居，一样等于限户型。限售价更是一样，都是让开发商在此售价下去竞争地价，直至没有利润甚至赔钱。
在持有出售环节也一样，都是五年禁售期，只不过两限房多了个35%的综合地价款而已，性质其实一样。
那请问有人会去投资两限房吗？不多吧，基本都是自住型的。因为人们为什么要买限价房？图的就是便宜。那如果这种房产的升值快了，超过商品房，还能叫便宜吗？限竞房也一样，同样图的是价廉，至于是否物美呢，谁心里都明白，只不过有时候装糊涂，或者真糊涂。
再一个，谁都知道开发商不是慈善家。只不过有时候抱着侥幸心理想占便宜，幻想开发商会赔钱提供物美价廉的房子，其实都是意淫。那既然都认为保障房的质量一般，其升值性会很高吗？
所以，保障房、政策房的升值幅度都是有隐形上限的，就是不能超过周边商品房。
4、至于翡翠公园的升值空间我不敢预测，拿旁边的美树假日说一下吧。（不拿名佳花园和名流花园做比较了，都说N多回了，没意思。）
美树假日，的盘，开售的，联排4980，叠拼3680。当年北京的均价是4000左右，到今天是6.2万。美树假日呢，现在联排叠拼差不多，都是4万出头，可以算跑输大盘吧。
看看其中的公寓也行，当年叫公寓，其实就是高档住宅，均价3300。现在价格也和别墅差不多，4万出头，只能说升值性稍微强点儿吧。
北七家从20多年前就是热点板块，北京的33个重点小城镇之一，当年买房送户口。这里的各个小区也一直是物美价廉，就是升值都相对一般吧。之后，科学城的规划获批，发展的也很快，挺好。就是这规划大了点，什么时候能实现说不好，只能说未来肯定很好。如果发展的好，那升值肯定超过大盘；如果不是很快，那继续站岗的可能性也有。
5、总之，既然是改善，那就最好别太在意升值。房子是用来住的，在资金不是很充裕的情况下，自住享受和投资是有冲突之处的，不可能二者兼得。这世上没有又便宜又宜居还升值快的房子给普通家庭留着，不太现实。
如果两个相比较，那应该是翡翠公园，万科的纯商品房，应该好得多。而且毕竟在北七家产业圈内，希望会有更好的发展。仅供参考。
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央企落户，sfsd非刚需，如果买的话有110首付。只有一个升值需求，跑赢大盘即可，其他的学区可以不考虑，也不必自住。之前就看过，感觉不好买到什么。目前只看到了和悦璞云觉得不错，主要是离新机场近，应该有产业支撑。而且南边就是别墅区，借助社区氛围也应该发展不错。
回答：
1.非刚需，那就是不着急买呗，可以等等是吧？或是增加首付，或是等更好的项目出现，是这意思吗？要不然110万首付，这在北京怎么也算不上改善吧？
2.就一个升值需求，跑赢大盘。不容易，这相当于说，我投资的目的就一个，赚钱，而且赚得必须比别人多。可投资一般来说都是资金多的占优势，投入与产出呈正比，投入越大占用资源就越多，或许风险还小点儿。而资金少就不太好说了，抗风险能力弱，想赚钱就是一靠能力二靠运气，子不太懂行的情况下，那就只能拼运气了。
而且提醒一句，在资金门槛较高的行业里，未必每个价位都能买到收益高的投资品。比如翡翠古玩和珠宝什么的，除非是捡漏儿，否则很难说能花较少的钱得到高额回报。而在楼市，所有的交易都等同于公开拍卖，各种信息都公开，几乎没有漏儿可捡。
3.和悦璞云，典型的郊区自住型小区，规模也不大，没地铁，常规来讲不太可能跑赢大盘，就是自住为主。连开发商都是三个央企和国企的联合体，或许是觉得利润挺高，三家分晋；也或许是觉得赚钱不易，风险共担，看自己怎么理解了。
这产业我倒没看出什么，不太懂。不过也提醒一下，任何一个产业区的发展都是很慢的过程，丽泽算是相当重要的金融板块了，到今年整整了，似乎还没有太大的成绩。至于别墅区则和普通小区没什么关系，刚需很难占到土豪的便宜，被歧视的可能性更大。所以对这里的期望值别太高吧，很难实现。
4.总之你的期望值高了，这预算不太好买到投资房，一般都是刚需自住。这种远郊新房在升值方面就是赌一把，赢了当然好，输了就是陪着站岗。在不自住的情况下，考虑好。
仅供参考。
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