今年1月份的楼市，除了受春节传统淡季因素影响，还因新冠肺炎疫情的突然爆发而备受冲击。
据金刚石数据显示，1月，南京楼市新房成交4145套，对比去年12月南京楼市新房成交10466套，降幅约60.4%，直接“腰斩”。另外，1月份南京共有26个楼盘开盘，总计推出4523套房源，对比去年12月推出的14901套房源，供应量在一月之间缩水超万套。
不过面对疫情对中国经济的冲击，部分开发商和业内专家依旧抱乐观态度。有专家认为，对楼市而言，当前情势只是短暂冲击，市场小阳春会推迟到来。疫情过后，在一系列经济刺激政策下，买房人或会迎来更大的选择空间。
01
1月新房成交量下跌60.4%，新年楼市降温迹象明显
据金刚石数据统计，截止1月31日晚24:00，1月南京楼市新房成交4145套，环比12月（12月新房成交10466套），成交量下跌60.4%。
▲数据来源于金刚石云数据平台，含六合、溧水、高淳
细分到各板块，1月江宁板块以793套成交量稳居成交榜单第一，位居第二、第三的板块分别为江北/浦口板块（成交量767套）和高淳板块（成交量468套）。
▲数据来源于金刚石云数据平台，含六合、溧水、高淳
在项目成交排行榜中，成交领先的是仙林湖融信世纪东方，江宁板块成交量领先的楼盘是骏景华庭，该项目目前已收官。而江北板块1月份成交量靠前的两个项目分别是悦辰府和润辰府。
▲数据来源于金刚石云数据平台，含六合、溧水、高淳
从表格中可以看出，南京今年1月份，加推楼盘大多集中在两江板块和都市圈，各盘成交量均不太乐观，破百套的仅有10家。
02
1月27盘领4190套销许，新房供应量下跌71.9%
1月份，南京有27家楼盘共领取了4190套房源销许，和12月相比（12月领取69次销许，总房源套数为14901套），新房供应量下跌71.9%。
▲1月新领销许一览（黄色标记为纯新盘项目）
从各板块数据来看，城东的7盘共领取了1077套房源销许，稳居第一；江宁板块1月共7盘领取了848套房源销许，位居第二；排名第三的是江北板块，共5盘领取844套房源，其中水沐云筑一次性领取479套销许。
▲1月各区域新房供应量
03
1月26盘开盘仅4盘基本售罄，有18盘去化不足4成
进入1月，南京楼市降温明显，据统计，1月南京共有26盘开盘，共推出4523套房源，和去年12月相比（12月共有76盘推出16876套房源销许），房源推货量减少73.2%。
▲1月楼盘开盘情况，“-”表示网签率为0
（表中网签数据来源于金刚石云数据平台，截止到1月31号）
从整体数据上看，1月开盘网签率100%的只有1家，为大华锦绣华城。另外3家楼盘网签数据超9成，分别是大名城·紫金九号、融信世纪东方和中银紫金观邸。目前，大名城·紫金九号和中垠紫金观邸已经收官。
▲大名城·紫金九号开盘现场
1月份供货大户还在江宁区，共7个盘入市，开盘数量位居各板块之首。但由于开盘时间均在中下旬，目前仍在数据上传期，其中网签率不到1成的占4家。另外，溧水、仙林、城中、六合、城东以及河西在1月份都仅有1盘入市，其中，河西的仁恒江湾世纪、城东的中银紫金观邸、仙林的融信世纪东方网签率超过80％。
▲融信世纪东方开盘现场
另外，在1月开盘的26盘中，纯新盘共2家，分别是绿地海珀紫金和水沐云筑，网签率分别是58.2%和12.5%。
值得一提的是，水沐云筑（桥林G30地块）是桥林区域内近年来推出的唯一的商品住宅用地。
▲水沐云筑开盘现场
04
二手房成交量普遍下滑 部分板块房东下调报价
除了新房市场外，受新冠疫情影响，春节期间二手房市场行情也有走弱态势。春节期间，全国7个重点城市二手房成交体量由节前的79万平方米直降为0，惨淡程度可想而知。
就南京二手房市场看，据安居客数据统计显示，自去年11月份以来，南京二手房价格就一直处于下降态势，其中11月份均价28526元/㎡，到12月份下滑至28210元/㎡，目前全市二手房均价在27772元/㎡，环比上月下滑1.55%。
通过采访房产中介的工作人员，乐居君得知：此次疫情对南京二手房市场影响不大，买房需求仍在，只不过受疫情影响，会延迟看房时间。春节价格整体没有太大浮动，现在买比较划算，三、四月预计价格会有上涨。
有中介表示，从整体市场情况来说，目前几乎没人看房。另外，江北目前已有部分房东下调二手房报价，部分总价下降5万左右幅度，另外，江宁某中介建议，现在买房比较划算，三、四月份预计会略有涨幅。
