不动产上设立多个担保物权在实务当中是非常常见的事情，即不动产的所有权人为了借款或是其它用途为他人设立抵押权、质权、留置权等其它权利，很多人认为只要他项权利进行了登记就可以高枕无忧，不怕债务人不还款，但如果该不动产不足以清偿相应债务时如何进行清偿呢？
一、抵押权的清偿顺序
首先，当一个不动产上设立多个抵押权时应如何进行清偿。根据《中华人民共和国担保法》第五十四条“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿”。即登记的优于未登记的，都登记的按照先后顺序清偿，不足部分按照债权比例进行清偿。
二、抵押权、质权、留置权等其它权利并存时的清偿顺序
最高院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七十九条规定“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿”、“同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿”。即留置权最优，随后是抵押权、最后是质权。
但这里我们还需要注意的是，先设立质权后是否还能再设立抵押权，我们认为是肯定的，抵押权并不以登记为生效要件，只要双方签署抵押合同即完成抵押权的设立。但是最高院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十四条规定了“出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任”。即明确了占有该不动产的质权人再进行出质应由处置承担赔偿损失的责任。
另外，关于留置权，如果留置权人将置物进行抵押时，抵押行为属于无效行为。
