【深圳楼市现状梳理与走势预测～上篇】
首先，作为背景，深圳楼市跟全国楼市不一样的几个特点需要特别讲一下。
1.深圳的土拍依然健康，四轮土拍除了个别几个偏僻地块定价问题流拍，其它都顺利拍出，也不存在城投接盘的问题。
2.深圳并不存在大面积保交楼的问题。主要是因为深圳的项目都比较稀缺，出险的开发商并不多，有限的几个都通过转让或者其他方式进行了解决。另外开发商也不想在深圳出险，所以再腾挪有限的资源也会投入进来，这意味着未来可能与深圳这块肥硕的市场无缘。
3.深圳的刚需无房以及改善的需求依然很大，供应又偏少，所以只要价格降到合适价位，还是有刚需愿意买单。。
4.深圳在-借着粤港澳大湾区的规划经历了一波普涨，自西向东，涨幅逐渐变小。高的前海宝中炒作严重的地方甚至翻番，低得布吉、坪山基本最高也就涨了20%。。
这一波周期自2月深圳指导价以来，开始转入博弈，3-4月市场基本还不买指导价的账，这时候入坑二手房的基本踩到了最高点。中介还各种画水果来嘲笑指导价，当时最流行的几句话就是：我自己的房子凭什么指导价卖？你指导价卖么，你卖我就买，有多少我收多少。。。然而银行按指导价执行贷款，各种贷款条件开始收严，算是扼住了高房价的咽喉，没有了高杠杆的条件，深圳房价只能向指导价慢慢靠拢。。。
经过近半年的博弈，在8、9月二手房缩量到2000套以下，二手成交的冰封预示着指导价的威力终于开始全面显现。与此同时，高企的二手挂牌价显得限价新房非常有性价比，一二手倒挂让新房销售在8-11月迎来一个小阳春。然而后续由于二手挂牌价的松动和刚需的观望，新房二手房齐齐跌入冷宫，加起来不足5000套的月成交量，让二手房高峰上万套的深圳楼市情何以堪。。。
这种情况一直延续到今年7月。。可以说这段时间二手笋盘虽然在增多，但是仍是零星出现的状态，尤其关内南山，福田好地段的业主心态还是比较高的，笋盘明显少于罗湖、关外等地区，然而新房也一直不温不火，开发商幻想仍存，尽管开盘去化大部分很难到30%，但是折扣力度依然较小，大部分在98-99折徘徊，唯独卓越的几个楼盘偶尔给出95折。。。
此文太长，分为上下两篇吧。。
最近的卖房和买房，我觉得都特别难谈。很多人在小红书或者网络上说打八折，打五折。上海的明天就是深圳的今天，现在的二手房市场到底如何呢？卖家和买家心理价位分别是多少呢？买家想砍掉一百万卖家接受吗？还是说大不了我跌个百分之十或者百分之二十就不卖了呢？买卖双方最终博弈以后，到底是谁做了妥协和让步呢？今天我们就分别来聊一聊，比如说我们长寿路这个商圈1000到1500万，这个总价基本上是不太能买得到特别新的小区的。你说有吗？肯定是有。比如说长寿路的苏堤春晓名苑、上海知音苑、大上海城市花园，你买一个相对小一点的户型三房，也就1500左右。但是我们说这一类产品啊，它代表的更多的是这种最早期的商品房，其实还是非常不错的，就是受到行情的影响。当时也是红旗一时的盘，现在由于房龄老了，就很尴尬。这类的房子其实也是很多人去选择二手的时候会重点考虑的。虽然这样的小区房龄在十五到二十年年左右，但是品质和保养上依然还是很好的。里面居住的人群整体素质也是非常高的，周边的生活环境、交通配套也非常好。就是那房龄有点久了，大家就会非常的担心我会不会高位接盘。其实真正在谈房子的时候，你会发现大部分的买家并不是说要抱着捡漏的心态，或者说一定要大刀砍掉一二百万，故意在行情不好的时候占便宜。我个人觉得更多的买家他们也是焦虑和担心的。因为他看不清接下来的市场会如何。那比如说有套房子挂牌价是1600万，市场成交价大概在1500，那么客户他是不1500买的。会觉得如果我是1400万买的会比较安全。万一我买了以后市场继续下跌或者回调，我也不会亏很多。现在市场上的客户，大部分都不是投机倒把的。我个人觉得他们现在的犹豫，就是担心买贵。那如何保证自己不买贵呢？那就是拿货成本低于市场呗。那房东的心态，我觉得基本上像我刚刚讲的这一类房产，稍微有一些房龄的。但本身曾经是名牌品质很好的小区，房东相对来说也是比较有底气的。大部分房东卖房的原因有两个，第一个是要去打新，第二个是移民出国。那比如说有些置换的业主，他觉得这个房子在手里很多年了，卖掉以后又是满分的选手。那这种谈价的空间会稍微大一些。另外一种移民出国的这种比例还是比较少的。那我们就是说打新的这种业主，如果他是现在看好了新盘，立马要开盘的那他可能会降个50万或者100万，那他会对付款周期和交易流程都会有要求。比如说在两周之内或者一个月之内首付到多少，或者说必须过户。但是有些业主他可能也没有那么着急，他会觉得错过了这个楼盘，我可以再继续打下一个楼盘。所以更多的业主他是愿意让价的，比如说让个几十万，但是你让他降价再多，他是不肯的。市场的焦灼很难成交，就在于此。在这样的一个市场下，能卖掉的都是那些舍得割肉的，但是割肉的房源毕竟很少。或者你想找这样的房源，那一定要找一个专业的房产公司和一个靠谱的经纪人。
【向您汇报：房产交易动态】
1、本周二手房开始倒挂新房，二者价格相差无几。近日看房客户增多，有客户带200万现金看房，500-800万成交为主，300-500万刚需成交有所提升，之前观望的刚需年底加速上车。分析人士认为受防疫优化、货币流动性增强、金融16条三支箭三重因素影响，市场底部特征明显。
2、深圳二手房挂牌价与参考价对比：挂牌价低于或接近参考价的房源持续增多，挂牌价与参考价偏差10%以内的房源占比已突破21%，但已趋于稳定。挂牌量：11月底，深圳二手在售房源量近4.3万套，整体仍上涨；我司挂牌量环比上涨3%。
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