另外，有专家认为，考虑到目前多城线下中介门店关闭，预计疫情对核心城市二手房成交的负面影响在短期内还将延续。同时由于二手房市场较一手房市场周转性差、受市场波动大的特点，疫情对二手房市场成交的影响也将大于新房市场。
05
疫情下的南京楼市！大咖眼中的楼市真相
1月，受新冠肺炎疫情影响，多地售楼处被迫关闭，据相关数据统计，全国约1246个房地产项目在2月20日之前不得开工，1040个售楼部在2月20日之前不得开业，超95%的城市新增房源遭遇“零供应”。
截至1月末，百强房企各梯队的销售金额入榜门槛均同比降低，其中TOP50房企销售操盘金额门槛降幅高达27.5%。
为应对疫情，开发商们就如何打通客户通道上都在积极采取应对措施：其中融创推出了最长享受50天无理由退换房活动；中南方面指出，自缴纳认购定金日起，30天可无理由退房；保利集团提出无理由退房：凡是2月新认购房源者，即可享受无理由退房，最晚退房办理时间不得晚于3月31日。详戳：《最高优惠30万、50天无理由退房！疫情之下，南京一批楼盘狠放优惠！》
对此，业内专家对楼市走向表达了自己的观点，其中，南京林业大学城市与房地产研究中心主任、南京市房地产学会副会长孟祥远认为楼市传统小阳春可能会滞后，房企“打通客户通道”很关键。关于买房时机，孟教授表示，对于刚需、有自住需求的人群来说，不要抱着“买房一定抄底”的心态，房价抄最底部比较难。
不过也有专家认为，市场窗口可能会在疫情结束后到来。南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长、研究员吴翔华指出，中国目前经济处于关键期，疫情过后的迅速恢复会作为一项政治任务，国家的许多刺激政策会陆续出台影响楼市，所以短期内会利好楼市，但不会放松调控。
除了业内大咖，面对疫情影响，房企内部也在积极应对。其中，冠城、卓越的高管人员表示疫情确实影响了项目的工程进度，营销节点可能会推后；而绿城、远洋等房企旗下的项目则有零星的优惠放出；另外也有一批楼盘狠放优惠，包括融创宣布无理由退房，中南房源最高优惠30万等等，促销战悄然开打。
关于市场看法，宁华世纪的内部营销负责人预计，今年买房的时机会出现在3-4季度。另外，绿城云栖玫瑰园的一位内部人士告诉乐居君，疫情的发生会导致市场上新房的积压，疫情过后，买房人会有更大的选择空间。
细化到产品，市场也有两种不同的声音。其中南京远洋集团一位营销高层告诉乐居君：对刚需盘的短期影响恐怕还是比较大的，估计会在疫情彻底结束之后才会迎来一波高潮。而南京另一家开发商冠城的一位营销高层表示，该房企人士认为，疫情对于市场改善需求、投资需求会有一定的抑制，但刚需客户依旧会延续井喷态势。
不过综合来看，南京房企对于疫情当前楼市态度依旧是积极乐观的。其中，近期景瑞地产在一封公开信中指出：“目前只是休市，而不是停摆”。景瑞认为，眼下新的市场机会如刚性需求、金融等政策利好将陆续到来，此外，二手房需求转向一手新房、线上购房等新的销售习惯萌芽，均是实现弯道超车的机会。
06
1月15日迎来第一场土拍，南部新城地价刷新
1月15日，南京土地市场迎来了第一场土拍，分别是位于是南部新城G107地块和麒麟G108地块，2幅地块出让总面积超12.6万方，起拍总价49.75亿。
楼面价31149元/㎡！金基斩获南部新城G107地块
土拍结果：
经过72轮竞价，南部新城G107地块被南京金基东南置业有限公司（金基）斩获，总价34.3亿元，成交楼面价31149元/㎡，溢价率26.1%。
南部新城G107地块
地块名称：秦淮区红花街道南部新城怡居东路以北地块
地块四至：东至国际路，南至怡居东路（规划），西至响水河，北至红花路（规划）。
总用地面积：39327.44㎡
出让面积：39327.44㎡
出让年限：70年
规划用地性质：R2二类居住用地
容积率：1.01≤Far≤2.8
起拍总价：27.2亿
最高限价：39.4亿元
起拍楼面价：24701元/㎡
最高楼面限价：35780元/㎡
▲G107地块位置图
NO.G107地块出让条件：
（1）该地块不接受联合竞买。
（2）项目须全部采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式。
（3）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付, 不享受容积率奖励政策。
