全国三、四线城市约有149个,其中各个城市的经济发展水平、人口数量以及消费水平差距很大。未来三、四线城市房价走势也会有比较大的分化,缺乏经济支撑,人口流出过大以及购买力较低的城市,房价会出现大跌。而有经济产业支撑,人口流入大于流出的三、四线城市,房价抗跌性相对较强,但持续上涨的动力不足。
什么样的城市划分为三、四线城市?
我国国土面积广阔,大中小城市众多,随着经济发展,各城市的经济发展水平拉开了很大差距,因此出现了所谓一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等城市划分。而这种一线、二线、三线、四线城市的划分概念起源于房地产市场。
这种城市等级划分,主要参考的是城市规模、人口数量、经济发展水平、GDP总量、影响力和知名度等多个指标综合评估得出。
三线城市,通过上述多个指标评估,是具有战略意义、经济总量较大的大中城市。大部分城市区域规模较大,中心城区非农业人口数量多在100万人以上,城市基础建设、居民生活配套和交通建设基本完善,城市居民有一定的消费购买能力,城市拥有一定的经济支柱产业,产业结构相对较合理,对国内大型企业投资有一定吸引力,但城市综合竞争力仍有进一步提高的空间。(上图为部分三线城市名单)
四线城市,多数是城市规模、经济社会发展水平以及交通建设较为普通的中等城市。城市的经济依赖于本地中小企业或资源开发型企业(例如矿产开发),城市居民的消费水平处于增长期,消费能力有限,城市后期的发展需要借助所在区域中心城市的发展辐射。(上图为部分四线城市名单)
目前,三、四线城市的房地产市场情况。
第一,房地产开发面积和竣工面积出现很大反差。开发商的信贷资金被收紧,急需通过预售房产收回资金,同时延后竣工周期来缓解资金压力。
据国家统计局数据,截止到今年9月,房屋新开工面积和房屋竣工面积同比去年增速都大幅降低。
实际表明,房屋竣工的面积小于房屋新开的面积,也就是说,现在开发商为了收回资金,项目开发达到预售水平,就开始延缓竣工周期,把预售收到的销售资金又投到了新的项目做前期开发。
这一点也可以从建筑成本同比增速增加,而安装成本同比增速降低中看得更明确。前期项目开发大部分属于建筑成本,而后期的项目开发成本主要是安装成本。
第二,三、四线城市的房企抗风险能力较弱,市场一旦出现变化,房价就会有大幅波动。
今年出现各种问题宣布破产或面临较大困难的房企主要是三、四线城市的本地开发商。面对政策严控,市场遇冷,自身实力较弱的开发商,为了回血保命,必然会选择下降房价。
第三,大部分三、四线城市房地产投资同比增速放缓,河北、宁夏和海南房地产投资出现负增长。
今年房地产投资增速回落到低于的增速水平。据国家统计局数据,今年第三季度虽然多个地区房地产投资仍然保持增长,但是相比今年第一季度,有18个城市增速下滑,其中陕西、辽宁、吉林和甘肃下滑了超过10个百分点。
另外,河北、宁夏和海南三个地区则出现了负增长,前三季度的房地产投资总额分别同比下降了约1%、10%和28%。
越是经济较缺乏的三、四线城市,房地产投资越在减少,房地产投资增速虽然部分城市仍然保持上涨,但是增速同比去年明显下降。
第四,三、四线城市,房地产供给和需求错配严重。
上图中,红色区域是我国大量人口流入的区域,灰色区域是大量人口流出区域,从图中可以看出,灰色区域主要是三、四线城市,人口大量外流,人口数量的减少必然会降低当地城市购房需求。
购房者人数在减少,而开发商已经开发的住宅数量大于需求数量,且仍在继续开发新项目。供给在增加,而需求在减少,这就会导致三、四线城市房价持续下降。
三、四线城市二手房市场中,前期投资性购房者,现在也达到了上市交易的2年限制期,中介挂牌数量剧增,这又给今年本不景气的房地产市场,带来大量库存积压。按目前市场情况,要消化这些商品房库存,需要很长一段时间。
三四线城市,未来房价走势会严重分化
一方面,产业结构单一,过于依赖资源开发企业的三、四线城市,后期房地产发展风险很大,出现大跌的可能性很高。特别是资源枯竭型城市,房价会出现大幅下降。
另一方面,经济发展良好,依托于周边大城市经济辐射的三、四线城市,房地产市场仍有发展空间,吸引大型企业来投资,就能带来城市经济发展,减少人口外流,房价就仍有上涨的可能,但很难持续上涨。
“稳地价、稳房价、稳预期”是国家对房地产市场的主定调,我也希望我国的房地产行业未来可以健康发展。