【审判规则】
房屋租赁合同明确约定租赁期间后，承租人于租赁期满拒绝归还房屋的，侵害了出租人的财产所有权，出租人有权要求承租人返还房屋并赔偿其经济损失，赔偿金可参照房屋租赁合同约定的租金计算，自租赁期届满之次日起算。又因承租人已经通知出租人于约定日期归还房屋，但出租人拒绝接收的，赔偿金应计算至约定交付日期，而不应计算至实际交付之日。
【关键词】
民事占有物损害赔偿房屋租赁合同租赁期间承租人返还房屋出租人财产所有权经济损失赔偿金租金交付日期
【基本案情】
徐XX等（徐XX、蒋X1、蒋X2）与仲安公司（上海仲安房地产发展有限公司）签订商品房出售合同一份，约定徐XX等购买仲安公司X2号商铺，房价款为1 261 700元，双方还约定了房屋面积和交付时间等事项。同日，徐XX等与仲安公司签订《承诺书》，内容为：徐XX等购买X2号商铺，徐XX等将所购物业委托仲安公司组建或指定的管理公司统一经营管理，在管理公司保证徐XX等投资回报率第一年不低于8%，第二年起不低于10%的前提下，接受管理公司对整个商场实施韩国商品城的经营计划。此后，徐XX等付清全部房款，并取得房产证。仲安公司指定韩城公司（上海韩城企业管理有限公司）统一经营管理“韩港城”。徐XX等作为出租人与韩城公司签订《“韩港城”商场租赁协议》，约定：徐XX等将X2号商铺委托韩城公司统一经营管理一年，自5月1日至4月31日止；韩城公司于协议到期后将商铺恢复原状归还给出租人；归还后，出租人可自营、可自行出租，也可委托韩城公司招租；第一年的返租金额按该铺位房款的8%年回报率计算；本协议签订后，徐XX等以前就该铺位所签协议和承诺废止，均以本协议为准。之后，韩城公司统一分割管理X2号商铺，并对外进行招租。徐XX等收到韩城公司支付的第一年、金额为总房价款8%的租金。租期届满后，韩城公司未继续支付X2号商铺使用费。8月，徐XX等发函至韩城公司，要求其归还商铺。
7月，徐XX等因X2号商铺与产权证标志位置不符，以仲安公司为被告诉至法院，要求仲安公司按照产证上标示的位置交付X2号商铺并支付房屋使用费。该案终审判决为仲安公司将X2商铺交还徐XX等；但仲安公司无需向徐XX等支付自5月1日至判决生效之日止的房屋使用费。经徐XX等申请再审，再审法院维持了终身判决结果。此后，仲安公司两次书面通知徐XX等办理商铺的交付手续，但徐XX等未去办理交接。根据徐XX等提出的执行申请。法院执行人员组织徐XX等与仲安公司办理现场交接，但徐XX等认为仲安公司交付的X2号商铺门口位置向南后缩约四十公分，且商铺存在质量问题，拒绝接受X2号商铺，目前X2号商铺的执行情况未作结案处理。
徐XX等以仲安公司、韩城公司在商铺租赁到期后，未归还其商铺构成侵权为由，提起诉讼，请求判令：仲安公司、韩城公司按商铺房价每年10%的标准，共同赔偿自5月1日起至X2商铺实际交付之日止本人的经济损失。
仲安公司公司辩称：徐XX等与韩城公司签订《“韩港城”商场租赁协议》后，其签署的《承诺书》即已废止。之后，韩城公司租赁商铺后将商场统一分割对外招商经营管理，本公司并未占用X2商铺，故请求驳回徐XX等对本公司的诉讼请求。
韩城公司辩称：原租赁合同到期后，X2商铺仅在7月1日至6月30日期间对外出租，其余时间均为空置。而且徐XX提起本案诉讼已经超过诉讼时效。据此，请求驳回徐XX对本公司的诉讼请求。
【争议焦点】
承租人在房屋租赁合同约定的租赁期满后，拒绝归还房屋，此时出租人有权要求承租人返还房屋并赔偿其经济损失，此后承租人通知出租人于约定日期交还房屋，但出租人拒绝接收，对于出租人拒收房屋发生的租金损失，应否由承租人赔偿。
【审判结果】
一审法院认定：徐XX等与仲安公司签订《承诺书》后，即与韩城公司签订《“韩港城”商场租赁协议》，该协议否定了《承诺书》效力。韩城公司租赁X2商铺后将商场统一分割对外招商经营管理，并按约向徐XX等支付租金，其应当于租期届满后返还该商铺。虽然韩城公司主张租赁合同到期后，该商铺仅于7月1日至6月30日期间对外出租，其余时间均闲置，但其于租赁合同期满未归还X2商铺系事实，并自行对外出租收取租金，构成对徐XX等财产所有权的侵害，应当赔偿其经济损失。至于徐XX等提出X2商铺门口位置向南后缩约四十公分，该异议应当在执行程序中予以解决。现X2号商铺的执行情况未作结案处理，故而韩城公司应当支付的经济损失计算至商铺交付时止。
