关于房子是否已经过剩的问题，最近几年逐渐成为大家关注和争论的焦点。在笔者看来，这仿佛就是一个无解的问题：如果说房子过剩了，可开发商还在大量建房子，很多购房者也仍旧还在着急买房子。如果说房子没过剩，但根据国家统计局数据显示，截至，我国城镇居民人均住房建筑面积为39平方米，比1978年增加了32.3平方米。对此，地产大佬潘石屹甚至认为，这个数字已经达到发达国家水平，而且同过去相比，房子已经不再是刚需了。看到这样婆说婆有理，公说公有理的答案，购房者可能变得更加迷糊了。接下来，我们不妨仔细算一算房子到底有没有过剩。
房子到底过剩了多少？计算出来的答案有点“超出想象”
我们分三步来计算：
首先，根据国家统计局数据显示，从1978年到，我国常住人口城镇化率从17.92%提升到59.58%，城镇常住人口从1.7亿人增加到了8.3亿人。此外，国家统计局数据也显示，目前我国城镇居民人均住房建筑面积达到了39平方米。这样我们就可以知道：全国城镇住宅面积=39平方米（城镇人均住房面积）*8.3亿（城镇人口总量）=323.7亿平方米。
其次，按照平均一套90平方米的房子来计算，我们基本就可以知道：全国城镇住房总量=323.7亿平方米（全国城镇住宅面积）÷90平方米（平均一套房子的面积）=3.6亿套。为什么要以90平方米为划分依据呢？其实，国家发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中对此进行了明确规定：从6月1日起，凡新审批、新开工商品房，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发商建设总面积的70%以上。因此，以90平方米为标准是相对比较合适的。
最后，按照一个三口之家的标准可知，全国城镇总人口=3.6亿套（全国城镇住房总量）*3（三口之家标准）=10.8亿。但是，根据目前的城镇化水平来看，我国城镇常住人口为8.3亿，住房总量的确过剩了。如果恰好是满足8.3亿城镇人口的住房需求，以三口之家的标准来看，大概只需2.7亿套房。综上来看，目前住房总量差不多过剩了1亿套，这样的结果可能超出了大家的想象。
住房过剩1亿套左右，为何你还缺房子住？潘石屹“11字”概括原因
通过上文的计算看，目前整体已经不缺房子了，甚至已经开始有了过剩的现象。既然如此，为何不少购房者依然还在等待买房呢？为何开发商也仍旧还在大量建房子呢？对于这个问题，潘石屹给出了这样的答案：经过20多年的快速发展和建设，我国已经不缺房子了，但是“满足不了的是人们的贪欲”。那么，对于潘石屹“满足不了的是人们的贪欲”这11个字，我们应该如何理解呢？
笔者认为，过去十多年，基于房产投资属性的扩大以及房价只涨不跌的事实，很多家庭都把买房作为资产保值升值的手段，时至今日，家庭财富的70%是由房产所构成的。此外，根据央行数据统计，截至末，中国居民贷款规模达到48万亿，其中住房按揭贷款为25.8万亿，占全部居民贷款的54%，显而易见，住房已经成为了居民的主要消费对象之一。
当然，房价不断上涨离不开投机炒房客的推波助澜，这几年房姐、房叔、房婶现象不断出现，根据西南财经大学的一份报告则显示，目前我国主要城市的住房空置率水平达到22%到26%，笔者认为，空置率问题不仅浪费了住房资源，更使得一部分刚需群体买不起房。此外，由于房地产与国民经济、家庭财富都密切相关，如此重要的地位，开发商自然也有押宝未来楼市的心态。综上来看，简而言之就是，人们把房子当成了赚钱的工具，所以潘石屹说“贪欲”似乎并不为过。
如何破解住房空置和过剩问题？住房租赁、房地产税等长效措施或是“终极大招”
其实，除了潘石屹的“11字”总结以外，建行董事长田国立也表达过类似的观点，他同样认为目前房子已经盖够了，不少人买了房子也不住，然后就在那儿闲置着，同时好多人还有迫切的住房需求。对此，他还提出了破解之道，他认为应该引导消费习惯、金融资本向住房租赁市场倾斜。
对此，笔者基本认同，但前提应该是坚持调控不放松，保持房价长期稳定，只有房价不涨或者微涨，买房囤房的成本才会增加，这样才能逐渐打掉炒房囤房客的“贪欲”以及对房价再次大涨的预期，他们才愿意把空置的房子拿来出售或者出租，从而进一步平衡市场供需关系，减少住房资源的浪费。因此，从这个角度来看，房地产税、空置税的出台大概率会是未来解决住房空置问题或过剩问题的终极大招。目前，国家正在大力推动以土地、立法、税收、监管等措施为主要内容的房地产长效机制，所以我们相信，这一天的加快到来已是板上钉钉的趋势。
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