（4）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交南部新城开发建设管委会。
楼面价9064元/㎡！南京星绘恒底价斩获麒麟G108地块
土拍结果：
经过1轮竞价，麒麟G108地块被南京星绘恒企业管理有限公司斩获，总价22.55亿元，成交楼面价9064元/㎡。
麒麟G108地块
地块名称：江宁区麒麟高新区运粮河东路以南、光华路以东地块
地块四至：东北至沧波门南街，东南至现状，西南至光华路，西北至运粮河东路
总用地面积：95018.11㎡
出让面积：地上：86683.77㎡，地下：8334.34㎡
出让年限：住宅70年，商业40年
规划用地性质：R2二类居住用地，Bb商办混合用地，Rc基层社区中心
综合容积率：2.87
起拍总价：22.55亿
最高限价：32.5亿
起拍楼面价：9064元/㎡
最高楼面限价：13064元/㎡
▲G108地块位置图
NO.G108地块出让条件：
（1）该地块不接受联合竞买。
（2）住宅建筑高度不得低于35米。
（3）C、D分区可建设酒店式公寓，C、D分区酒店式公寓配建比例不得高于C、D分区地上总建筑面积的30%，且应集中在D分区建设。
（4）F、G分区地面为城市道路，出让地下空间且应符合市政管线敷设、绿化种植等要求，出让范围为道路路面标高以下-4米至-10米空间，作为停车设施使用，具体以审定的规划设计方案为准。
（5）C分区可与D分区之间设置一至两处空中连廊，其宽度不超过8米，空中连廊距离路面净空高度不小于9米，层数不超过两层，仅为交通功能，以沁园路中心线为界分别纳入两侧分区计算容积率，不计入分区建筑密度，具体位置及用地范围以审定的规划设计方案为准。
（6）地块商办项目中，商业占比20%，办公占比50%，办公用房须自持不少于2万平方米，其余商办用房自持年限不少于5年（以竣工验收合格起算），期满后须经麒麟科创园（生态科技城）开发建设管委会书面同意方可销售，且可转让最小单元面积为150平方米。
（7）E分区为基层社区中心用地，可建设地上总建筑面积为3537.62平方米。具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层社区党群服务中心，建筑面积不小于1000平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于600平方米；公厕，建筑面积不小于60平方米；垃圾收集站，建筑面积不小于80平方米；环卫作息场，建筑面积不小于30平方米；环卫车辆停放场，用地规模不小于250平方米；以上设施中社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕、垃圾收集站、环卫作息场、环卫车辆党群服务中心共计建筑面积2930平方米，须由麒麟科创园（生态科技城）开发建设管委会出资并委托竞得人建设，建成后移交麒麟科创园（生态科技城）开发建设管委会，所对应土地按划拨方式供应，建设费用须经第三方审计机构确认后由麒麟科创园（生态科技城）开发建设管委会支付给竞得人。
（8）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。
（9）竞得人须在成交后十个工作日内与麒麟科创园（生态科技城）开发建设管委会签订《地块投资发展协议》。
（10）该地块距离规划地铁8号线较近，建设过程中须按照地铁意见（宁地铁函【】406号）执行。
（11）该地块因建筑业态较多、且有部分自持，出让后可应税务部门要求向税务部门提供各用途及分区的起始价测算说明。
（12）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交麒麟科创园开发建设委员会。
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此次激烈的博弈之后，G107地块以31149/㎡再度刷新南部新城板块地价。
总结：的开场有点“难”，受疫情冲击，南京楼市首月的成绩受到了一定的影响。但在疫情有效解决后，南京楼市会逐步焕发活力，走上轨道。
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文章来源:乐居财经
