苏地网挂[]10号公告内的苏地-WG-58号地块位于吴中区甪直镇汇凯路北侧、陶浜路西侧。作为甪直“爆款”楼盘南山维拉南侧的纯住宅地块，有着体量适中、规划要求较少、板块升值潜力大等众多优势条件。
地块详情
（地块基本参数详情）
（地块设置市场指导价、中止价等各项价格参数）
从地块的基本参数来看，用地面积46696.4㎡（约70.04亩），规划为纯住宅用地，容积率＞1.3且≤2.3，起报总价117068万元，起拍楼面价10900.01元/㎡，市场指导楼面价11200元/㎡，最高限价12500元/㎡。地块未设置竣工预售许可调整价，不对地块做预售、销售条件的特殊要求限制。
（苏地-WG-58号地块航拍图）
苏地-WG-58号地块部分规划条件
地块规划条件
1、地块内住宅建筑高度不得低于45m不得高于80m，住宅单体建筑面宽≤60m，住宅单套户型面积不得低于100㎡。
2、地块内建筑布局空间形态宜采用北高南低，满足西侧规划居住地块东侧8m建筑控制线以内符合大寒日2小时日照要求。
3、住宅建筑全部采用装配式建筑，单体建筑预制装配率应不低于35%。住宅建筑全部成品化建设和交付使用。住宅装修成本不低于1200元/㎡。
4、根据苏州市吴中区绿色建筑要求，需达到二星及二星以上绿色建筑标准。
5、地块内配建的社区用房和社区居家养老服务用房须从建筑物首层起集中统一布置并单独对外设置出入口，并须按照不低于1500元/㎡标准进行前期装修，主要包括水、电、墙面、地面等，经属地政府验收合格后无偿移交，其不动产权归属地政府所有。
从规划条件可以看出，地块未来将建成户型面积100㎡以上的15-26层之间的高层全装修产品。从用地面积、容积率参数来看，地块总建筑面积107401.72㎡，未来将建设约1000套左右的高层房源产品。
周边配套
交通配套：甪直大道、常嘉高速、迎宾西路，52路、518路、525路等。
商业配套：润甫商业广场、南山维乐城、阳光邻里中心。
医疗配套：苏州市吴中区甪直人民医院。
教育配套：甪直实验小学、苏州叶圣陶实验小学、甪直实验小学附属幼儿园、阳光幼儿园、陶浜幼儿园。
休闲配套：甪直古镇、吴淞江滨河公园。
点评
甪直西板块内多个楼盘崛起 居住氛围形成
从地块所处的地理位置来看，位于甪直西板块，周边分布有多个新房楼盘，已初步形成了居住氛围。地块北侧为南山维拉项目、东南侧为阳光城丽景湾；西侧为待出让住宅地块，南侧依次分布旭辉和风、保利印江南花园两个项目。
（地块位置及周边历史成交地块详情 来源：土拍大数据）
查询土拍大数据可以得知，旭辉和风项目为苏地-WG-43号地块，于1月11日成交，最大容积率2.2，成交楼面价11216.73元/㎡。保利印江南花园项目为苏地-WG-44号地块，于11月16日成交，最大容积率2.2，成交楼面价11567.09元/㎡。
本案地块向南直线距离约1.3公里处，即为甪直镇今年上半年出让的唯一一宗住宅地块——苏地-WG-8号地块。地块于4月1日成交，最大容积率2.2，成交楼面价11627.22元/㎡，由卓越地产竞得。目前已打造为湖东未来项目。
从3宗地块的历史成交价格来看，楼面价均在11000-12000元/㎡之间。对比苏地-WG-58号地块设置的价格参数来看，若本案地块报价超过中止价，进入一次报价区间，未来成交楼面价将略高于上述3宗地块。作为颇受房企青睐的近园区板块，甪直西板块近年来的几宗地块出让，均吸引了多家房企竞争且多以高溢价率成交。再结合苏州土地市场前几次公告的竞报价情况及本案地块属性来看，地块进入一次报价环节的几率还是很高的。
甪直镇未来发展看好 新房“紧俏”
甪直镇作为吴中区的热门板块之一，坐落于苏州市东南部，北靠吴淞江，南临澄湖，西接工业园区，东衔昆山南港镇，被誉为吴中区的东大门。
近几年来，甪直镇板块内已吸引了路劲、弘阳、旭辉、保利、中梁、卓越、荣盛等品牌房企纷纷拿地布局，为市场上供应了多个“抢手”的楼盘项目。而甪直西板块有着临近园区的绝对地理优势，顺势承接了园区外溢的刚需住房需求。
从本案地块的地理位置来看，距离被誉为“苏州硅谷”的桑田岛直线距离仅不到5公里。华为、协鑫新能源等巨头企业汇聚于此，与人工智能产业园、生物产业园、纳米城等各类科技产业、各大高校研究院等交相呼应；吸引了大批高精尖人才的同时，也对周边板块提出了较高的居住供应需求。甪直西，作为新兴板块，凭借着得天独厚的地理优势，为自身提供了强有力的机遇。
甪直西板块，目前新房均价22000元/㎡左右。相较于园区动辄“4”字头的房价，这里成为了年轻购房人群即可亲近园区、享受园区配套，又可亲近自然、低价购房的绝佳选择。
加之，甪直镇近年来在交通、教育及商业方面的投入与发展，将为板块带来更强劲的发展动力。甪直镇，已经做好了全面进入改善时代准备。苏地-WG-58号地块报名时间8月23日9：00至8月31日16:00；将于9月2日上午11点正式进入限时竞价。届时，地块归属值得期待。
推文摘自@土拍网
