我们不惜一切代价恢复武汉这座城市，现在看，房地产就是最大的“代价”接下来，武汉楼市也许很难平稳发展，牺牲掉房价均衡，就是最大的“代价”现在，武汉楼市已经完全拉开整个架势今年下半年，最迟明年上半年，你就能看到这一顿操作的结果
房地产最上游，永远是金融。现在从上而下漫灌的大水，暂时积压在银行手上，他们迟早会把压力释放出去。四环外本地小土开发商干的项目，银行都敢放开发贷，就是绷不住压力的前奏。
为什么银行的胆子越来越大？武汉已经为他们扫清所有顾虑。武汉复工后的操作，一直到今年6月，整个思路已经非常清晰。大家注意6月出台的两个政策：第一明确房地产补贴“武汉经济恢复”；第二重新建立地价——房价传导机制。6月底，武汉出台《加强土地资源要素保障支持加快恢复我市经济建设发展若干措施》，里面有这么一条——“武汉要恢复经济，土地市场要进行价格调整，从而起到辅助经济恢复的作用，所以对工业类项目用地的基准地价以70%起步计算，第三产业项目（房地产除外）按80%起步计算。划重点——第三产业项目，房地产除外！用房地产补贴工业，一直是中国所有城市的套路，但武汉正式把这套路“机制化”。武汉要恢复经济，靠什么跟其他城市拼？拼的就是招商引资。武汉土地储备规模，跟成都杭州处于同一水平，只有低价，足够的低价（工业用地），才能从杭州嘴里抢肉。低价的工业用地损失，足足20%，30%的差价从哪里补？房地产。那么你应该很明确房地产在现阶段武汉这城市的定位。换句话说，在接下来很长时间，武汉楼市必须承担补贴武汉经济恢复的功能。
凭什么让房地产背着城市恢复？唯有给出足够收益空间。这也就基本决定了——房地产的价格只会继续走高。注意，武汉不是唯一一个这么操盘的城市，但几乎是唯一明确把这条传导链条机制化的。
为了配合上一条政策，武汉同月又出台《市人民政府办公厅关于加快推进重大项目建设着力扩大有效投资的通知》中，其中明确提出——“放宽储备地净地出让条件，取消土地竞买“熔断”规则，延长出让合同和出让金缴纳时限，简化疫情影响期间规划许可前置条件，全面推行网上挂牌。关键词就是，取消地价“熔断”。稍微讲一下背景，武汉为控制房价/地价过快上涨，规避出现“地王”，按不超过起始价200%的原则确定出让最高价，一旦拍到最高价就执行“熔断”，开始拼配建。现在，“熔断”机制取消，意味着地价拍卖，上不封顶。地价“不封顶”，凭什么房价“封顶”？今年复工以来，武汉不断调整备案价的根源，所有的伏笔，都在6月份全部明朗。现在非常明确，从土地供应端，“涨价”的架势已经彻底拉开。
光光架势拉开没用，武汉楼市需要一个“示范区”，把这条“地价——房价涨价路径闭环”彻底跑通，才能给其他版块亲身示范。这个示范区，就花落光谷东。
复工之后，中建星光城是武汉第一波拉备案价的项目，从去年的1.6万拉升到今年接近1.8万。这个幅度并不算特别大，但所有的只是伏笔。这波前奏，新房价格第一波拉升，甚至更像是对过去2年，光谷东被限价太狠的修复，真正能把价格普涨趋势拉出来的，只有地价。在给了市场2个月反应时间之后，6月最后一天，光谷东顺势拍出两块单价地王。
光谷东单价地王的价格，已经逼近光谷核心区单价地王。注意，当光谷东出现3宗楼板价1.3万左右的地块，才真正算给整个区域新价格体系“托底”，于是市场马上形成统一预期——明年这个版块的价格必须2万+。整个闭环，终于跑通了。现在的情形和非常像，依然还是光谷东，成为第一波价格升浪的发起地。为什么总是光谷东？理由如下：“
光谷东是纯新版块，规划非常高大上，交通/商业进入快速兑现期，除了距离远（距离传统核心版块关山），没有其他BUG。