一审法院判决：韩城公司赔偿徐XX等占有商铺期间的经济损失（从5月1日至实际交付商铺之日，每年按照总房价款1 261 700元的8%为标准计算）；徐XX等要求仲安公司赔偿占有商铺期间经济损失的诉讼请求不予支持。
韩城公司不服一审判决，提出上诉称：徐XX等在合同期满后口头委托本公司继续招租。本公司从未收到过徐XX等所说的函件，徐XX等直至7月才起诉本公司，主张5月1日至商铺实际交付之日止的经济损失，已超过诉讼时效。而且徐XX等于7月起诉仲安公司要求归还商铺，这说明徐XX等至少在7月起诉时就明知商铺并非本公司占有。据此，请求依法改判，驳回徐XX等的诉讼请求。
徐XX等辩称：双方租赁合同期满后，韩城公司始终未将商铺交还本人，其将X2商铺出租给他人，本人并不知晓。韩城公司在占有期间未向本人支付过任何费用。请求维持原判。
二审法院判决：维持一审判决第二项；撤销一审判决第一项；韩城公司赔偿徐XX占有商铺期间的经济损失（从5月1日至3月18日，每年按照总房价款人民币1 261 700元的8%为标准计算）。
【审判规则评析】
本案中，徐XX等与仲安公司签订《承诺书》后，又与韩城公司签订《“韩港城”商场租赁协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方均应全面履行合同义务，而且《“韩港城”商场租赁协议》否定了《承诺书》的效力。根据协议约定，徐XX等将X2号商铺委托韩城公司统一经营管理，租赁期届满后，徐XX按自己意愿处置X2商铺。
协议签订后，韩城公司将商场统一分割对外招商经营管理，依约支付给徐XX等一年的租金。但合同期届满后韩城公司未按约定将商铺返还徐XX等，并自行对外出租收取租金，侵害了徐XX等财产财产所有权。徐XX等既可以韩城公司侵害其物权为由请求其损害赔偿，也可以韩城公司构成违约要求其承担违约责任，要求韩城公司返还不当得利，徐XX等对此有选择权。故而，徐XX等有权明确其诉讼请求权基础为侵权法律关系，向韩城公司请求损害赔偿，符合法律规定。而且，徐XX分别于8月、7月主张权利，故本案诉讼时效并未经过，韩城公司应当赔偿徐XX等经济损失，赔偿标准可以参照双方签订的《“韩港城”商场租赁协议》中对租金支付的约定，即以房价款的8%作为每年的赔偿金额。而仲安公司未占用X2商铺，故仲安公司不承担赔偿责任。又因仲安公司根据生效判决结果发函通知徐XX等办理商铺交接手续，但徐XX等一直未办理交接，故韩城公司应当支付的经济损失数额应从5月1日计算至3月18日，而不应计算至实际交付之日。
【适用法律】
《中华人民共和国物权法》第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
【法律修订】
《中华人民共和国民事诉讼法》于8月31日修正，自1月1日起施行。本案例适用的第一百五十三条修改为第一百七十条，内容修改为：
第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
本案例适用的第二百二十九修改为第二百五十三条，内容没有变更。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例有效参考适用
徐XX、蒋X1、蒋X2诉上海韩城企业管理有限公司、上海仲安房地产发展有限公司占有物损害赔偿纠纷案
【案例信息】
【中法码】房地产法·房地产交易制度·房地产租赁·租赁合同·责任承担·损害赔偿·赔偿范围 (R0701060403013)
【案号】 ()沪二中民二(民)终字第832号
【案由】 占有物损害赔偿纠纷
【判决日期】 05月11日
【权威公布】 被法律出版社《中国指导案例、参考案例判旨总提炼：人格权、物权纠纷》收录
【检索码】 C0303+65++SHEZ++0410D
