据新华社北京3月18日电
18日召开的国务院常务会议明确，自5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
我国自开始推行营改增，已经覆盖交通运输业、邮政业、电信业和部分现代服务业。此次全面推开营改增试点，覆盖面更广。财政部相关司负责人介绍，这次实行的是“双扩”，包括扩大试点行业范围，将剩下的4个行业纳入营改增试点范围，其中建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
此次改革之后，现行营业税纳税人全部改征增值税，营业税逐步退出历史舞台。
“营业税是按照销售额征税，增值税是按照增值额征税，比如建筑业营业税税率是3%，改征增值税后是11%，税率是提高了，但一个是按照所有收入征税，一个是可将建筑材料、施工机器等的进项税抵扣税款，所以税率上升，税基大幅缩小，税负会相应下降。”中国社科院财贸所税收研究室主任张斌说。
在全面推开营改增之后，还将采取多种措施确保行业税负只减不增，预计今年就将减轻企业税负5000多亿元。
“当前，实体经济较为困难，为了进一步减轻企业负担，在设计全面推开营改增试点方案时，按照改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，做出妥善安排。”财政部相关司负责人介绍。
营改增是我国“十二五”期间税制改革的重要举措，中央提出要力争全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产（专题阅读）业、金融业和生活服务业等领域。在当前房地产开发投资意愿不断减弱、开发投资增速下降明显的背景下，积极调整支撑房地产行业运行的政策环境与财税体系更具有重要意义。房地产营改增的推进将进一步改善行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。我们试对营改增后房地产企业税负变化作简单测算，以更好地评估这一政策的实际影响。
1、营改增稳步推进，将影响多个行业
营改增是我国“十二五”期间税制改革的重要举措，将目前我国征收营业税的部分行业，改为征收增值税，由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。而在增值税制度下，企业发生的采购一般可以抵扣进项税额，有效地解决了重复征税问题，减轻企业税收负担。
目前尚未纳入营改增的行业有建安房地产、金融保险、生活服务业。政府工作报告中提到，扩大营改增试点，力争全面完成营改增。国务院批转发改委《关于深化经济体制改革重点工作意见的通知》，指出力争全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。
表：部分行业营改增后税率变化（一般纳税人）
资料来源：中国指数研究院综合整理
2、企业成本结构决定营改增税负比例，税率是关键
营业税改为增值税将直接影响企业现行税负水平。为更有效的进行直观分析，我们以某应税房地产企业D举例并以其为视角，测算在不同条件下该企业的税负变化，本文所有测算均是建立在如下假设条件下：
1）某房地产企业当期营业额100万；其中土地成本占营业额的35%，建安成本占营业额的25%，财务成本占营业额的3%，其他成本占比为10%；
2）在土地出让情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税；建筑业、金融业营改增后两行业增值税率为11%和6%；其他成本增值税率为6%；
3）营业税为营业额的5%，附加费（包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%；
4）在没有特殊强调时，我们均假设税负传导顺畅，上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者；
5)测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进项税抵扣额=成本*税率。
营改增后房企加税风险或大过减税机会
税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响，仅6%的税率下，营改增后企业税负减少，因而改征增值税后开发商仍面临税负增加的风险。
表：不同税率下“营改增”对企业税负影响（单位：万元）
资料来源：中国指数研究院综合整理
建安成本占比越高越受益，更为利好精装修产品
购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。此时，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本不能抵扣的情况下，建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到营改增后应缴税额的额度。我们仍以上述假设进行测算，令房地产业营改增后增值税率为11%，其他各项条件不变的情况下，建安成本占比趋多，应交税额越少。经过估算，若要维持税负不变，则建安成本占比需达到营业额的半数以上。
表：不同建安成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）
资料来源：中国指数研究院综合整理
在房地产竞争持续加剧的行业格局下，做好房地产业不仅局限在简单的开发销售环节，房地产业的竞争逐渐走向了强调品质和差异化的过程。精装的品质、产品的创新及服务的质量都成为消费者考量产品的重要指标。因而建安成本的重要性同样也需关注。
营改增后建安成本占比越高将越利好企业税负抵扣。由于精装修费用可以作为进项抵扣，以高档住宅为主的产品线产品将明显获益。同时，商业、办公等建安成本也相对较大，也有望获得更多税收抵扣。因此，营改增也将引导房地产行业由简单开发销售转型为精装修、商住并举的差异化销售，构建共赢的市场竞争模式。
财务成本可抵扣部分多，也将利好企业资金压力缓解
财务成本或财务费用，主要指企业借款利息支出。从上半年A股、H股房地产开发企业报表来看，多数房地产企业的财务成本占营业额的1%-15%之间。随着金融业营改增的同步推进，财务成本占比变动也将对企业应纳税额产生一定影响。
表：不同财务成本对“营改增”后企业税负影响（单位：万元）
财务成本占比相对较小，对税负影响有限。对于一般性大企业，其贷款利率相对较低，财务成本占营业额比重较小，营改增后财务成本抵扣相对不明显；而对于中小企业而言，贷款利率较高，财务成本占比也相对较高，个别或超过20%，对于这类企业而言金融业和房地产业营改增后，财务成本可抵扣部分较多，利好企业资金压力缓解，但就整体税负变化而言，还需要综合其他因素进行判断。
另外对于产业地产企业而言，在当前产城融合大趋势下，企业拿地成本相对较低，建安成本也较住宅、商办地产低，因而企业主要需要控制财务成本及其它运营成本的进项税抵扣，以减轻税负。
小城：节选【重生之钢铁大亨】。由这篇文字可以看见为什么房地产会在以前这么火爆。前提是政策。未来的萧条还是由于政策。营改增对于房地产无异于釜底抽薪。或许对于企业暂时是好事，但是地方政府动力减弱，这个是致命的隐患。
沈淮笑道，直接进入正题，
“我们省率先进行分税制试点，工业增值税新增加部分，地方只能分享到四分之一，所以这两年来，地方做企业的动力就一下子歇了下来。不过建筑业是个例外。建筑业不征收增值税，只征收营业税，而营业税全部归入地方税源。大力发展建筑业，能最大程度的增加地方财政收入，这也将是地方上以后一个重点发展对象——我代表镇上，决定支持朱经理，除了镇上之前确实对朱经理有所亏欠外，这也是一个主要原因……”
目前东华市对建筑企业征税，营业税加城建、教育等税费，都并入地方财政收入。按照当前的减免以及梅溪镇跟县签订的财政包干，梅溪镇注册的建筑企业，每做一百万工程款的工程，梅溪镇财政就能增加三到四万元的税款收入。
要是梅溪镇有那么一家建筑公司，能够每年接一两个像天衡大厦那么大规模的工程，梅溪镇可支配财政收入就能立马翻番。
“是吗？我以前还以为建筑公司跟开厂一样，要缴增值税呢。细想想也对，建筑公司缴哪门子增值税啊？我们想问题的确不比沈书记你周全。”褚宜良说道。
“术业有专攻，老褚你又不用替镇上考虑财政收入问题，我跟何镇长、李书记就没那么轻松了。”沈淮笑道。