而且疫情之后，光谷在武汉的地位，已经被拔得非常高，大有全村的希望之定位。
更重要的是，这里没有太多二手房房东“搅局”。光谷东的新房还没有进入交付高峰期，挂牌出售的二手房源低于其他版块。说句不好听的，整个光谷东暂时也还没有“市场共识价格”。
武汉本来就是新房拉动型市场，而新房价格主要靠地价给预期。虽然二手房决定板块真实购买力，但这条评价体系在光谷东事实上“缺位”……这对给庄家提供了绝好的实验室，你想怎么玩就怎么玩。光谷东，时隔4年之后，再一次被时代推上拯救武汉的前台。
不止光谷东，整个6月，在前述两大关于土地的政策出台后，在土地市场已经快速反应，6月的土拍，就是今年武汉楼市转折的标志点。从中旬蔡甸土地溢价73%，再到月底光谷东地块溢价93%......很快，武汉一定会出现溢价超过100%的地块。既然武汉已经打破“熔断”机制，哪怕是抬庄，哪怕是表演，也一定会配合新政。跟土地出让溢价相比，还有几个变化很具有代表性——1、今年上半年，武汉撤拍、流拍的地块屈指可数；你不管这是不是做的市场成交热度假象，总之之前的地块都是联系好了买家才挂牌，说明开发商对市场有信心，不观望。今年上半年，武汉土地出让金达到688亿元，虽然低于和上半年数据，但是却在同期排到全国第六。家里经历这么大事，还能摆在这个位次，房地产的“底”托住了。2、武汉土拍竞价中又重现武汉本土民营房企身影；6月的土地竞拍，武汉本土民企都跑出来了，至少有3家以独立身份参与竞拍，有两家分别拿到南湖和光谷东地块。由于持续多年的限价和土地成本高企，现在公开市场拍卖的土地，静待算账都看不到一丁点红利和开发的收益空间。
有的地块测算可能只有6个点收益，还不如买理财，大开发商可以通过集采压缩成本，从而放大开发收益率，但民营开发商没这种管理水平和优势，实际收益比6个点还低。现在，这种土地他们也出来竞争，只能说他已经不再按“限价时代的房价逻辑”，去测算收益率，他认为未来的房价绝不会再“静态”。前阵子央行放水把开发商的融资渠道再次盘活，手里钱一多的开发商，还是把持不住自己。有资金，央行放水；有动力，土地价格松绑；有预期，房价传导机制重新确立；武汉这一顿操作，已经把架势彻底拉开，下半年还不能出现主升浪，岂不是白忙活？
现在我们可以明确，疫情之后，扛起武汉经济恢复重任的，就是房地产。而不惜一切代价恢复的背后，这个代价就是房价，意味着维系3年多的“房价均衡状态”，已经被打破。
我们再复盘一下——最早通过备案价，释放对房地产友好的信号；在流通性充沛的大前提下，取消关于土地价格熔断的限制，重新建立地价——房价传导机制；开发商接受来自城市的讯息，双方达成一致，心甘情愿进场为土地市场托底；地价传递出的信号，反过来最大程度影响房价预期；这个闭环一旦确立，可以完全忽视掉二手房市场当时当下的艰难，走出独立行情。好，很多人会说，你涨吧，你涨上去去化率那么惨，看你怎么收场！这个话，我们反过来说，花山大家都熟悉，很魔幻的一个版块，去年绿城、建发拼了老命把价格抬上去，结果今年某某一个开盘，又把花山彻底打回原形。地价1万，折后房价1.4万，这没涨价吧？这已经割肉了吧？然鹅，你们买了吗？价格涨上去卖不动，不好收场；价格跌下来卖不动，更不好收场。与其降价卖不动，还不如涨价卖不动，至少备案价上去了……所以，不要觉得现在进场的人傻，未来一段时间，今年上半年买房的，可能是最大赢家。
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