【审理法院】 上海市第二中级人民法院
【审级程序】 第二审程序
【审理法官】 刘海邑 周刘金 常彩玲
【上诉人】 上海韩城企业管理有限公司（原审被告）
【被上诉人】 徐XX、蒋X1、蒋X2（均为原审原告）
【上诉人代理人】 陈愔（上海市志源律师事务所）
【被上诉人代理人】 余红举（上海市千方律师事务所）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审被告）：上海韩城企业管理有限公司。
法定代表人：陈XX，总经理。
委托代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐XX。
被上诉人（原审原告）：蒋X1。
被上诉人（原审原告）：蒋X2。
法定代理人：徐XX（系蒋X2之母）。
上列三被上诉人共同委托代理人：余红举，上海市千方律师事务所律师。
原审被告：上海仲安房地产发展有限公司。
法定代表人：叶XX，董事长。
委托代理人：李X，该公司员工。
上诉人上海韩城企业管理有限公司（以下简称韩城公司）因占有物损害赔偿纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（）静民一（民）初字第1783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于4月6日公开开庭进行了审理。上诉人韩城公司的委托代理人陈愔，被上诉人徐XX、蒋X1、蒋X2（以下简称徐XX等）的共同委托代理人余红举，原审被告上海仲安房地产发展有限公司（以下简称仲安公司）的委托代理人李X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，3月13日，徐XX等与仲安公司签订《上海市商品房出售合同》，徐XX等购买仲安公司位于上海市南京西路X2号南证大厦附楼2层X2室商铺，建筑面积34.10平方米，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）1，261，700元；交付时间为4月30日。同日，徐XX等签署《承诺书》一份，内容为：本人徐XX、蒋X1，购买上海市南京西路X2号南证大厦B座商场附楼2层X2号商铺，在签订房屋出售合同同时承诺如下：一、作为商场业主，完全接受仲量行南证大厦物业管理中心已编制的《南证大厦-B座商场管理手册》，并愿意按照该《管理手册》接受物业管理；二、签定房地产出售合同后将所购物业委托上海仲安房地产发展有限公司组建或指定的管理公司统一经营管理，委托期限不低于五年；三、在上述管理公司保证承诺人投资回报率第一年不低于8%，第二年起不低于10%的前提下，接受管理公司对整个商场实施韩国商品城的经营计划；四、对所购物业四至范围系未作隔断的敞开式店铺完全明白，所购物业面积范围以产权证记载为准；五、管理公司计划中的韩国城招商于4月底前完成，届时如果招商不成，业主有权选择自营，无需征得发展商或管理公司同意，本承诺书第二、三条自然终止。承诺人对本承诺书内容完全明白，并且愿意自觉履行承诺，本承诺书作为出售合同附件，同出售合同具有同等效力。徐XX、蒋X1并代蒋X2在承诺人落款处签名盖章，仲安公司也加盖了合同专用章。此后徐XX等付清所有房款，并在5月25日办理了沪房地静字（）第004562号上海市房地产权证。之后，仲安公司指定韩城公司对“韩港城”进行统一经营管理。
同年7月19日，徐XX等作为出租人与韩城公司签订《“韩港城”商场租赁协议》一份，约定：徐XX等将2层X2号商铺委托被告韩城公司统一经营管理一年，自5月1日至4月31日止；本协议到期后，韩城公司把商铺恢复原状，归还给徐XX等，徐XX等收回店铺，可自营、可自行出租，也可委托韩城公司招租；第一年的返租金额按该铺位房款的8%年回报率计算；本协议签订后，徐XX等以前就该铺位所签协议和承诺废止，均以本协议为准。
