本文分区域统计了新区大部分小区6月、5月、5月的挂牌价,做了涨幅对比,数据来源是贝壳网、安居客。由于信息的时效性,不可能做到百分百准确,存在些许误差部分还请见谅。
小区排名是根据贝壳最新挂牌量依序递减,也就是说越靠近前面的小区,数据也更为精确。统计的价格为挂牌价,正常来说会比成交价相对高一些(因为包括了中介费和谈价的空间)。
个人意见:一般成交价是挂牌价的9折左右(急售除外)。
有人可能会疑惑今年房价基本没有涨,为什么这些挂牌数据还是涨幅居多,特此说明挂牌价变化不是单独指今年,而是过去1年时间内的波动。
以下是正文:
1.狮山:同比去年平均涨幅:10.68%
狮山各小区挂牌数据
一、平均涨幅只统计了挂牌量超过20套小区数据。
二、高于平均涨幅的小区,以双实验学区为主,尤其沁怡家园去年确定双实验学区后,两年时间内大幅上涨,去年涨幅居多的如狮山峰汇、青庭国际等房源后劲明显不足,相反去年涨幅偏低的小区有所反弹。
三、路劲香港时光持续横盘,结合成交价可谓阴跌,同时还有挹翠华庭、嘉多利花园、百合花公寓、狮山丽舍等小区也面临同样情况,以上几个小区慎重考虑。
上图所示,18-涨幅前五无一例外全部带有很明显的特征,实验学区房、低总价。
再看19-涨幅前五的小区也有一个非常明显的特征,18-期间涨幅很低,补涨现象非常明显。
之前有人问补涨看区域能不能解释详细一点,上面这段内容就比较详细,不举例说明了。
狮山这边二手房目前遇到一个很明显的困境,受限价新房压制,大户基本卖不动,小户学区还算比较紧俏,不过狮山限价新房今年库存预计去化8成以上,且3年之内限售,没有新地块补充的话,明年这种局面或许会缓解。
同时由于限价新房的存在,今年狮山非常适合置换改善入手
考虑狮山建议:
抢限价新房,老破大学区房慎重,尤其不带电梯老小区顶带阁。
2.科技城:同比去年平均涨幅:14.65%
科技城各小区挂牌数据
科技城目前二手房挂牌基本全面破3,尤其朗诗绿洲更是直接破4,涨幅非常高。
上个月底金茂府叠墅刚刚开盘,400-500万房源开盘全部售罄,笔者说过400万+的市场上,科技城已经成了狮山板块的竞品,整个板块这几年涨幅非常稳定,每年都位于新区头部,也是“三大新城”涨幅之首。
曾经8K、9K刚需板块如今早已摇身变成了改善,主要还是因为学区。
考虑科技城建议
先看板块内新房,金茂府高层科技住宅预计9-10月加推,不急的可以等等,目前板块内部分小区受接下来施教区划分影响,也有不少高性价比二手房源可以淘淘。
3.枫桥:同比去年平均涨幅:10.99%
枫桥各小区挂牌数据
不管你愿不愿意相信,枫桥对改善的吸引力已经不如科技城,实验中学马运路校区市场影响力一般,大多家长并不认可。
受益于离狮山很近,枫桥不少老小区涨幅比例很不错,像枫津新村这种直接破3万,个人感觉枫桥不少老小区现在性价比非常一般。
250万预算大可选择浒关次新小区,3号线地铁到枫桥也就10-15分钟,何必选择居住环境不好的老破小?况且枫桥学区也一般,市场并不追捧。
考虑枫桥建议:
首推次新带实验小学学区(狮山名门等),其次老小区带实验小学学区(何山花园等),高总价学区一般的老破大慎重考虑。
4.浒关:同比去年平均涨幅:6.76%
浒关各小区挂牌数据
浒关目前两极分化很明显了,过去一年板块内次新小区涨幅遥遥领先
老破拆迁小区经过一年涨幅后,彻底和不少刚需说拜拜,加上通安等新房分流,市场吸引力已经非常很低,加上该区域内新房集中在浒关老街附近位置一般,永旺附近次新商品房性价比就凸显出来。
整个区域很明显可以看出,没有学区加持的老破大几乎没有吸引力。
考虑浒关建议:
之前笔者做的浒关购房推荐,基本以次新二手小区为主,参考方案如下图,对浒关长期看好,不多解释,推荐指数优先于吴中、相城等同价位区域。
5.马涧:同比去年平均涨幅:5.58%
马涧各小区挂牌数据
马涧18-涨幅主要受益于枫桥老破小涨幅带来的挤压,板块自身没有什么大利好,后劲明显不足。
考虑马涧建议:
去年建议跟浒关做对比,今年还是同样建议,侧重考虑浒关。
6.横塘:同比去年平均涨幅:16.42%
横塘各小区挂牌数据
横塘是去年新区启动最晚的一个板块,典型的补涨。整个区域比较偏向自住,投资很少,和马涧一样自身没有什么利好,缺乏上涨动力,预计后期市场不会太高。
去年学府中学中考成绩不错,预算不是非常多的刚需,考虑自住兼顾学区的可以选择该板块。
考虑横塘建议:
尽量选择小户靠近3号线地铁口的房源。
其他区的统计后期会陆续发布,敬请关注,数据来源贝壳网,仅供参考。
以上建议只代表个人想法,不任何买房推荐依据,如有不同意见者请以自己想法为准。