本文来源：央视财经（ID：cctvyscj）、今日股市头条（ID：seestock）东方地产竺劲团队等
财政部与国家税务总局今日下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知明确，经国务院批准，自5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时发布《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件。
各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。3月24日财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对此做出明确。
根据文件显示，一般纳税人销售其5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税 额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。一位地方税务机关人士对记者表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。
根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。
对老百姓的影响？
中国社科院财经战略研究院税收室主任张斌说，这不仅是我国现代税制改革的完善，也是重大的减税措施，有利于推动产业转型、结构优化。
张斌表示，我们的目标是把原来所有征收营业税的行业纳入增值税征收，这不仅能够完善增值税本身，也可以发挥增值税的中心作用，并促进行业的公平发展，从而使市场发挥决定性的作用。在全球经济增长乏力，尤其是主要发达经济体不断使用负利率等政策、中国经济也面临着稳增长和调结构压力时，出台全面‘营改增’政策，对于促进经济转型和稳增长来说非常重要。
中国财政科学院院长刘尚希分析，“营改增”最重要的原则是，一定要保证所有行业税负“只减不增”。而从长远来看，这对老百姓来说也是非常有好处的。刘尚希表示，“全面推行‘营改增’对企业以及老百姓都会产生影响。在这个过程中，如何保证税负整体不上升，涉及到抵扣政策的规定。保证行业的税负只减不增，针对的是行业整体，而不是每一个企业。”
全国政协委员、会计审计专家张连起表示，“营改增”是财税方面的一项重大措施，它完全消除了重复纳税，从而对产业结构和经济转型升级起到重要的助推作用。总的来说，就是用综合降税的“减法”，来换取经济中高速增长的“加法”和产业迈向中高端的“乘法”。企业活了，企业的现金流量就增加了，企业职工就能明显受益；另外，大家一直很关注二手房，这项政策也基本平移了原有的税收优惠政策。还有，大家纳税人的意识也会增强。
房地产分析师解读
东方地产竺劲
营改增实施细则与市场预期差别不大，对房地产开发商来说税负有所降低，约为1.5%。根据细则，房地产开发企业的增值税率为11%，同时应纳税额（销售额）允许抵扣土地价款，由于房地产开发企业的进项抵扣主要为建筑业，建筑业的增值税率也为11%，意味着只有当毛利率大于50.5%时，增值税的征收才会高于原来营业税负。由于大多数开发商的毛利率在35%，我们测算其增值税率在3.5%，有1.5%的税负节约。
对有大量在建项目的房地产开发商有税收节约。根据细则，房地产老项目（4月30日之前获得施工许可证的项目）可以选择5%的核定征收率进行征收，根据增值税率的计算方法，相当于4.76%，拥有大量在建项目的房地产开发商可以在两类征收方法中选择一类进行，意味着在税收节约上更有弹性。
对二手房交易无影响。根据细则，个人对外销售住房依然以是否满二唯一作为征收与否的标准，税率为5%，而四个一线城市同时对普通与非普通住房做出了差别化征收的规定。增值税的征收标准与营业税没有差异。
维持行业看好。看好销售额快速增长以及龙头公司的表现，因销售额增长较快的公司毛利率可能发生下滑，节税效应可能较为明显；龙头公司拥有的在建项目更多，节税效应可能更为明显。建议关注保利地产(600048，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)、华发股份(600325，未评级)、滨江集团(002244，未评级)。
国金证券表示，3月份基本面改善已成定局、政策面持续向好、企业税费减免进入实质阶段、一线城市或大量增加供应，这可能打开市场空间，看好地产股的相对收益。建议积极关注长三角和珠三角区域的二线蓝筹，推荐滨江集团、世联行、中航地产、华发股份、中洲控股等个股。
兴业证券认为，“营改增”会使得超过一半的建筑企业净利润增加；“营改增”首先会增加低毛利率的建筑企业的净利润；同时，“营改增”将大大增加高抵扣比例的建筑企业的净利润。在个股方面，东吴证券建议关注建议关注：中国建筑、中国交建、中国电建、中国铁建、中铁二局、中工国际等。
新闻多一点
营改增是我国税制的一次重大调整，意义重大，那到底什么是营改增呢？
