全国三、四线城市约有149个，其中各个城市的经济发展水平、人口数量以及消费水平差距很大。未来三、四线城市房价走势也会有比较大的分化，缺乏经济支撑，人口流出过大以及购买力较低的城市，房价会出现大跌。而有经济产业支撑，人口流入大于流出的三、四线城市，房价抗跌性相对较强，但持续上涨的动力不足。
什么样的城市划分为三、四线城市？
我国国土面积广阔，大中小城市众多，随着经济发展，各城市的经济发展水平拉开了很大差距，因此出现了所谓一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等城市划分。而这种一线、二线、三线、四线城市的划分概念起源于房地产市场。
这种城市等级划分，主要参考的是城市规模、人口数量、经济发展水平、GDP总量、影响力和知名度等多个指标综合评估得出。
三线城市，通过上述多个指标评估，是具有战略意义、经济总量较大的大中城市。大部分城市区域规模较大，中心城区非农业人口数量多在100万人以上，城市基础建设、居民生活配套和交通建设基本完善，城市居民有一定的消费购买能力，城市拥有一定的经济支柱产业，产业结构相对较合理，对国内大型企业投资有一定吸引力，但城市综合竞争力仍有进一步提高的空间。（上图为部分三线城市名单）
四线城市，多数是城市规模、经济社会发展水平以及交通建设较为普通的中等城市。城市的经济依赖于本地中小企业或资源开发型企业（例如矿产开发），城市居民的消费水平处于增长期，消费能力有限，城市后期的发展需要借助所在区域中心城市的发展辐射。（上图为部分四线城市名单）
目前，三、四线城市的房地产市场情况。
第一，房地产开发面积和竣工面积出现很大反差。开发商的信贷资金被收紧，急需通过预售房产收回资金，同时延后竣工周期来缓解资金压力。
据国家统计局数据，截止到今年9月，房屋新开工面积和房屋竣工面积同比去年增速都大幅降低。
实际表明，房屋竣工的面积小于房屋新开的面积，也就是说，现在开发商为了收回资金，项目开发达到预售水平，就开始延缓竣工周期，把预售收到的销售资金又投到了新的项目做前期开发。
这一点也可以从建筑成本同比增速增加，而安装成本同比增速降低中看得更明确。前期项目开发大部分属于建筑成本，而后期的项目开发成本主要是安装成本。
第二，三、四线城市的房企抗风险能力较弱，市场一旦出现变化，房价就会有大幅波动。
今年出现各种问题宣布破产或面临较大困难的房企主要是三、四线城市的本地开发商。面对政策严控，市场遇冷，自身实力较弱的开发商，为了回血保命，必然会选择下降房价。
第三，大部分三、四线城市房地产投资同比增速放缓，河北、宁夏和海南房地产投资出现负增长。
今年房地产投资增速回落到低于的增速水平。据国家统计局数据，今年第三季度虽然多个地区房地产投资仍然保持增长，但是相比今年第一季度，有18个城市增速下滑，其中陕西、辽宁、吉林和甘肃下滑了超过10个百分点。
另外，河北、宁夏和海南三个地区则出现了负增长，前三季度的房地产投资总额分别同比下降了约1%、10%和28%。
越是经济较缺乏的三、四线城市，房地产投资越在减少，房地产投资增速虽然部分城市仍然保持上涨，但是增速同比去年明显下降。
第四，三、四线城市，房地产供给和需求错配严重。
上图中，红色区域是我国大量人口流入的区域，灰色区域是大量人口流出区域，从图中可以看出，灰色区域主要是三、四线城市，人口大量外流，人口数量的减少必然会降低当地城市购房需求。
购房者人数在减少，而开发商已经开发的住宅数量大于需求数量，且仍在继续开发新项目。供给在增加，而需求在减少，这就会导致三、四线城市房价持续下降。
三、四线城市二手房市场中，前期投资性购房者，现在也达到了上市交易的2年限制期，中介挂牌数量剧增，这又给今年本不景气的房地产市场，带来大量库存积压。按目前市场情况，要消化这些商品房库存，需要很长一段时间。
三四线城市，未来房价走势会严重分化
一方面，产业结构单一，过于依赖资源开发企业的三、四线城市，后期房地产发展风险很大，出现大跌的可能性很高。特别是资源枯竭型城市，房价会出现大幅下降。
另一方面，经济发展良好，依托于周边大城市经济辐射的三、四线城市，房地产市场仍有发展空间，吸引大型企业来投资，就能带来城市经济发展，减少人口外流，房价就仍有上涨的可能，但很难持续上涨。
“稳地价、稳房价、稳预期”是国家对房地产市场的主定调，我也希望我国的房地产行业未来可以健康发展。