随后，系争商铺所在的本市南京西路X2号南证大厦附楼，由韩城公司统一分割管理，对外进行招租。徐XX等收到韩城公司支付的第一年、金额为总房价款8%的租金。《“韩港城”商场租赁协议》租期到期后，系争商铺的使用费未再支付。徐XX等多次向仲安公司进行交涉，要求其支付，均无果。8月15日徐XX等发函至韩城公司，就其所有的本市南京西路X2号南证大厦附楼二层X1、X2号商铺要求交还。
原审另查，7月23日，徐XX等曾因系争X2号商铺与产权证标志位置不符，将仲安公司起诉至法院，要求仲安公司按照产证上标示的位置交付系争商铺并支付房屋使用费。该案经一、二审审理，1月19日二审终审判决结果为：仲安公司应按房地产权证上表示的位置将本市南京西路X2号附楼二层X2室商铺交还徐XX等；徐XX等要求仲安公司支付房屋使用费（自5月1日至判决生效之日止）的诉讼请求不予支持。4月9日，徐XX等向上海市高级人民法院申请再审，经审查仲安公司签订的《承诺书》的效力已被徐XX等与韩城公司签订的《“韩港城”商场租赁协议》所否定，而徐XX等又未能提供确凿证据证明仲安公司使用系争商铺且负有支付使用费的义务，故上海市高级人民法院于6月23日裁定：驳回徐XX、蒋X1、蒋X2的再审申请。
3月5日、3月19日，仲安公司两次书面通知徐XX等办理系争商铺的交付手续，徐XX等未去系争商铺办理交接。7月，徐XX等向法院申请执行（）沪二中民二（民）终字第2097号民事判决。同月，徐XX等诉讼至原审法院要求：判令仲安公司、韩城公司自5月1日起至系争商铺实际交付徐XX等之日止，按商铺房价每年10%的标准，共同赔偿徐XX等经济损失。审理中，徐XX等明确其诉讼请求权基础为侵权法律关系。8月3日，法院执行人员组织徐XX等与仲安公司办理现场交接。徐XX等认为仲安公司交付的X2号商铺门口位置向南后缩约40公分，对商铺面积是否变化无法确定，且排风扇无法判断是否正常使用、顶部吊顶有裂缝等问题，不愿接受房屋。直至本案审理终结，X2号商铺的执行情况未作结案处理。
原审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。徐XX等与仲安公司签订《承诺书》后，旋即与韩城公司签订《“韩港城”商场租赁协议》，并将原《承诺书》效力予以否定。韩城公司租赁系争商铺后，将商场统一分割对外招商经营管理，并向徐XX等支付租赁期限内（5月1日至4月31日）包租租金（按房款的8%年回报率计算）。韩城公司占有使用系争商铺，是基于双方所签订的《“韩港城”商场租赁协议》。虽然韩城公司声称5月1日原租赁合同到期后，系争商铺仅在7月1日至6月30日期间对外出租，其余时间均为空置。但韩城公司在合同期届满后未按约定将商铺返还，并自行对外出租收取租金已然是不争的事实。故而韩城公司在合同到期后继续占用使用系争商铺无任何法律及合同依据，构成了对徐XX等财产所有权的侵害，应当赔偿因此给徐XX等造成的经济损失。赔偿标准可以参照韩城公司已支付租金，以房价款的8%作为每年的赔偿金额。徐XX等主张每年按商铺房价款的10%计算，没有合同依据，不予采纳。关于商铺交付一节，已经有法院生效判决书予以确定，仲安公司将商铺恢复原状后在3月11日发函通知徐XX等于3月18日办理商铺交接手续。在执行阶段，徐XX等提出系争商铺门口位置向南后缩约40公分，该异议应当在执行程序中予以解决。现X2号商铺的执行情况未作结案处理，故而韩城公司应当支付的经济损失计算至商铺交付时止。仲安公司是否应当承担赔偿房屋使用费的义务，在已生效的判决中已经有了充分的阐述，不再赘述。且本案中，徐XX等并没有提供确凿证据证明仲安公司实际使用系争商铺且负有支付使用费的义务，因此对徐XX等要求仲安公司承担经济赔偿的诉讼请求不予支持。徐XX等从8月起向韩城公司要求交还商铺，并于7月起向仲安公司起诉主张权利，故而徐XX等未丧失诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定判决如下：一、上海韩城企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐XX、蒋X1、蒋X2占有商铺期间的经济损失（从5月1日至实际交付商铺之日，每年按照总房价款1，261，700元的8%为标准计算）；二、徐XX、蒋X1、蒋X2要求上海仲安房地产发展有限公司赔偿占有商铺期间经济损失的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9，099.10元，由上海韩城企业管理有限公司承担。
