文 | 王飞
百密一疏，前功尽弃。最近和物业老板聊天，老板说他们公司上周起诉了一位欠费业主，金额还不小，累计几年，有3万多了。第一次起诉，准备树立典型案例，等拿到判决书之后，在小区里好好宣传宣传。结果，事与愿违，材料送到法院，直接被驳回了，只因忽略了这一点。
事情是这样的，小区成立至今还没有成立业主委员会，物业公司的合同是和开发商签的《前期物业管理服务合同》。
这户欠费业主，是因为房屋质量存在问题，开发商一直没有妥善解决，气愤不过，开始维权。只是维权找错对象，把矛头指向了物业公司，从此就不再交物业费了。
沟通无果，诉至法院。为了准备这次起诉，物业公司也是做了很多准备，来看一下物业公司准备的材料：
1、物业公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、身份证（复印件）各1份，没错，这些可以用来证明原告的基本情况和诉讼主体资格；
2、欠费业主和开发商签订的《商品房买卖合同》、入住合约、房主身份信息、证明了业主的房产信息和身份信息相关性和房产地址、建筑面积；
3、城乡建设规划局证明1份，社区证明1份，证明小区至今没有成立业主委员会；
4、开发商和物业公司签订的《前期物业管理服务合同》1份，证明了服务的合法性和服务时间，内容；
5、城乡建设规划局证明1份，证明签订的《前期物业管理服务合同》已报城乡建设规划局备案；
6、物业公司的资质证书1份，证明物业的资质等级；
7、普通住宅物业服务等级指导性收费标准1份，证明该市的普通住宅物业服务等级指导性的收费标准。
这样看来，物业公司的诉前准备，做的已经很充分了。那么，为什么还被法院驳回了呢？
百密一疏，法院驳回的理由是：物业公司在服务的过程中，未给出相应的书面催缴证据材料，因此驳回物业公司的诉讼请求。
也就是，物业公司需要再增加一份证据：要求欠费业主限期支付物业服务费的告知函、缴费通知单、物业告知书等及照片（复印件）各1份，用来证明物业公司多次以书面形式向被告催缴过物业费；
注意：拍照留存证据，照片内容包含：通知单、当日报纸、房间号，当然，能拿到业主签收回执更好。
被法院驳回之后，老板心理也是很不爽，一直在抱怨，为什么没有书面催收记录，就不能直接起诉了呢？
确实，关于这个问题，在司法实践中也是一直存在争议的，有两种观点，以下逐一分析。
第一种观点认为：“书面催缴”不是物业服务企业起诉业主欠费的前置程序。
这个观点认为物业公司要求业主支付物业费的权利是基于合同请求权，根据合同意思自治原则，当业主违反交费义务时，物业公司有权依照合同起诉业主要求其缴纳物业费。
法律规定“书面催缴”程序仅涉及诉讼时效问题。如果作为前置程序，这是剥夺了物业公司的诉讼权利，既然业主已经拖欠物业费，物业服务企业的请求权就应当得到支持。
第二种观点认为：“书面催缴”是物业服务企业向法院提起诉讼的前置程序。
法院在受理案件时，应严格审查物业公司是否履行了书面催缴义务，如果物业公司未按照规定向欠费业主进行书面催缴物业费，而是直接向法院提起诉讼的，人民法院应当告知其先依照规定向欠费业主进行书面催缴，如果其坚持起诉，人民法院应当驳回起诉。
在实践中，很多法院倾向于第二种观点。因为，法院认为，业主拒交物业费可能有很多种原因：
首先，可能是业主对物业服务不满、也有可能是物业费太高或者存在重复收费等原因故意欠费。
其次，有可能是业主因为工作繁忙及出差外地而忘记缴纳物业费，并非恶意不缴。通过“书面催缴”，可以提醒忘记缴纳物业费的业主主动缴费，也可以提供给物业公司与业主沟通的机会，促进小区和谐。
【法律依据】
《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