韩城公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，徐XX等是知道协议到期日的，但其从未向韩城公司提出要收回商铺，事实上徐XX等在合同期满后口头委托韩城公司继续招租。徐XX等称8月15日向韩城公司发函，但韩城公司从未收到过此函，徐XX等也未提供韩城公司收到此函的证据。徐XX等直至7月才将韩城公司为被告起诉至法院，主张5月1日至商铺实际交付之日止的经济损失，已超过法律规定的诉讼时效。徐XX等于7月23日曾起诉仲安公司要求归还商铺，这充分说明徐XX等至少在7月23日起诉时就明知且认定系争商铺并非韩城公司占有。况且，双方租赁协议约定：本协议到期后，韩城公司把商铺恢复原状，归还给徐XX等……也可委托韩城公司招租；如果委托韩城公司招租……韩城公司无须支付该铺位的空置费用。7月1日至6月30日，系争商铺处于出租状态，并非韩城公司占有，该期间的租金韩城公司本来就同意据实支付给徐XX等，7月1日起系争商铺为空关状态，韩城公司根本没有占有系争商铺，而是徐XX等不肯接受商铺而导致损失无限扩大。故要求二审法院依法改判，驳回徐XX等的原审诉请。
徐XX等辩称，双方租赁合同期满后，韩城公司始终未将商铺交还徐XX等，韩城公司将系争商铺出租给他人，徐XX等并不知晓。韩城公司在占有期间未向徐XX等支付过任何费用，原审判决正确，不同意韩城公司的上诉请求，要求维持原判。
仲安公司同意韩城公司的上诉意见。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，7月19日，徐XX等作为出租人与韩城公司签订《“韩港城”商场租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且与法无悖，双方均应正确履行。根据该协议约定，本协议签订后，徐XX等以前就该铺位所签协议和承诺废止，均以本协议为准。嗣后，在协议约定的租赁期内，双方均按约履行，但租赁期满后，韩城公司未按约定将商铺返还。现韩城公司称徐XX等在合同期满后口头委托韩城公司继续招租，但徐XX等对此予以否认，而韩城公司亦未提供证据予以佐证，本院对韩城公司的主张不予采信。根据查明的事实，徐XX等8月发函给韩城公司要求收回商铺，7月又向仲安公司起诉主张权利，故可以认定徐XX等已行使请求权，未丧失诉讼时效。韩城公司在合同到期后继续占有使用系争商铺无合同依据，应当赔偿因此给徐XX等造成的经济损失。根据法院生效判决书确定，仲安公司应将商铺交还徐XX等，该判决生效后，仲安公司在3月11日发函通知徐XX等于3月18日办理商铺交接手续，由于韩城公司已履行通知交付义务，故而韩城公司应当支付的经济损失计算至3月18日。原审判决有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市静安区人民法院（）静民一（民）初字第1783号民事判决第二项；
二、撤销上海市静安区人民法院（）静民一（民）初字第1783号民事判决第一项；
三、上海韩城企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿徐XX、蒋X1、蒋X2占有商铺期间的经济损失（从5月1日至3月18日，每年按照总房价款人民币1，261，700元的8%为标准计算）；
一、二审案件受理费共计人民币18，198.20元，由上诉人上海韩城企业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
因出租人拒收租赁房屋造成的损失承租人不予赔偿（部门机构编辑出版的参考性案例中确定的审判规则）
